土地転がしとは？利益を得る方法や成功させるポイントを解説

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土地転がしというと、一定の世代以上の人はあまり良い印象を持っていないかもしれません。1980年代後半から1990年代前半のバブル期に地上げ屋による暴力的な立ち退きが横行し、社会問題化しました。

しかし、土地転がし自体は違法ではありません。土地を安く買い、高く売って売却益を得ることは、不動産投資の手法のひとつとして、昔から今でもおこなわれています。

本記事では、土地転がしとはどのようなものを指すのか、土地転がしの歴史や問題点、注意点などを解説します。土地転がしや不動産投資に関心がある人はぜひ参考にしてください。

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土地転がしをおこなう前に知っておきたい基礎知識

そもそも、土地転がしとはどのようなものなのかを紹介します。マイナスイメージで語られがちな土地転がしですが、その歴史や問題点、規制などについて見ていきましょう。

土地転がしとは

土地の転売を短期間に価格を吊り上げながら繰り返すことをいいます。広義では、値上がりが見込める土地を探して、安く購入することも土地転がしに含まれるととらえられています。

一般的な土地取引と異なるのは、1回の土地取引で売却益を得るのではなく、数ヵ月の短い間に価格を上昇させながら、何度も転売をすることによって売却益（キャピタルゲイン）を得ることを目的としている点です。

土地転がしの歴史・事件

土地転がしという言葉が世間に知られるようになったのは、1986年頃から1991年頃にかけてのバブル期です。この時代は、購入したばかりの土地の値段が1週間後には倍になるケースもあるほど、土地投機ブームが過熱しました。

多額のお金が絡むことにより、日本各地で地面師詐欺、地上げ屋による立ち退きの強要・殺人、贈収賄、脱税などの刑事事件が多発し、1986年のユーキャン新語・流行語大賞の特別賞に「地揚げ・底地買い」が選ばれるほど大きな社会問題になったのです。

このような異常な投機熱を冷ますため、1990年に大蔵省（現在の財務省）が不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑える総量規制を実施し、バブルは崩壊。土地転がしも減少していきました。

土地転がしの問題・違法性

このような経緯から、「土地転がしは違法ではないのか」と疑問視されたり、「怪しい」とマイナスイメージがつきまとったりしています。しかし、土地転がし自体は違法ではありません。

土地の価格には、国土交通省による公示地価、不動産鑑定士による鑑定評価額、実際の取引で成約した実勢価格など目安となるものはありますが、売り主と買い主が自由に成約価格を決めることが基本です。売り主と買い主双方が納得したうえで価格を決めて取引をしているのであれば、問題はありません。

土地転がしの規制

とはいえ、バブル期の教訓から、土地転がしを規制する制度はいくつかあります。

例えば、宅地建物取引業の免許がないものが短期間に土地の転売を繰り返したり、自分が居住しない土地を安く購入して高く販売したりすると、反復継続性や事業性があると判断され、宅地建物取引業法違反となり、罰則が適用されることがあります。

また、土地を売却すると売却益に対して譲渡所得税がかかりますが、長期譲渡所得（所有期間5年超）よりも短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税率が約2倍高く設定されています。これもバブル期にあったような土地転がしを抑制する効果を期待しているものといえるでしょう。

“参考：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」”

土地転がしの将来性

今後土地転がしによって利益を得られるのかというと、あまり期待はできないでしょう。

2022年の日本全国の地価の上昇率は＋0.6%と、全体として上昇傾向にあります。特に地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）は＋5.8％と大きく上昇しています。一方、三大都市圏（東京、大阪、名古屋）は＋0.7%、地方四市以外の地方圏は－0.1％と、地域によってばらつきがあるのが実情です。

地価が上昇している地域では利益を得られるかもしれませんが、かつてのような地価高騰・土地投機が起こるとは考えられません。

“参考：国土交通省「地価変動率の推移」”

個人が土地転がしで利益を得る方法

土地転がしで不動産投資をしようとする場合、宅地建物取引業（宅建業）を開業する必要があります。ここでは、宅建業の開業や不動産会社の設立の流れをステップごとに紹介します。

1. 事務所の確保
2. 会社の設立
3. 宅地建物取引士の確保
4. 宅地建物取引業者の免許申請
5. 保証協会に加入

1.事務所の確保

宅建業を開業するには、宅地建物取引業法（宅建業法）に定められた要件を満たす事務所を設置する必要があります（宅建業法第3条第1項）。

事務所を置く場所

宅建業の事務所は継続性・独立性を備えたものでなければなりません。下の表に事務所となりうる場所と満たすべき要件をまとめました。

ただし、一般の戸建て住宅やアパート・マンションの一室を事務所として使用すること、ひとつの事務所を他の事業者と使用することを原則禁止としている都道府県もあります。詳しくは都道府県庁の担当者や、宅建業の開業手続きに詳しい行政書士に相談しましょう。

“参考：東京都住宅政策本部「宅地建物取引業の免許のあらまし」”

事務所に用意しなければならないもの

宅建業の事務所には、事務や営業活動をおこなう拠点として、次のようなものを準備しておく必要があります。

• 事務机・応接場所の設置
• 固定電話の設置
• 商号または名称の掲示
• 業者票・報酬額表の掲示（新規申請の場合は不要）
• 帳簿・従業者名簿の備付け など

“参考：埼玉県「免許要件① 事務所について」／全日本不動産協会埼玉県本部・不動産保証協会埼玉県本部「不動産開業における「事務所の必須要件」とは？」 “

2.会社の設立

宅建業自体は個人事業主としておこなうことも可能です。しかし、会社（法人）として開業することで、社会的な信用度が高くなり、金融機関からの融資など資金調達がしやすくなる、必要経費として認められられる範囲が広い、税金の減免措置が適用されやすくなるなど、さまざまな面でメリットがあります。

会社設立の大まかな流れは次のとおりです。

1. 基本事項の決定（商号、事業内容、役員、報酬、資本金の決定）
2. 印鑑の作成
3. 定款の作成と公証役場での認証
4. 資本金の払込み
5. 登記書類の作成と法務局への会社設立登記申請

開業するときの税務署などへの届出の手続きについては、国税庁の「個人で事業を始めたとき/法人を設立したとき」のページが参考になります。また、会社設立の手続きに詳しい司法書士、税理士、社会保険労務士、行政書士に相談するとよいでしょう。

3.宅地建物取引士の確保

宅建業を開業するためには、事務所などに一定数以上の成年者・専任の宅地建物取引士（宅建士）を設置する必要があります（宅建業法第31条の3）。

宅建士とは国家資格者で、次の業務は宅建士でなければできない独占業務となっています。

• 契約締結前におこなう重要事項の説明（宅建業法第35条第1～3項）
• 重要事項説明書面（35条書面）への記名（宅建業法第35条第5項）
• 契約内容を記した書面（37条書面）への記名（宅建業法第37条第3項）

自分が宅建士の資格登録をしていない場合や人数が不足する場合は、宅建士の資格登録をしている人を探して雇用しなければなりません。詳しくは都道府県庁の担当者や、宅建業の開業手続きに詳しい行政書士に相談するのがおすすめです。

“参考：東京都住宅政策本部「宅地建物取引業の免許のあらまし」”

4.宅地建物取引業者の免許申請

事務所や宅建士の確保などの要件が整ったら、宅建業の免許申請手続きに入ります。

免許申請手続きの大まかな流れは次のとおりです。

1. 申請書類の作成
2. 免許申請
3. 審査（審査期間：30～40日間）
4. 免許決定通知
5. 保証協会への加入（加入手続期間：2ヵ月）／営業保証金の供託
6. 免許証交付
7. 営業開始

宅建業の免許申請手続きにはさまざまな書類を準備し、担当部署などとの事前調整も必要です。宅建業の開業手続きに詳しい行政書士に相談しながら自分で手続きを進めるか、行政書士に代行してもらうのがおすすめです。

なお、宅建業の免許期間は5年間なので、5年後に事業を継続する場合は更新手続きをする必要があります。

“参考：東京都住宅政策本部「東京都知事免許の申請等」”

5.保証協会に加入

土地の取引では非常に高額な財産・お金をやり取りします。そのためトラブルやミスが発生すると、大きな損害を相手方に与えてしまい、多額の損害賠償を請求される恐れがあります。

このため、営業保証金を法務局に供託することが義務付けられています（宅建業法第25～26条）。営業保証金の金額は1,000万円です。しかし、保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金（60万円）を保証協会に預けると、営業保証金が免除されます。

保証協会への加入は必須ではありませんが、初期費用を大幅に抑えることができるので、全国宅地建物取引業保証協会、都道府県の宅地建物取引業協会（宅建協会）、不動産保証協会へ入会しておくとよいでしょう。

“参考：全日本不動産協会東京都本部・不動産保証協会東京都本部・全国不動産協会東京都本部「営業保証金について」”

土地転がしを成功させるためのポイント

土地転がしで売却益を得るにはどのようなことをしたらよいのでしょうか。ここでは成功させるためのポイントを紹介します。

5年超所有してから売る

不動産を売却して利益が発生すると、それに対して譲渡所得税がかかりますが、不動産の所有期間が5年以下か、5年超かで税率が次のように変わります。

このように、短期譲渡所得のほうが長期譲渡所得よりも税率が約2倍高く設定されています。

土地転がしの特徴のひとつである、購入から売却まで短期間という点とは異なりますが、特別な事情がなければ、売却する年の1月1日現在で所有期間5年超になるまで土地を所有することをおすすめします。

所有期間の計算方法の例は、次のとおりです。

また、復興特別所得税として所得税額の2.1%が加算されます。

“参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」”

売却のタイミングを見極める

土地の価格が上がりやすいタイミングは、次の4つがあげられます。

• 建築費が上昇する時期
• 新築住宅の価格が上昇する時期
• 人の移動が増える1～3月
• 土地の周辺に商業施設や鉄道の駅ができる場合

建築費や新築住宅の価格が上昇していることは、新たに家を購入したい人が増えていることを示しています。建築費は、国土交通省の建設工事費デフレーター、新築住宅の価格は、同じく国土交通省の不動産価格指数や、SUUMOやHOME4Uなどの不動産ポータルサイトなどでチェックしましょう。

1～3月は新年度に向けて新居を探す人が増える時期です。7～8月も秋の引越しシーズンにあわせて、住宅や土地の価格が若干ですが上がりやすくなります。

また、土地の周辺で開発・再開発が予定があれば、土地の価格は大きく上がる可能性が高いです。インターネットや土地周辺の事情に詳しい不動産会社などから情報を集めてみてください。

建物付きの土地を選ぶ

更地よりも、住宅付きの土地のほうが高く売れる可能性があります。

購入時に土地に建っている建物の価値が低ければ、買い手側が解体することを加味し、安く売ってもらうことができ、売却時はリフォームやリノベーションをすると、より高く売ることができるでしょう。

また、建物をマイホームとして利用した場合は、売却時にかかる譲渡所得税を算出するときに3,000万円特別控除が適用できることもあります。

実力のある不動産会社を選ぶ

土地転がしをおこなう場合は、土地周辺の事情に精通し、土地の購入・売却の実績がある不動産会社の協力が欠かせません。

特に個人でおこなう場合には、不動産会社に仲介をしてもらわなければならないため、信頼ができ、実力がある会社を選ぶのはもちろん、購入時・売却時にかかる仲介手数料がどのくらいになるかの確認も必要です。

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土地転がしの注意点

実際に土地転がしをおこなうときは、どのようなことに注意すればいいのでしょうか。ここでは土地転がしの注意点を紹介します。

無免許の場合は土地転がしができない

土地転がしは、取引対象物件の取得経緯や取引の反復継続性から、事業性があると判断されるので、宅建業の免許がなければおこなうことはできません。

宅建業の免許をもたないものが、事業性をもって不動産を売買することは違法です（宅建業法第12条）。この事業性があるかどうかは、次のような基準で判断されます。

なお、事業性のある不動産売買を無免許でおこなった場合は、3年以下の懲役、もしくは300万円以下の罰金に処されます（宅建業法第79条第2号）。

“参考：国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」”

焦って売却しない

よい条件で購入してくれる買い主をじっくり探しましょう。

土地は売りに出してから買い主に引き渡すまで、通常3ヵ月以上かかります。買い主に「早く売りたいと思っているな」と感づかれると、「即決するので値下げをしてくれ」などと大幅な値引きを要求されかねません。

売出価格は値引き交渉に応じる前提で設定し、値引きの限度額もあらかじめ決めておきましょう。

実績がないと仲介してもらえない可能性も

売却益（キャピタルゲイン）を得ることを目的として不動産会社に土地売買の仲介を依頼しても、不動産投資の実績があまりないと断られることもあります。

初めて土地転がしをしたい人は、いきなり安い土地を購入しようとはせずに、不動産投資に精通した不動産会社に相談するのがおすすめです。

地価の大幅な上昇が期待できない現在では、キャピタルゲインを狙うだけでなく、不動産を保有すること安定的・継続的に運用益（インカムゲイン）を受け取ることと組み合わせる必要があります。

まずは不動産投資についてしっかりと学び、自分に合った投資方法を選ぶようにしてください。

土地転がしに関するQ＆A

最後に、土地転がしについてよくある疑問にお答えします。

どのような人に向いている？

一般的には次のような人が向いているといわれています。

• 不動産に関する知識や経験がある人
• 行動力や目利きの力がある人
• 情報収集力がある人

土地転がしはハイリターンである反面、ハイリスクでもある不動産投資の方法です。不動産投資の初心者には、決して向いている方法であるとはいえません。

どのような税金がかかる？

土地の購入時と売却時のそれぞれで、次のような税金がかかります。

なお、 土地の売買自体には、消費税はかかりません（非課税）。

また、土地を保有している間は、固定資産税や都市計画税もかかります。

土地転がしにかかる税金の計算方法は？

土地を売却したときに売却益が発生した場合は、それに対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
譲渡所得税額＝譲渡所得×税率

取得費とは、不動産を取得するときにかかった費用（売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料など）、譲渡費用とは、売却にかかった費用（仲介手数料、立退料など）です。

税率は売却した年の1月1日現在で所有期間が5年以内か、それとも5年超かで変わります。

また、所得税額の2.1%が復興特別所得税として加算されます。

例えば、短期譲渡で譲渡所得が800万円の場合は、次のように計算します。

• 所得税：800万円×30％＝240万円
• 住民税：800万円×9％＝72万円
• 復興特別所得税：所得税額240万円×2.1％＝50,400円

“参考：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」”

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームとして使用してきた土地・建物の所有期間が、売却した年の1月1日時点で10年を超えていた場合は、譲渡所得6,000万円以下の部分の税率が軽減されます。

“参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」”

税金の控除を受けることはできる？

2022年8月現在、土地・建物を売却したときの特別控除として、次の7つの特例が用意されています。

• 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
• マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
• 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
• 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
• 2009年および2010年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
• 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
• 低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例

土地転がしで転売した土地・建物に適用できるかは条件によるので、税務署や税理士に相談するとよいでしょう。

“参考：国税庁「No.3223 譲渡所得の特別控除の種類」”

まとめ

土地転がしという言葉はマイナスイメージを持たれがちですが、決して違法ではありません。しかし、現在では規制がかかっており、また地価が大きく上昇する見込みもないため、かつてのバブル期のように、数ヵ月間に価格を上昇させながら転売を繰り返し、莫大なキャピタルゲイン（売却益）を得ることはほぼ不可能といってよいでしょう。

いまは長期譲渡所得（所有期間5年超）も加味し、もっと長い期間をかけて、キャピタルゲインと安定的・継続的に利益を受け取れるインカムゲイン（運用益）を両立させた不動産投資がトレンドとなっています。

インカムゲイン、キャピタルゲインのどちらに比重を置くかは、自分の性格、資産状況、ライフプランなどから、多面的に検討する必要があります。不動産投資に詳しい不動産会社に相談するなどして、バランスのとれた投資スタイルを模索してみてください。

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