※本ページはアフィリエイト広告プログラムによる収益が発生しています
相続などで土地を取得した場合、遠方の土地や使う予定がない土地であれば売却を検討する人がいます。土地の売買は個人でも行うことができます。
この記事では土地を個人売買するときのメリットとデメリット、さらに売買の手順や注意点を解説します。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]土地は個人売買できる？
土地の個人について売買は可能なのか、どんなケースが多いか解説します。
土地の個人売買は法的問題なし
個人間の土地売買は法的にも問題はなく、自由に売買できます。
ただし継続的に売買をしたり、不動産業者として売主と買主の仲介をして仲介料などの手数料で利益を得たりする場合は宅地建物取引業の免許が必要です。個人間の場合は、利益を得るために売買をするわけではないので免許は不要です。
個人売買は親族間や知り合い同士が多い
不動産の個人売買は親族や知り合い同士で行われることが多いです。これは売買を行う以前に信頼関係が築けていて、後々トラブルが発生しにくいためです。
親族や近隣の顔見知りの人など近しい間柄で売買されます。逆に信頼関係のない人との個人間の売買は主張がすれ違ってトラブルになる可能性が高いので避けたほうが良いといえます。
土地の個人売買のメリットとデメリット
土地の個人売買にはどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。それぞれを詳しく紹介していきます。
土地の個人売買のメリット
土地を個人売買すると得られるメリットには次のものが挙げられます。
- 仲介手数料や消費税を支払う必要がない
- 売却価格や契約条件を自由に決められる
- 売却価格や契約条件を自由に決められる
仲介手数料や消費税を支払う必要がない
大きなメリットの1つは仲介手数料や消費税を払う必要がなく、費用が抑えられることです。
仲介手数料は、不動産会社が間に入り売買契約が成立したときに発生し、売買に関する手続きを行う業者に手数料として支払います。上限が決められていて、売上代金が400万円を超える場合には「仲介手数料＝売上代金×3％＋64万円+消費税」と定められています。ほとんどの不動産業者でこの上限金額が請求されます。
また、個人売買は間に不動産業者が入らないので仲介手数料と消費税の支払いは不要。土地の売買は大きな金額が動くので仲介手数料と消費税がかからないだけでも費用はかなり軽減されます。
売却価格や契約条件を自由に決められる
個人間売買は売却価格や契約条件を自由に決められることもメリットです。売主と買主の都合に合わせて双方の合意が得られれば自由に設定できます。契約内容や、売却時期、売却金額の振り込み期限などがやり取りできます。
間に不動産業者などの仲介を挟まないため、確認もスピーディであり、いつまでに契約をしなければならないという縛りもないので、条件を話し合う時間も十分にとることができます。
土地の個人売買のデメリット
土地の個人売買のデメリットは以下のものが考えられます。
- 適切な売買契約書の作成が難しい
- トラブルは自分で対応する必要がある
- 手続きに手間と時間がかかる
適切な売買契約書の作成が難しい
売主か買主どちらも不動産売買に関する知識がないと、適切な売買契約書の作成が難しいとうデメリットがあります。
不動産業者が仲介する場合には「重要事項説明書」を作成しますが、個人間では必要はないものの、トラブル回避のために土地関する正確な情報を記載した売買契約を作成したほうが良いでしょう。不動産売買の知識がないとどんな内容を記載したらよいのか、漏れがないかなどを確認することができないので作成が難しいといえます。
トラブルは自分で対応する必要がある
個人間売買では、サポート役を担う仲介業者がいないのでトラブルには自分で対応する必要があるというデメリットがあります。
土地売買は売主と買主が確認しておくべき事項や用意する書類が多く漏れが起きやすいです。お互いに認識の違いや問題点の見落としなど起こり後にトラブルに発展してしまします。そのような時にも仲介役の不動産業者などがいないので自分で対処しなければなりません。
手続きに手間と時間がかかる
売買が成立させるための手続き手間と時間がかかることもデメリットとして挙げられます。不動産会社のサポートなしで手続きをする場合には必要な書類をすべて自分でそろえなければなりません。買主に渡す書類や登記に関する書類、確定申告に必要な書類など多くの書類を揃えて準備するにはかなりの手間と時間がかかります。
書類の準備だけではなく話し合いのための日程の調整や場所の確保なども自分で行う必要がありますが、そのための手間や時間が取られるのは言うまでもありません。
土地の個人売買の流れ
土地の個人売買の流れは次の通りです。
- 必要書類を準備する
- 土地の相場価格を調べる
- 売却価格を決定する
- 売買契約書を作成する
- 売買契約書の締結・引き渡し
- 所有権移転登記の申請手続きをする
それぞれ具体的にどんなことをするのか解説します。
1.必要書類を準備する
土地の売買に必要な書類を漏れなく準備する必要があります。必要な書類はどのようなものがあるでしょうか。
| 書類の名前 | 使用目的 | 取得方法 |
| 実測図（確定測量図が望ましい） | 買主へ引き渡す書類 | 売主が保有 |
| 筆界確認書 | 買主へ引き渡す書類 | 売主が保有 |
| 越境の覚書 | 買主へ引き渡す書類 | 売主が保有 |
| 権利書または登記識別情報通知書 | 登記に必要 | 売主が保有 |
| 印鑑証明書 | 登記に必要 | 市区町村で取得 |
| 固定資産税評価証明書 | 登記に必要 | 市区町村で取得 |
| 住民票 | 登記に必要 | 市区町村で取得 |
本人確認書類 | 登記に必要 | 売主が保有 |
| 抵当権の抹消に必要な書類 | 登記に必要 | 金融機関が用意 |
| 売却した土地の謄本 | 確定申告に必要 | 法務局で取得 |
| 売ったときの売買契約書の写し | 確定申告に必要 | 売主が保有 |
| 買ったときの売買契約書の写し | 確定申告に必要 | 売主が保有 |
| 譲渡費用の分かる領収書等 | 確定申告に必要 | 売主が保有 |
2.土地の相場価格を調べる
売却予定の土地の相場がどのくらいか調べます。個人で売却金額を決めることができますが、できるだけ適正価格で売買ができるよう前もって把握しておくことが大切です。国土交通省では「土地総合情報システム」というサイトで近隣の土地で実際に取引が成立した価格を見ることができます。2005年からの取引データがあり、価格の推移もみることができます。
一括査定サイトを使って調べると、一度に複数の不動産業者に査定を依頼でき、基本的に無料で利用できるサイトがほとんどなので、適正価格を調べるのにおすすめです。
3.売却価格を決定する
調べた相場価格を参考にして売主が売却価格を決定します。すでに買主が決まっているなら話し合って金額のすり合わせをしますが基本的には売主側に決定権があります。
相場より高すぎると見知った間柄だと今後の関係に影響があるかもしれませんし、安すぎると自分の家族からの不満が上がる可能性もあるので、よく考えたうえで決定しましょう。
4.売買契約書を作成する
売却価格が決まり双方納得して契約に進んだら、売買契約書を作成しましょう。後のトラブルを避けるためにも文書としてしっかりと残しておくことは大切です。記載する必要のある主な内容を表にまとめました。参考にしてください。
| 記載事項 | 内容 |
| 売買物件の表示 | 登記謄本と同じ内容 |
| 売買代金の手付金および保証金の額 | 証約手付：売買契約の締結の証拠となる手付 |
| 買物件の引き渡し条件 | 日時や支払いに関する具体的な条件を記載 |
| 危険負担 | 対象の土地が滅失したり毀損する事態が発生した場合、誰がその損害を負担するかを記載 |
| 瑕疵の修復 | 売買された土地に数量不足、一部滅失、欠陥が見つかった場合の売主の責任と対象の期間 |
| 費用の負担 | – |
| 公租公課（税金）の清算基準 | 公租公課をいつまで売主が負担し、いつから買主が負担するか日時を記載 |
| 契約違反による解除 | 契約違反による解除・損害賠償、罰則等の規定 |
| 特約について | 土地の境界の明示や実測図の作成などを、いつまで買主に交付するか明示する |
5.売買契約書の締結・引き渡し
売買契約書を締結して、代金が支払われたことが確認出来たら引き渡しを行います。引き渡した後に土地に関して何らかの不備などがないか今一度確認しておきましょう。
6.所有権移転登記の申請手続きをする
引き渡しが終われば、売主と買主か共に法務局に行き、共同で所有権移転登記の申請を行います。これは売主から買主に土地の所有者を移行するための手続きです。この手続きをしないと土地の所有権を失うので、できる限り決済日の当日に申請すると良いでしょう。
売主と買主が準備する書類は以下のとおりです。
| 売主 | 買主 |
| 住民票 |
土地の個人売買に関する注意点
土地の個人売買を問題なくスムーズに進めるためにはどのようなことを注意したらよいでしょうか。困った事態が発生した場合には自分だけで抱え込まず不動産会社に相談することも検討すると良い理由を解説します。
抹消登記は司法書士への依頼が必要な場合あり
土地などの不動産を売却するには抵当権の抹消が必要。抵当権の抹消にはローンを利用した金融機関から必要書類を受け取って法務局で抹消登記をします。
申請の間違いや不備、書類の再発行などのリスクを避けるため、抵当権の抹消や設定の登記を司法書士が行うことを手続きの条件にしている金融機関もあります。その場合には個人で行うことはできないので司法書士に依頼しましょう。
さらに合併などで金融機関代表が変わってるときにも手続きが複雑になるので司法書士に依頼する必要があります。
確認した事項は必ず契約書に明記
個人売買の場合は第三者が関わっていないので確認に不足があったり、認識の違いが生じやすかったりすることを覚えておきましょう。後のトラブルを防ぐために交渉中に確認したことは小さなことでも契約書に明記して口約束で終わらせないようにします。
相手もわかっているはずと思っても、実際には伝わっていなかった、言ったつもりだったということが起こらないように約束事は継続して有効性を示すことができるようしっかり記載しておきましょう。
困った場合は不動産会社に仲介依頼を検討
土地個人売買をしてみたら、想定していたよりも複雑で困った事態に発展するということも少なくありません。その場合には無理に進めると問題がより大きくなってしまう可能性があります。交渉の途中でも困った場合には不動産業者に仲介をしてもらうことを検討しましょう。
仲介手数料がかかるとしても、土地売買に関する法律や不動産の知識のあるプロのサポートを受けてスムーズに売買ができます。
まとめ
個人でもできる土地の売買ですが、メリットとデメリットがあります。契約まで時間や手間がかかりますが、後のトラブル回避のためにも慎重に進めましょう。難しい事態に陥って買主との関係を悪くするよりも不動産会社などに仲介をお願いしたほうがスムーズな場合があります。上手に見極めて自分に合う方法で土地の売買をしましょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス] [不動産売却_内部リンク]
