傾斜地でも駐車場経営は可能！必要な工事と初期費用を詳しく解説

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所有している土地を有効活用するために駐車場経営をしたいと思っても、「傾斜地の場合は経営が可能なのか？」と疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。

結論からいえば、傾斜地でも2通りの駐車場経営が可能です。駐車場利用が見込める土地なら、立派な副収入になるかもしれません。ただし、傾斜地は傾斜のレベルや地質などを把握したり、土地を使いやすくしなければいけない点に注意が必要です。

本記事では、傾斜地で駐車場経営をおこなう方法と経営のときのポイントを紹介します。あわせて、実際に必要になる工事や費用についても解説するので、傾斜地で土地活用を検討している人もぜひご覧ください。

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傾斜地でも駐車場経営は可能

傾斜地とは傾斜が3度を超える土地を指します。傾斜地で不動産経営も可能なケースもありますが、土地の条件が複雑であったり地盤改良に大きく費用がかかるため、現実的ではない場合もあります。

しかし、傾斜地でも駐車場経営なら比較的難度が低く経営が可能です。建物を建てずに経営できるため、造成工事と最低限の工事で始められます。

また、経営自体も手間があまりかからず、ニーズが見込めるなら土地の条件もあまり選びません。初期費用も比較的安く済むため、駐車場経営は傾斜地でできるおすすめの土地活用方法のひとつといえるでしょう。

傾斜地で駐車場経営をおこなう方法

駐車場経営は立体型や建物つきなどさまざまものがあります。しかし、傾斜地は土地に傾斜があるため、建物をともなう経営方法は難しいためおすすめできません。

そのため、傾斜地の駐車場経営は以下の2つから経営方法を選びましょう。

• 切り車庫
• 地下駐車場

以下でそれぞれの方法を解説します。

切り車庫

切り車庫とは、青空駐車場とも呼ばれる経営方法です。建物や屋根がなく、ロープや区画線によって区切られた簡素な駐車場になります。

また、工事はロープや区画線などの準備のみで済むため、費用が安く済むメリットがあります。費用をもう少しかけてアスファルト舗装をしたりコインパーキングにすることで利便性の向上が可能です。

ただし、屋根がないために雨風などで車へのダメージがあったり、防犯面でリスクがあることがデメリットとされます。

加えて建物がないため節税対策では住宅用地の控除を受けることができません。固定資産税の負担は高めになってしまうことはあらかじめ留意しておきましょう。

地下駐車場

地下駐車場はボックスガレージとも呼ばれ、トンネルを掘る形で作る車庫です。その名のとおり、箱型の車庫を掘った地下に量産された車庫か、特注で建造することになります。

また、地下駐車場の大きなメリットは切り車庫と違って屋根があり、雨風に晒されないという点です。雨でも乗り入れが楽な点でも好まれやすいでしょう。屋根がある分、当然車が傷む心配も少ないため、車のダメージが気になる車の持ち主にも人気が見込めます。

一方、地下駐車場は広めでスロープなどで地下数階で立体的に作られることが多いため、駐車時間が少しかかるデメリットがあります。さらに、切り車庫などと比べてかなり工事費がかかるため、事前の資金集めがしっかりと必要です。

傾斜地で駐車場経営をする際のポイント

傾斜地で経営する際には、傾斜があるために普通の土地とは違うため、土地の特性を理解して適切な準備をしておくことが必要です。

そのため、傾斜地の駐車場経営で覚えておきたい3つのポイントがあります。

• 急傾斜地崩壊危険区域内の土地か確認する
• 地盤調査をおこなっておく
• 万一のために適切な保険に加入しておく

ここからは以上のポイントをわかりやすく解説していきます。

急傾斜地崩壊危険区域内の土地か確認する

傾斜地なら、まずは土地が急傾斜地崩壊危険区域内であるか確認が必要です。

急傾斜地崩壊危険区域内とは、斜面が多い土地や急斜面の土地などで都道府県知事が一定条件のもと、がけ崩れなどのリスクがあると判断された土地に指定されます。

この区域指定の土地であると土地の取り扱いに制限がかかるため、見当する場合は自分の土地でも都道府県知事から許可を得なければいけません。

具体的には急傾斜地崩壊危険区域内だと以下の制限があります。

一　水を放流し、又は停滞させる行為その他水のしん透を助長する行為
二　ため池、用水路その他の急傾斜地崩壊防止施設以外の施設又は工作物の設置又は改造
三　のり切、切土、掘さく又は盛土
四　立木竹の伐採
五　木竹の滑下又は地引による搬出
六　土石の採取又は集積
七　前各号に掲げるもののほか、急傾斜地の崩壊を助長し、又は誘発するおそれのある行為で政令で定めるもの

引用：e-GOV法令検索「第二章 急傾斜地崩壊危険区域に関する管理等／第七条 行為の制限」

見当する土地は、施設や建物の建築はもちろん、土地を触るのにも許可が必要になります。区域内で駐車場経営をしたい場合は確実に認可が必要になるため、あらかじめ確認をしておきましょう。

なお、急傾斜地崩壊危険区域は、各都道府県のサイトで確認ができます。

地盤調査をおこなっておく

傾斜地の場合は、地質改良業者などに依頼し、地質調査をおこなっておきましょう。

傾斜地では、がけ崩れや地盤沈下、液状化などリスクが多く、地盤の状態と傾斜度によって必要になる造成工事も異なるため、土地の地質を調査する必要があります。

また、あらかじめ地質調査をおこなえば、結果をもとに必要な工事がわかるため、費用概算を計算が可能です。おおよその必要な工事費がわかれば、駐車場経営が現実的かも判断ができるでしょう。

万一のために適切な保険に加入しておく

どれほど丈夫に作っても、傾斜地に作った駐車場が大雨や災害で被害を受ける可能性はゼロではありません。

災害に巻き込まれなくても、利用者の車が破損したり、窃盗されてしまうリスクもあります。そのため、適切な保険に加入しておくことをおすすめします。

駐車場経営で必要な保険は以下のとおりです。

• 施設賠償責任保険：設備が原因で利用者の車に損害を与えてしまった場合に補償する
• 動産総合保険：不測の事故で設備の故障・盗難にあった場合に補償する（精算機器内の現金含む）
• 機械保険：設備が故障した場合のみ補償する（精算機器内の現金含まない）
• 火災保険：建物の一部として駐車場があり、火災・台風などで被害を受けた場合に補償する
• 自動車管理者賠償責任保険：有人駐車場で管理中に利用者の車が故障・盗難した場合の補償する

上記のなかでも施設賠償責任保険、動産総合保険、火災保険については、災害や事故・窃盗のリスクをカバーするために必須になります。保証範囲や保証料は保険会社により異なるため、その点留意しながらさまざまな保険を比較して選んでください。

保険料などについては、駐車場の規模に合ったものを選びましょう。

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傾斜地で駐車場を経営する際に必要な工事とその費用

傾斜地での駐車場経営で、必要になる工事や調査があることが見えてきたでしょうか。ここからはそれらの工事や調査に必要になる費用を紹介します。

傾斜地での駐車場経営のために必要になる費用は、大きくわけて3項目あります。

• 地盤調査
• 造成工事費用
• 地盤改良費用

詳しい費用金額を以下で見ていきましょう。

地盤調査

まずは駐車場経営を検討する前に地質調査が必要です。しかし、地盤調査の方法は2種類あり、それぞれに費用が異なります。

上記のように、調査方法により費用がかなり変わりますが、正確性や地質の状態がわかるかどうかなどの違いもあり、どちらを選ぶかは土地所有者次第です。

なお、一般的には普通の住宅では安くあがるため、スウェーデン式で調べる場合が多いといわれています。

規模の大きい住宅・建物や、地下室を作る場合は、ボーリング調査をする場合もあるため、規模によっても選択肢が変わるでしょう。

造成工事費用

次に必要になるのは造成工事費用です。

駐車場として使えるように土地を整える必要があるため必ず必要になります。傾斜地の場合の造成工事は、土砂を削り取って土地を平坦にする切土か、土を持って土地を平坦にする土盛のいずれかです。

それぞれの方法で費用に違いはあまりありませんが、傾斜度の角度と地域によって造成工事費用が左右されます。

地方より東京での造成工事は比較的高めな傾向があります。また、木が生い茂っていたり重機が入れる道がないなど、業者が現場への往来がしにくい場所だと、さらに費用がかかるため注意してください。

地盤改良費用

もし土地の地盤が弱く、地盤改良が必要な場合は改良工事費も必要です。なお、地盤改良工事は以下の3つがあり、地盤の弱さによって必要になる工事が変わります。

工事の性質上、深い場所まで改良する工事になるにつれて費用が高くなる傾向があります。とはいえ、土地の安全性を保つためには大切な過程なため、地質調査の結果を踏まえて、適切だと判断できる工法を選びましょう。

傾斜地で駐車場経営をする際の注意点

傾斜地で駐車場を経営することは、傾斜地という難しい土地を活用するのに有効な手段です。しかし、土地そのものに難しさがある点は無視できません。

初期費用が普通の土地活用より高い可能性があったり、リスクがあることについても考慮しておく必要があります。最後にそのような傾斜地の駐車場経営で気をつけたい注意点を紹介します。

造成工事が必要になる

駐車場経営で一番簡単なのは切り車庫なため、土地活用を始めるなら挑戦しやすいと考えるかもしれません。たしかに、切り車庫は準備にかかる費用も少なく、ロープなどで仕切るだけで手間が少なく駐車場運営ができるケースもあります。

しかし、それは平地である場合です。傾斜地の場合はそのままでは駐車に適した土地ではないため、必ず造成工事が必要です。普通の土地と違って、必ず切土や盛土が必要になるのはもちろん、必要に応じて地盤改良もしなければいけないことは傾斜地のデメリットともいえます。

加えて、手続きや準備にも少し手間がかかったり、造成工事中は収入を見込めないなど、運用が開始できるまでにある程度の資金の余裕が必要になる点に注意しましょう。

初期費用がかかる

傾斜地にさまざまな工事が必要になることは、初期投資費用も高くなってしまうこともあらかじめ留意おくことが必要です。

本来、駐車場経営は初期投資が安く、ランニングコストもあまりかからない土地活用方法とされますが、傾斜地の場合は、地質調査費用や造成工事費に加えて、地盤改良工事費も工面する必要があります。

調査・工事費用だけでも約50万～210万円ほどはかかってしまうため、初期投資の負担が少ないとはいえない可能性が高いでしょう。運用開始で初期投資額を回収ができるのか、事前に検討するようにしてください。

災害で土壌が流れてくる可能がある

傾斜地の最大のリスクは災害によるものです。台風や大雨で土砂崩れが起きて被害が出たり、そこまでではなくとも、傾斜地の下のほうにある駐車場であると、雨水や土砂が流れてきて、利用者の車に被害をおよぼしてしまう可能性があります。

そうなると、土地と駐車場の所有者・管理者に責任を問われることになります。場合によっては損害賠償なども支払うことになるケースもないとは言い切れません。

そのため、傾斜地での駐車場経営は、平地での経営よりリスクが高いことを認識しておきましょう。土地の地盤を調べることはもちろん、ハザードマップを見て災害が多いのか確認するなどして、経営を始めるべきか検討してください。

まとめ

傾斜地でも、駐車場経営は十分可能性があります。駐車需要は都心部だと特に高く、場所によっては多くの利用者を見込めるでしょう。しかし傾斜地は地盤調査して、結果をもとに造成工事や土地改良も必要になります。

手間とお金があまりかからないとされる駐車場経営でも、傾斜地の場合は手間もお金もかかりがちです。事前に調査と必要になる費用の概算をして、費用が現実的で利益が見込めるのか検討するようにしましょう。

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