土地の名義変更をする方法！費用や手順をケース別に解説

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土地を手放したり、取得したりするための土地の名義変更でお困りではありませんか。土地の名義変更は所有権移転の登記を行えばできますが、ケースによって必要な書類や費用が変わってきます。

そこで、本記事では土地の名義変更をよくあるケース別に費用・手順・必要書類などを詳しく解説します。

最後まで目を通せば、必要な知識をえたうえで、土地の名義変更ができるでしょう。

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土地の名義変更はどこでいつまでにおこなう？

土地の名義変更は所有者が変わった際に法務局ですぐ手続きをおこないます。

例えば、ある土地を購入するケースでは、売買契約などを結んで代金を支払い、不動産の情報が記載されている登記を更新することで名義変更が完了します。これによって、はじめて土地を所有したことになり、他の人に売買することや家を建てて住むことが可能になるのです。

一方で、代金を支払ったとしても名義が変更されなければ、所有権は前任者にあることになり、自身の土地だと主張できないです。なんらかのトラブルに発展したケースで、名義変更が行われていなければ裁判などで不利になる可能性が高いので、土地の名義変更は必ずおこないましょう。

この他、名義変更は土地を相続する場合などでも必要になるので、次の章ではそれらを解説します。

土地の名義変更をするときのケース

土地の名義変更は次のケースに該当する場合に必要です。

• 不動産を売買した
• 亡くなった親の土地を相続した
• 親から土地の生前贈与を受けた
• 離婚の財産分与で土地を取得した

売買以外にも相続や贈与など、土地の所有権が変更された際には名義変更をしましょう。ここでは、それぞれについて詳しく紹介します。

不動産を売買した

土地などの不動産を売却する、もしくは購入した場合は売買契約などを結んだうえで名義変更が必要です。売買では売り主と買い主の交渉がまとまったあとに売買契約を結び、各種必要な書類を集め、権利証などと代金を交換します。

このとき、資金を銀行などから借りている場合には、銀行員や司法書士もこの手続きに関与します。そして、司法書士に依頼する、または自身で登記を申請し、受理されれば名義変更は完了です。

なお、売買においてはあつかう金額が高かったり、詐欺などのトラブルを回避したりするために、他のケースより手続きが慎重に進められ、関わる人数も多くなりやすいです。

知識面で不安がある場合や専門家に頼りたい場合には、経験豊富な不動産会社や司法書士に依頼するのがおすすめです。

亡くなった親の土地を相続した

亡くなった親が所有していた土地を相続する場合は相続人と協議したうえで名義変更が必要です。相続の場合では不動産の情報や親の戸籍に関する書類などを集め、相続人と遺産分割協議を行ったうえで名義変更をおこないます。

また、相続での名義変更は相続人1人が受け継ぐ、もしくは複数人で共有するなど、どのような相続方法なのかによって手続きが変わる特色があります。

補足として相続による名義変更は2024年4月より義務化される予定であり、まだの場合は期限までに手続きを行っておくのがよいでしょう。

親から土地の生前贈与を受けた

親から土地の生前贈与を受けた場合は贈与契約などを行ったうえで名義変更が必要です。この生前贈与については親と贈与契約を結び、必要書類を集めたうえで名義変更をおこないます。

これによって、生前贈与をおこない、名義が変更されたことの証明ができるため、万が一親が亡くなった場合でも相続でトラブルになりにくいです。

また、贈与では額に応じて贈与税を支払う必要がありますが、契約と登記が行われていることで正しく納税できます。

なお、贈与税は親と売買を行ったケースで、相場以下の金額で取引がなされていると、差額分が贈与になってしまうので注意が必要です。

離婚の財産分与で土地を取得した

離婚の財産分与で土地を取得した場合は離婚協議を経たうえで名義変更が必要です。こちらは夫の名義であった土地を、妻が財産分与を希望した場合で行われることが多く、双方の合意をもって名義変更をおこないます。

ただし、離婚については円満に進むこともありますが、財産や養育権などについて協議が難航する場合もあります。なかには裁判などが終わったあとでようやく手続きできることもあり、状況により時間が他よりもかかることを想定しておきましょう。

土地の名義変更で用意する必要書類

上述したように土地の名義変更は売買や相続、贈与、財産分与などのケースで必要になりますが、それぞれ必要書類が異なります。ここでは、それぞれのケースで必要になる書類について解説しましょう。

不動産を売買したときの書類

不動産の売買を行ったケースでは、売り主と買い主で次の書類を用意しましょう。

上記を補足していくと、売り主の印鑑証明書は発行から3ヵ月以内のものが有効とされます。

また、登記識別情報は売買をしたときに発行される登記証、もしくはシールなどで隠されている12桁のパスワードのことであり、登記が2005年以降であれば後者になります。買い主の住所証明書についてはマイナンバーの記載がないものが必要です。

この他、売り主が手続きをおこなう場合には、委任状が必要となるのでしっかりと用意しましょう。

土地を相続したときの書類

土地を相続した場合の名義変更では、次の書類が必要になります。

• 登記申請書・・・相続用のフォーマットのもの、代理人がいる場合には委任状も必要
• 収入印紙・・・登録免許税を納めるための印紙、適切な額面を貼り付ける
• 被相続人の戸籍謄本・・・生まれてから亡くなるまでの謄本が必要
• 除籍謄本・・・亡くなったことを証明する謄本
• 原戸籍謄本・・・被相続人の結婚や子供の有無が記載されている、相続人の確認に利用される
• 被相続人の住民票の除票・・・被相続人が亡くなっていることを確認するために利用される
• 相続人の戸籍謄本・・・相続人の数に応じて取得する
• 固定資産評価証明書・・・土地の価値を評価したもの、収入印紙はこの証明書に記載された金額から算出される
• 相続関係説明図・・・イメージとしては家系図、被相続人と相続人の関係を説明できる書類

以上が相続の際に必要な種類になります。

なお、相続関係説明図はなくてもよいですが、作成しておくと戸籍謄本の原本のコピーを提出せずに済み、手間が少なくなるためやっておいたほうがよいです。

この他、遺産分割をする場合や遺言がある場合には、書類がいくつか変わります。詳しくは以下をご覧ください。

遺産分割の書類

遺産分割とは、相続人同士で協議を行って相続分を決定する方法です。遺言がない場合には遺産分割をして土地を相続、名義変更していきますが、その際には次の書類を提出する必要があります。

• 相続人の印鑑証明書
• 遺産分割協議書

なお、遺産分割協議書には相続人全員の署名、実印での押印が必要です。

遺言があるときの書類

被相続人の遺言がある場合には、上記よりも少ない書類を用意すればよいです。具体的には以下を取得しましょう。

• 相続遺言書
• 検認調書
• 被相続人が亡くなったことがわかる戸籍謄本
• 相続する人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続する人の住民票

ただし、相続遺言書は自筆の場合、家庭裁判所で立会人のもと遺言を開封して検認する、検認調書をおこなう必要があるので適切に対応しましょう。

土地の贈与を受けたときの書類

土地の贈与を受けた場合の名義変更では、双方とも不動産贈与契約書が必要であり、次に立場に応じて以下の書類が必要です。

補足すると、贈与をする側で必要な印鑑証明書は発行から3ヵ月以内のものが有効です。また、登記申請書は登記に記載されている住所と、現住所が異なるときに提出が必要になります。状況に応じて提出するようにしましょう。

財産分与で土地を取得したときの書類

財産分与で土地を取得した場合の名義変更では、次の書類が必要です。

なお、上記は円満に話が進んだケースを想定したものであり、協議がうまくいかず裁判になった場合では、新名義人は以下の書類が追加で必要です。

• 固定資産税評価証明書
• 調停書、和解調停書など
• 名義人の住民票

以上のように協議がうまくいけば書類は少なく済みますが、裁判に発展すると新名義人は用意する書類が増えるため、手続きの手間が余計にかかります。そのため、財産分与のケースではある程度時間がかかることも覚悟しておきましょう。

土地の名義変更にかかる費用

どのような書類が必要になるのかを理解できたのであれば、費用がどれくらいかかるのかも押さえておきましょう。なお、名義変更の費用はケースごとによって異なります。ここでは、それぞれのケースごと、および書類ごとの取得費用について解説します。

土地を不動産売買をして名義変更する場合

土地を不動産売買をして名義変更する場合は売り主は700円程度、買い主は300円程度の費用がかかります。内訳は以下のとおりです。

土地を相続して名義変更をおこなう場合

土地を相続して名義変更をおこなう場合には、各種取得費用3,250円～+収入印紙代（登録免許税）がかかります。詳しい内訳は次のとおりです。

収入印紙について補足すると、こちらは固定資産評価額に0.4％を乗算した金額を登録免許税として納める際に利用するものです。最大で30,000円までの額であれば、それに応じた印紙を貼り付けて提出できます。

なお、30,000円以上を納める場合には、金融機関に現金で納付する必要があります。

この他、遺産分割協議書は30,000円～など、相続の形で追加費用が必要です。

土地の贈与を受けて名義変更をおこなう場合

土地の贈与を受けて名義変更をおこなう場合では、贈与するほうは1,000円程度、贈与をされるほうは750円程度の費用が必要です。詳しい内訳は次のとおりです。

なお、登記申請書は登記簿情報に記載された住所が現在と異なる場合に、取得する必要があります。

土地の財産分与を受けて名義変更をおこなう場合

土地の財産分与を受けて名義変更をおこなう場合では、双方とも700～750円程度の出費が必要です。詳しい内訳は次のとおりです。

財産分与では、話し合いがうまくいかず、裁判などに発展すると資料が追加で必要になり、多少上記よりコストがかさみます。したがって、できるだけ円満になるように協議していくことが、時間と費用の節約につながります。

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土地の名義変更には税金もかかる

土地の名義変更には、ケースに応じて次のような税金の納付が必要です。

上記の10年超所有軽減税率の特例は、居住用の不動産であり、第三者へ売却する、これまでに特例を受けていない場合に適用されます。また、相続時精算課税選択の特例は、両親などから住宅用の資金の贈与を受けた場合に適用できます。両者とも複数の条件が設定されているので、一度国税庁のページから確認してみるのがよいでしょう。

”参考：国税庁「土地の売買や住宅用家屋等の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（2022年4月）」「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」「相続時精算課税選択の特例」、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の計算(相続時精算課税の選択をした場合)」”

土地の名義変更を進める手順

土地の名義変更は以下の手順に従えばできます。

1. 必要書類の準備
2. かかる税金の算出
3. 登記申請書への記入
4. 法務局へ名義変更を申請
5. 土地の名義変更完了

ここでは、それぞれについて解説します。

1．必要書類の準備

まずは各ケースに対応した必要書類を法務局や市役所などから取得しましょう。なお、具体的な書類については「土地の名義変更で用意する必要書類」を参照してください。また、状況によって追加入手する必要のある書類もあるため、詳しくは不動産会社や司法書士、法務局に相談と確認をしましょう。

2．かかる税金の算出

土地の名義変更では登録免許税がかかるので、具体的な額について計算しましょう。納付すべき金額は土地の価格に応じて高くなっていくので、事前に用意しておくとスムーズに支払えます。

なお、納付方法は金融機関から現金で納める、または税額が30,000円以下の場合には収入印紙で支払いが可能です。

3．登記申請書への記入

法務局「不動産登記の申請書様式について」より適切な申請書を手に入れて、必要事項を記入しましょう。記載内容については、サイト上に各ケースに応じた記載例があるので、それを参考にしてください。各種の申請書のリンクは次のとおりです。

• 所有権移転登記申請書 、売買（PDF形式）法務局
• 所有権移転登記申請書、贈与（PDF形式）法務局
• 所有権移転登記申請書、財産分与（PDF形式）法務局

4．法務局へ名義変更を申請

申請書の記入、必要書類が準備できたのであれば名義変更を申請しましょう。なお、手続きは名義変更をおこなう人が住んでる場所を管轄する法務局、またはオンラインの登記ねっと「登記・供託オンライン申請システム」より行えます。後者については申請者情報登録を行えば、自宅から名義変更を申請できるので便利です。

5．土地の名義変更完了

申請が完了すれば、審査が行われ受理されれば「登記完了証」が発行されます。書類などに問題がなければ、1～2週間ほどがかかり登記完了証が届き、これをもって名義変更は完了です。なお、書類に不備があったり、名義変更が相続の場合ではより時間がかかります。

まとめ

土地の売買や相続などで名義変更が必要になったときにはすぐに法務局で手続きを始めましょう。また、それぞれのケース、売り主といった立場の違いによって、必要な書類の種類・費用などが異なります。なにを用意すべきなのか、手数料はどれくらい必要なのかをよく理解しましょう。

土地の名義変更のポイントは正しい知識をえたうえで、しっかりと準備することです。以上を参考に手続きを進めてください。

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