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土地を所有しているけれど、有効活用をするにはどの方法を選べばよいのかと悩んでいませんか。土地活用にはさまざまな方法がありますが、土地活用の目的、所有している土地の特性・条件、土地に対するニーズがマッチングした方法を選ばないと有効活用ができません。
本記事では、おすすめの土地の有効活用方法を目的別に整理して紹介します。あわせて土地の有効活用方法を選ぶポイントや相談先も紹介するので、土地活用の方法を探している方はぜひ参考にしてください。
[AFF_土地活用_HOME4U土地活用]目次
おすすめの土地の有効活用方法｜賃貸住宅経営
ひとくちに賃貸住宅といっても、土地や周辺地域の特性によって選択するべき住宅の種類が異なってきます。ここでは、それを踏まえて賃貸需要があるエリアにある土地におすすめの賃貸住宅経営の方法を4つ紹介します。
- アパート
- マンション
- 戸建て住宅
- 賃貸併用住宅
アパート
アパートは、駅から徒歩圏内（徒歩10分以内）のエリア、徒歩圏外ではあるものの住環境が良いエリア、通勤・通学がしやすいエリアなどにニーズがあります。
アパート経営のメリット
競争力があるアパートを建てて、入居者を常時確保できれば、長期的・安定的な収入が得ることが可能です。また、不動産取得税（新築で40m2以上240m2以下の場合）・固定資産税・都市計画税・相続税の節税効果があります。
アパート経営のデメリット
数千万円程度の多額な初期費用がかかります。ローンを組む場合は、借入額の1割以上の自己資金を準備しなければなりません。家賃も経済・社会情勢によっては相場が下落する恐れがあります。
また、オーナー業務（空室対策、クレーム対応、修繕手配、大規模修繕の計画・費用の積み立て、災害対策など）が多岐にわたり、責任が重い点もデメリットといえるでしょう。
マンション
マンションは、アパートよりも高層で建てられ、土地をより有効的に活用できます。
学生向け、一人暮らしの社会人向け、ファミリー向けなどと入居者のターゲットを絞り、魅力的なコンセプト（間取り、設備、外装、内装など）で設計・建築してもらうと人気を獲りやすいです。
マンション経営のメリット
アパートと同じように、長期的・安定的な家賃収入が得られる点や、節税効果があります。アパートよりもマンションのほうが遮音性など建物の性能が高く、長く運用できるため、家賃を高く設定でき、家賃相場も下落しにくいといえるでしょう。
また、建物の法定耐用年数が長いため、ローンの借入期間を長めに設定することができ、余裕をもった返済計画が立てられます。
マンション経営のデメリット
アパートよりも建築費が高く、部屋数も多いため空室数が増えたり、空室期間が長引くと損失が大きくなる点がデメリットといえるでしょう。
戸建て住宅
戸建て住宅は、物音やプライバシーを気にせずに暮らしたい、庭や駐車場つきの家で暮らしたいといった、ファミリー層のニーズがあります。
戸建て住宅経営のメリット
集合住宅よりも建築費が安く、アパートやマンションと同じように節税効果がある点があげられます。交通の便が多少悪くても、住環境が良い場所であれば、狭小地や変形地でも建てられる点も魅力です。
また、物件数が多くないため、アパートやマンションの供給量が多いエリアでも、借主が見つかりやすい点もメリットといえるでしょう。いったん入居すると長く住んでもらえることが多く、そのまま借主が購入してくれることもめずらしくありません。
戸建て住宅経営のデメリット
入居可能なのが1世帯のみであるため、借主がいないと家賃収入がなくなってしまう点があげられます。
賃貸併用住宅
賃貸併用住宅は、ひとつの建物の中に自宅部分と賃貸部分がある住宅のことです。賃貸部分は住居のほか、店舗やオフィスなどとして貸し出すことも可能です。
賃貸併用住宅経営のメリット
家賃収入をローンの返済に充てられる、金利が高いアパートローンではなく金利の低い住宅ローンが利用できます。（自宅部分の面積が50%以上などの条件あり）将来は賃貸部分を二世帯住宅にすることもできるでしょう。
また、アパートなどと同様に節税効果もあります。
賃貸併用住宅経営のデメリット
賃貸併用住宅の購入希望者が限られているので、建物の売却がしづらい点などがあげられます。
おすすめの土地の有効活用方法｜初期費用があまりかからない方法
賃貸住宅経営は土地の有効活用の「王道」ですが、多額の初期費用がかかります。そこで、初期費用をあまりかけなくても始められる土地の有効活用の方法を5つ紹介します。暫定的に土地活用をしたいという方にもおすすめです。
- 駐車場
- トランクルーム
- 太陽光発電
- 自動販売機
- 資材置き場
駐車場
駐車場は、商業施設、オフィス、駅、医療機関、観光地の近くや、住宅街のなかでニーズがあります。
なお、形態は月極駐車場とコインパーキングの2種類です。月極駐車場の場合は、一番簡単な方法であれば整地とロープで駐車スペースを区切るだけで始められるため、初期費用はほとんどかかりません。運営はオーナーが自ら準備・運営をおこなう自営方式や、不動産会社などに運営を委託する委託方式があります。
コインパーキングの場合は、ゲート、ロック板、精算機などの設置に数百万円程度かければ始められます。駐車場運営の専門会社に土地を貸して、整地、舗装、設備の設置、管理、集金などをすべてを任せることも可能です。
駐車場経営のメリット
建物を建てる土地活用方法と比べて初期費用が安く済みます。また、狭小地や変形地でも始められます。
駐車場経営のデメリット
建物を建てる土地活用方法と比べて収益性は高くありません。節税効果もほとんどないといってよいでしょう。
トランクルーム
トランクルームは、郊外でも始められますが、オフィスや商業施設、住宅街などの近くでも需要が見込めます。ロードサイドなど車でのアクセスがしやすいところであれば、よりニーズは高くなる可能性があります。
運営方法は駐車場経営と同じように、オーナーが自らトランクルームを購入、または借り上げて設置する自営方式とトランクルーム運営の専門会社に運営を委託する委託方式です。専門会社に土地を貸して、準備から運営まですべてを任せる一括借上げ方式もあります。
トランクルーム経営のメリット
駐車場経営と同様に、建物を建てる土地活用方法と比べて多額の初期費用を必要とせず、狭小地や変形地など条件が良くない土地でも問題なく始められます。ただし、近くに住宅がある場合は、日当たりや騒音などに配慮が必要です。
トランクルーム経営のデメリット
駐車場経営と同様に、節税効果がほとんどない点があげられます。減価償却に関しても、トランクルームは「建物」として取り扱われるケースが多く、耐用年数が30年を超えるため、基本的に短期償却は認められないものと考えておいたほうがよいです。
太陽光発電
日当たりが良くて、近くに日光を遮るような建物や樹木がなく、傾斜もない土地に向いている土地活用です。郊外にある土地でも始められます。面積が広いほど多くの太陽光パネルが設置でき、発電量を増やすことが可能です。
運営方法は、オーナーが自ら太陽光パネルを購入、または借り上げて設置・管理する方法。または太陽光発電事業の専門会社に土地を貸して、準備から運営まですべてを任せる方法があります。
太陽光発電経営のメリット
太陽光で発電した電気は、FIT制度（固定価格買取制度）により電力会社が「一定価格」で「一定期間」買い取ることを国が保証しています。この「一定期間」とは、事業用の場合（10kW以上）の場合、20年間となっています。「一定価格」は、導入年によって変わりますが、事業用で2023年度導入の場合9.5～10円です。このような国の保証があるので、20年間安定した売電収入を得ることが期待できます。
”※参考：資源エネルギー庁「なっとく！再生可能エネルギー FIT・FIP制度 買取価格・期間等」”
また、建物を建てる土地活用の方法に比べて初期費用や維持費が安く、設置時に補助金・助成金が出る自治体もあります。維持管理やメンテナンスもそれほどの手間がかかりません。
太陽光発電経営のデメリット
太陽光パネルそのものは30年はもつとされていますが、発電設備システムの経年劣化や、周辺環境の変化などにより発電量が低下し、売電収入も減少する恐れがあります。
また、FIT制度により20年間買取価格が保証されているものの、保証期間終了後（卒FIT）も売電を続ける場合は、買取価格が安くなる可能性が高いといえるでしょう。
自動販売機
自動販売機経営は、幅100cm×奥行70cmほどの自動販売機と、空き容器を入れるゴミ箱が置ける場所、そして電源があれば始められる土地活用です。最近は飲料だけでなく、食品の自動販売機も各地に設置されるようになり、ニーズも高まっています。
自動販売機経営の方法は、自動販売機運営会社（自販機オペレーター）にスペースを貸し出し、自動販売機の設置・管理を運営会社に委託するフルオペレーション。オーナーが自動販売機を購入または借り上げて、管理をするセミオペレーションの2つに大きく分けられます。
自動販売機経営のメリット
ごく狭いスペースでも、電源さえあれば始められる点が最大の魅力といえます。設置・運用開始までの時間や手間もあまりかかりません。
人が集まる場所や、人通りが多い場所に設置すれば、多くの売上・販売手数料収入が期待できます。なお、販売手数料は売上の20～30％程度です。
自動販売機経営のデメリット
自動販売機の設置時は、道路にはみ出さない、地震などで転倒しないように土台工事をする、風致地区・景観地区など自治体の規制にしたがって設置するなどに注意が必要です。
また、運用が始まってからも、夜間に商品が落下する音などが騒音として近隣住民からクレームが入ることがある点がデメリットとしてあげられます。
資材置き場
建築会社、土木会社、工場などで使用する機材や資材の保管場所として有効活用する方法です。面積が広く、アパートなどの建物が自由に建てられない土地が向いています。工事現場や工場が近くにあれば、より需要が高くなります。
資材置き場経営のメリット
土地所有者は更地のまま借り主（事業者）に貸し出せばよいので、整地が不要で、管理の手間もかかりません。借地借家法上の権利も発生しないため、途中解約もそれほど難しくないでしょう。
また、たとえ土地の評価額が低い土地でも、市街化調整区域内の土地でも、農地転用ができない土地でも、ただ所有しているだけで管理費や税金がかかってしまいます。その点、資材置き場にすることで少しでも土地から利益を得ることができます。
資材置き場経営のデメリット
資材置き場の需要は希少といってよく、なかなか借り手が見つからないのが実情です。地代が安く、節税効果もほとんどない点も資材置き場経営のデメリットといえるでしょう。
また、運搬車両の出入りや風向きによっては、砂やほこり、騒音などにより、近隣の住民に迷惑をかけてしまう恐れがあるので注意してください。
おすすめの土地の有効活用方法｜プロに任せる方法
土地活用は初めて、失敗が怖い、仕事で忙しいなどの理由で、プロにすべてを任せたい方もいるのではないでしょうか。ここでは、プロに任せる土地活用の方法を3つ紹介します。
- 定期借地権（土地貸し）
- 土地信託
- 等価交換
定期借地権（土地貸し）
定期借地権とは、事業者に対して期間を定めて、事業用地として貸し出し地代を受け取る土地活用の方法です。
土地貸しは、普通借地権と定期借地権に分けられますが、定期借地権は契約期間の満了とともに土地を取り戻せます。一方、普通借地権は土地所有者の方から契約解除ができず、土地を取り戻せない恐れもあり、貸し土地には向いていません。
定期借地権は、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権の3種類がありますが、店舗や事務所など事業用建物の用地として貸し出すときは、事業用定期借地権で契約します。アパート・マンションなど居住用建物の用地として貸す出すときは、一般定期借地権で契約します。
”※参考：国土交通省「定期借地権の解説」”
定期借地権のメリット
建物を建てるときは事業者がお金を出し、準備から維持管理をするため、貸主はお金や手間をかけずに土地活用ができます。
また、契約期間が10～50年と長期間にわたるため、長期的・安定的な地代収入を得ることが期待できます。
定期借地権のデメリット
契約期間が10～50年と長期間にわたるということは、長期的・安定的な地代収入が見込まれる反面、土地を自由に使えない期間が長いともいえるでしょう。
また、地代も建物の家賃と比べるとそれほど高くはありません。
土地信託
土地信託は、土地信託を取り扱う信託会社（信託銀行など）に土地活用のすべてを任せて、運用益を配当金と受け取る土地活用の方法で、アパートやマンションの経営で用いられることが多いです。
収益性が高い土地であれば、信託会社の方から話を持ちかけてくれ、土地に適した有効活用方法を提案し、建築から管理まですべておこなってくれます。
土地信託のメリット
信託会社にすべてを任せられるので、知識・経験がなくても土地活用が始められます。
また、信託受益権を売買できる、自己破産をした場合でも信託財産は処分の対象外である点が土地信託のメリットといえるでしょう。
土地信託のデメリット
土地信託は、経営方針などについて自分の意見が反映しづらいところがあります。
また、配当金の支給や配当額が保証されない、信託手数料がかかる、損失が出た場合は土地所有者が負担しなければならないなどのリスクがあります。知識・経験がなくても始められる反面、こうしたリスクが潜んでいるので、自分なりに勉強したり、第三者的立場にある専門家に相談をする必要があるでしょう。
等価交換
等価交換は、事業者にマンション、オフィスビル、商業ビルなどの建築用地として土地を提供し、竣工後に土地と建物を等価で交換する方法です。
例えば土地が7億円・建物が3億円の場合、等価交換後は土地所有者は土地70％・建物70％、事業者は土地30%・建物30%の割合で所有することになります。
等価交換のメリット
土地信託と同じように、事業者が主導して事業をおこなうため、知識・経験がなくても土地活用が始められます。
また、出費なしで土地上にマンションやテナントビルといった収益物件を建てられ、入居者・テナントの募集や建物の維持管理なども事業者がすべておこなってくれます。
さらに、建物のうち等価交換で所有権を得た部分を貸し出して、家賃収入を得ることも可能です。
等価交換のデメリット
等価交換をするため、建物の一部の所有権を得られるかわりに、土地の一部の所有権を手放さなければなりません。
等価交換後は、土地は共有とすることが多く、建物は区分所有または共有にすることが一般的であるため、将来売却する際に共有者全員の同意が必要になるなど、権利手続きが複雑になる恐れがあるので注意が必要です。
土地の有効活用方法を選ぶポイント
ここまで目的別に土地活用の方法を紹介しましたが、どのような視点で方法を選べばいいのかと思っている方もいるかもしれません。そこで土地活用の方法を選ぶときのポイントを7つ紹介します。
- 立地
- 土地の面積・形
- 法的な規制
- 収益性
- 初期費用・自己資金
- 節税効果
- 運用期間
立地
立地によって適した土地活用の方法が変わります。つぎの4つのポイントから所有地がどのような立地にあるかを確認してみてください。
| ポイント | 所有地の立地は？ |
| 住宅街 |
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| 繁華街・オフィス街 |
|
| 駅 |
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| 幹線道路 |
|
土地の面積・形・接道状況
所有する土地の面積、形、接道の状況によっても適した土地活用の方法が異なります。つぎの3つのポイントから所有地の状況を確認しましょう。
| ポイント | 所有地の状況は？ |
| 面積 |
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| 形 |
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| 接道状況 |
|
法的な規制
所有地とその周辺地域が法律や自治体の条例などで規制されている場合は、土地活用の方法が制限されることがあります。
| ポイント | 解説 |
| 都市計画区域 |
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| 用途地域 |
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| 登記簿の地目 |
|
| その他 |
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収益性
どれくらい収入を得たいのかによって、土地活用の方法は変わります。
- できるだけ高収入を得たい場合：マンション、テナントビルなど
- 少額でもよいので安定した収入を得たい場合：戸建て住宅、月極駐車場など
初期費用・自己資金
初期費用はどのくらいか、またどのくらいの自己資金を用意できるかによっても、土地活用の方法は異なってくるでしょう。
- 初期費用は安くしたい場合：土地貸し、駐車場、貸し農園、自動販売機設置など
- 初期費用は高くても構わない場合：アパート、マンション、戸建て住宅、テナントビルなど
節税効果
例えば、アパートや戸建て住宅のように土地上に建物を建てると、固定資産税や相続税などの軽減措置が適用される土地活用の方法があります。
また、駐車場経営のように直接的な軽減措置が適用できない土地活用の方法でも、土地活用の収益を固定資産税の支払いに充てることも可能です。
具体的には、税金の専門家である税理士に相談するとよいでしょう。
運用期間
例えば、近い将来に土地を手放したり、本格的な土地活用を予定しているときは、土地上に建物を建てる方法ではなく、駐車場経営などのような短期的な方法を選ぶとよいでしょう。
また、建物は価値がなくなってからですと売却も難しく、解体するにも高額な費用がかかります。
土地の有効活用を始める前に長期的なプランを立てて、これくらいの利益が出たら売却するなどの出口戦略を決めておくよいでしょう。
土地の有効活用についての相談先
最後に、所有している土地を有効活用をしたいと思ったときに、どこに相談したらよいかについて解説します。
- アパート・戸建て住宅・賃貸併用住宅：ハウスメーカー、ビルダー、工務店、設計事務所
- マンション・テナントビル・等価交換：ゼネコン、デベロッパー
- 駐車場・トランクルーム・太陽光発電・自動販売機：各専門の運営会社
- 土地貸し：不動産会社
- 土地信託：信託銀行
会社を選ぶときは、複数の会社から選ぶようにしてください。土地活用プランの一括請求サイトを利用すると便利です。
また、どこに相談したらよいのか困ったときや、第三者的な立場からセカンドオピニオンが聞きたいときは、土地活用コンサルタント・土地活用コンサルティング会社に相談するとよいでしょう。
まとめ
土地は資産ですが、ただ所有しているだけで税金や維持管理のためにお金がかかるので、できれば更地のままにせず有効活用をするのがおすすめです。
ただし、目的と手段を見誤ると、土地や土地上に建てた建物の権利関係がからんできて、土地所有者であるにも関わらず自由にできなくなってしまう恐れがあります。
短期的だけでなく、中・長期的な土地活用のプランを立ててから、実際に土地活用を始めましょう。困ったときは、土地活用コンサルタントや本記事で紹介した各会社に相談することをおすすめします。
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