土地と建物の名義が違う家は売れる？手続きや注意点について解説

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土地の名義と建物の名義が一致しないことは、珍しいことではありません。土地が親の名義で家は子供の名義で建てているなどのケースも良くあります。このような家を売却をするときには問題はないのでしょうか。この記事では土地と建物の名義が違う場合の売却方法や必要な手続き、注意点について解説します。

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土地と建物の名義が違う家の売却方法
土地と建物の名義変更について
土地と建物の名義が違う家の売却が難しいケースと対処法
土地と建物の名義が違う家を売るときの注意点
土地と建物の名義が違う家の売却を成功させるには
まとめ

土地と建物の名義が違う家の売却方法

土地と建物の名義が違う家を売却するにはいくつかの方法があります。

土地と建物のどちらか一方を売却する
名義が違うまま同時に売却する
委任状を作成してから売却する
名義変更して名義を統一してから売却する

それぞれの方法について詳しく見ていきます。

土地と建物の一方を売却する

不動産の売却をするときは基本的には名義人本人が契約を結んで売却を行います。土地と建物それぞれの名義が違うときには、名義人がそれぞれ別に売却することができます。親の名義の土地に子供が家を建てている場合には、親は土地のみを売却できますし、子供が建物のみを売却することが可能です。

売却はできますが、名義が一致していなくても親族なのでトラブルが起きなかったという面も忘れないようにしましょう。通常土地の所有者は建物の所有者に地代を請求しますが、土地が親や親族の名義の場合には地代を請求されず子供がそこに建物を建てているケースは多くあります。しかし土地を売却し第三者が所有者になった場合は地代を請求されますし、それを支払っていないときには立ち退きを要求されます。そういったリスクがあることは忘れないようにしましょう。

名義が違うまま同時に売却する

名義が違ってもお互いに売却の同意を得られるなら同じタイミングで売りに出すこともできます。それぞれの名義人ごとに契約はするので契約は2つになりますが、1つの不動産物件として売却活動を進めることが可能です。その場合契約内容に「もう一方の契約が成立したら、有効に成立する」という不可分一体の売買契約になります。

名義が統一されている不動産の売却よりも手続きが複雑になり、書類などに不備があると契約が進められないので、仲介してくれる不動産業者に相談してトラブルにならないように勧めましょう。

委任状を作成してから売却する

名義人が遠方に住んでいたり、高齢のため売却手続き等が難しい場合には委任状を作成して代理人に売却してもらうことができます。委任状には代理人にどこまでの権限を与えるか、判断して内容や代理人には判断を任せない部分を明示します。

委任状を作成して代理人を立てた場合でも、売買契約を仲介する不動産業者や登記手続きをする司法書士などの特定事業者は、代理人に成りすまして勝手に不動産を売却するのを防ぐために、契約締結時に委任者が売却の意思があるかどうかという点の確認と、本人確認を必ずします。

名義変更で統一してから売却する

不動産を売却できるのは名義人本人のみなので、土地と建物の名義を合わせてから売却します。名義変更のために手間や費用時間もかかりますが、名義が1つなので通常の不動産と同じように扱えて売却時にトラブルになりにくいというメリットもあります。名義変更は「贈与」「譲渡」「相続」の3つの理由のいずれかで行われます。

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土地と建物の名義変更について

土地と建物の名義変更について基本的な知識を確認しておきましょう。名義変更に必要な書類や手続きの流れ、名義変更の理由やかかる費用について解説します。

名義変更に必要な書類

名義変更に必要な書類を以下にまとめました。

書類名	必要な変更理由	入手場所
登記原因証明書	相続・贈与・財産分与・売買	法務局
登記識別情報	相続・贈与・財産分与・売買	不動産の所有者が保管
印鑑証明書	相続・贈与・財産分与・売買	市区町村役場
住民票	相続・贈与・財産分与・売買	市区町村役場
固定資産評価証明書	相続・贈与・財産分与・売買	市区町村役場
戸籍謄本	財産分与	市区町村役場
※委任状	代理人を立てるとき	自身で作成

必要書類をそろえたら対象となる不動産を管轄している法務局に提出します。不備があれば初めから申請をし直すことになるので、漏れがないように準備しましょう。

名義変更の手続きの流れ

土地や建物の名義を変更するには、対象となる不動産の管轄の法務局で所有権移転の登記申請の手続きをします。名義変更の手続きの流れは大まかに以下のとおりです。

必要書類をそろえる
書類の作成
申請を法務局に提出
名義変更完了

自分で名義変更をすることもできますが、時間がない、法務局が遠方にあるなどで専門家のサポートが欲しい時には司法書士に依頼できます。

名義変更の理由

名義変更の理由は3つあり、理由によってかかる費用も違ってきます。

贈与による名義変更
譲渡による名義変更
相続による名義変更

贈与による名義変更

贈与で名義変更するときは所有者は、無償で自分の持っている不動産の名義変更を行います。親族同士で自分の持ち分を名義変更する場合に良く用いられる方法です。

贈与は贈与を受けた人に「贈与税」が課されます。贈与税は金額によって決まるので確認しておきましょう。贈与税を避けたいために、相場よりもかなり安く売買するということがありますが、その場合でも金額が安いと贈与とみなされることもあります。

譲渡による名義変更

譲渡による名義変更は不動産を売買して名義を変更する方法です。一般的な不動産売買と同じように所有者が変わると一緒に不動産の名義も変更されます。譲渡する場合は売主が売却後に代金を手にするので「譲渡所得税」の対象になります。

相続による名義変更

相続したにもかかわらず名義変更が行われていなかったときに、すでに生存していない家族の名義の不動産を相続の手続きをして名義変更を行います。相続がされていても不動産の名義は自動で変わらないので、相続時に名義の変更の手続きが必要です。名義変更をして相続した場合には「相続税」が課されます。

名義変更に必要な費用

名義変更にはどのような費用がかかるでしょうか。主に以下の項目の費用が必要です。

不動産の名義変更に課せられる登録免許税
登録免許税以外の税金
住民票や印鑑証明書などの取得費用
司法書士への報酬

名義変更するときに発生する登録免許税は名義変更の理由によって税率が変動します。

名義変更理由	税率(不動産の固定資産評価額にかかる税率）
相続	4％
贈与	20％
離婚	20％
売買	20％(土地の場合は15％)

登録免許税以外の税金は、相続が理由なら「相続税」、贈与の場合は「贈与税」、不動産売買の場合には「譲渡税」がかかります。

名義変更を司法書士に依頼する場合にはその報酬は不動産の固定資産評価額や司法書士によって違いますが、一般的には名義変更には5万円～7万円くらいかかります。

土地と建物の名義が違う家の売却が難しいケースと対処法

土地と建物の名義が違うことで売却がが難しいケースがあります。その場合の対処方法について解説します。

住宅ローンの返済が途中の場合

住宅ローンが返済途中の物件は、名義が違うまま売却するのは難しくなります。住宅ローンを返済中は抵当権を金融機関が持っているので返済途中の不動産の名義を変更することはできません。抵当権とは住宅ローンの返済が滞った時のための担保です。

住宅ローンを組んでいる物件が抵当に入っているので、名義変更が必要な時は銀行の承諾が必要です。ほとんどの住宅ローンの契約には「名義変更する場合には銀行の承諾が必要」という項目があります。それを無視して所有者の変更をすると契約違反になり、ローンの残債を一括で請求される可能性があります。名義の変更を行いたい場合は金融機関に相談してみましょう。

名義人を連絡が取れない場合

遺産相続などで相続人が複数いる場合には、名義変更のために遺産分割会議による全員の同意が必要です。連絡が取れない人がいる場合には名義変更が難しくなります。どうしても音信不通の人がいるときは不在者財産管理人専任の申立てを裁判所に提出してかわりに管理してくれる人を選任してもらいます。

名義人の合意が得られない場合

名義人の合意が得られず名義の統一ができないケースでは不動産投資家に売却することも検討しましょう。不動産投資家は家賃や地代で収入を得ることを目的として不動産を購入するので、名義が違うことを問題にしません。そのため土地と建物の名義が違っても購入してくれる可能性が高いからです。

共有名義で売却に反対された場合

共有名義の土地を所有している場合、もう一人の名義人に売却を反対された場合には、自分の持ち分だけを売却することができます。例えば土地を遺産として相続したときに2人で相続したというケースであれば、土地の二分の一は自分の持ち分なのでその分だけを売却することができます。

土地と建物の名義が違う家を売るときの注意点

ここからは土地と建物の名義が違う家を売るときに覚えておきたい注意点について詳しく見ていきます。

確定申告を忘れない

名義変更を行った後には、名義変更の理由に応じて税金が発生するので確定申告を忘れずにしましょう。特別措置で税金の軽減されることもあるので確認しておきます。収める税金が発生しなくても税金の還付があるかもしれないので確定申告は必ずしてください。

共有名義の場合は両者の同意が必要

家を夫と妻の共有名義で建てた場合、離婚などで建物を売却するときには夫と妻双方の同意が必要です。財産分与をした時に共有名義の物件もそれぞれが半分ずつ権利を有しているからです。共有名義の不動産を売却するときにトラブルが発生する可能性もあるので、不動産の名義を決定するときにはよく検討してください。

勝手に建物を解体することはできない

自分名義の土地を売却したいと思っていても、そこに建っている家が別名義だと勝手に解体することはできません。借地権が設定されている土地であれば、契約が満了するまで、土地所有者が建物の解体や建替えを求める権利はありません。

借地権が終了しても立ち退かない場合は建物の所有者に対して建物を撤去して土地を返還するよう請求はできます。しかしこの場合にも土地所有者が自ら解体業者に依頼して解体するのは違法行為になります。どうしても解体を進めたい場合には訴訟などで土地所有者の建物収去土地明渡請求権を請求して、確定したら解体ができます。その時も土地所有者が解体業者に依頼するのではなく、民事執行法に基づく強制執行の手続きが必要です。

名義変更で金銭の受け渡しが発生する場合もある

名義変更において、相手が親族であれば無償で譲渡することができますが、第三者の場合には名義を買い取る必要があり金銭の受け渡しが発生することもあります。

土地と建物の名義が違う家の売却を成功させるには

土地と建物の名義が違う家の売却をスムーズに成功させるためにはどんなコツがあるでしょうか。ここでは、土地と建物の名義が違う不動産をスムーズに売却するためのポイントを解説します。

名義変更は専門家に依頼する

名義変更は個人で手続きすることは可能ですが、不備があった場合は初めから手続きをし直さなければいけません。トラブルやミスを避けるためには司法書士などの専門家に依頼する方が手間がかかりません。

複雑な売却に慣れている不動産会社に依頼する

土地と建物の名義が違う不動産を売却するときに、買い手は土地と建物別々に契約をする必要があり、名義が統一されている不動産を購入するよりも複雑になります。複雑な不動産の売却に慣れている不動産業者に仲介してもらい対応してもらうことで、売却をスムーズに進めることできます。

売却する前に査定を依頼する

不動産を売却する前に、査定を依頼してどのくらいの金額で売却できるか見積もりを出してもらいましょう。査定を受ける場合は名義人の許可を得る必要はないので、査定結果を売却する動機になるように説得の材料として使うのも1つの方法です。今ではネットで不動産の一括査定ができるので複数の不動産業者に見積もりを気軽に出してもらうことができます。

まとめ

土地と建物の名義が違う家を売却することは可能です。別々の名義のまま売却することもできますし、できるだけトラブルを回避するために名義を統一してから売却することもできます。名義変更はプロである司法書士に依頼するのが安心です。名義の違う土地と建物の売買の経験豊富な不動産会社を見つけて仲介してもらうことがスムーズに取引を進めるポイントです。