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相続などで所有しているものの、何もせずにいる土地を上手に活用できたら、定期的な収益を得られるかもしれません。
土地活用による資産運用にはどんな方法があるのでしょうか。
この記事では土地の運用方法やそれぞれのメリットデメリット、運用を成功させるポイントについて解説します。
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土地活用を始める理由は
土地活用をしたほうが良いといわれても、その理由がわからないと計画を立てられません。土地活用をはじめる理由にはどんなものがあるでしょうか。
収益化できるから
1つの理由は収益化ができることです。商業施設やマンション経営で高収入を得られる機会になります。また、月極駐車場やアパート経営などで安定した収入を得るために土地活用を始める人も多いです。
節税ができるから
節税のために土地活用をする人もいます。土地活用でできる節税には以下のものがあります。
- 相続税
- 固定資産税
土地の利用方法によって節税できる対象が異なりますが、上手に活用しましょう。
地域に貢献できるから
土地を活用する方法としてコンビニや商業施設など地域の人が必要としている建物を建築すれば、地域に貢献することができます。
土地を活用した資産運用の8つの方法
土地を活用する資産運用にはどのようなものがあるでしょうか。ここからは土地活用の方法を8つと、メリット・デメリットについて解説します。
| 資産運用方法 | メリット | デメリット |
| 駐車場経営 |
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| 太陽光発電 |
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| 賃貸経営 |
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| 等価交換 |
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| 定期借地 |
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| 土地信託 |
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| トランクルーム |
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| コインランドリー |
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駐車場経営
駐車場経営は、所有地に駐車場の設備を設置して駐車場利用料金を徴収する方法です。主に時間ごとに駐車料金を徴収するコインパーキングと、個人や法人と契約を結んで月単位で利用料金を徴収する月極駐車場の2種類があります。
駐車場経営に適した立地は、それぞれ定期的に利用者が見込める場所にあるかどうかが重要です。コインパーキングであれば近くにスーパーやショッピングモールなど人が多く集まる施設があると安定した集客が期待できます。月極駐車場は、会社や工場が近くにあるか、住宅地で駐車スペースがない建物が多いエリアなどは長期利用者が見つかりやすく安定した収入に繋がります。
また、駐車場経営のメリットは初期費用が少ないことと、すぐに始めることができる点です。コインパーキングとして利用を始めるとしても、駐車スペースを区切って精算機を設置するだけですぐに経営を開始できます。月極駐車場なら駐車スペースを区切るだけです。最短で1週間程度あれば準備を整えることができます。
一方でデメリットは、固定資産税の節税ができないことと徴収できる賃料が低いことが挙げられます。駐車場は居住用の建物を建てる必要がないので固定資産税の節税をすることができません。またアパートやマンション経営と比較すると賃料の単価が低く利益が少ないのがデメリットです。
太陽光発電
太陽光発電は、所有地に太陽光パネルを設置して、そこで発電した電気を電力が者に買い取ってもらう方法です。賃貸経営が見込めない田舎や不便な場所にある土地でも、150ｍ2以上の広さがあり日光が十分に得られる開けた場所であれば運用ができます。
太陽光発電のメリットは、田舎でも始められることと初期費用を抑えられることです。ある程度の広さがあればどこでも運用を始められます。山や高台、元々農地だった場所でも太陽光パネルを設置さえすれば収入が見込めるでしょう。太陽光発電は再生可能エネルギーなので、太陽光パネルを設置するための補助金を自治体から受け取ることができ、補助金を活用することで初期費用を抑えることができます。
デメリットは、台風や地震など自然災害で設備の損傷があるかもしれないという点です。太陽光をさえぎらないで保護するには限界があり、パネル自体が飛来物や衝撃によって破損するリスクが伴います。また、できた電力の買取価格低い傾向があるので利回りがあまり良くありません。
賃貸経営
マンションやアパートを建設して賃貸経営をする活用方法もあります。駅から近い場所や学校、ビジネス街、会社などに近い場所にある土地であれば運用しやすいです。
メリットは長期の安定した収入を見込めることと、固定資産税の節税ができます。長期の収入が期待できるので自分が働けなくなったり、老後仕事につかないとしても収益があるので生活のプランを立てやすくなります。また、土地に住居用の建物があることで固定資産税が1/6になり節税対策にもなります。
デメリットは、建設して運用を始めるまでの設備投資に多額の費用がかかることと、赤字にならないように空き室対策などを定期的にしないと採算が合わなくなるという点です。
所有している土地で賃貸経営が成り立つのか、地域にはどんなニーズがあるのか事前に要調査して着手する必要があります。
等価交換
等価交換は土地を提供してそこにデベロッパーなどの不動産会社が、マンションなどの建物を建設費用を負担して建てます。出資の割合に応じて所有権を持ちマンション経営を行う方法です。土地諸州者は提供する土地の価値と同等の土地建物をもらうことになります。例えば、時価2,000万円の土地を提供したら、建物と土地を含めて時価2,000万円のものを受け取ります。
土地所有者は建物の建設費用を負担せずにマンションを所有でき、借入などのリスクがなく経営できます。等価交換では相続人の人数で割りやすいように建物を建てて区分所有しておくことで遺産相続をスムーズに進めることができるメリットもあります。
デメリットは自分でマンションを建設した場合と比較すると、原価償却のメリットが減ってしまうので節税対策にはならない点と、土地を提供した時点で事実上土地の所有権を手放したことになるので慎重に検討してください。
定期借地
定期借地とは定められた一定の期間だけ土地を貸し出す方法です。期間が決められているので借り受けた側はその期間のみ土地を利用することができます。初期費用がほとんどかからず地代を得ることができるので安定した収入が見込めます。
定期借地のメリットは、貸し出す期間が決まっているので確実に土地を取りもどすことができる点です。また、固定資産税や都市計画税の節税にもなります。
デメリットは一度契約すると中途解約ができず、状況が変化してすぐに子供に相続させたいときにも契約終了まで待つ必要があります。さらに定期借地にしている間は用途が限られるため、自由に土地を使うことができなくなります。
定期借地には以下の3種類があります。
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付き借地権
- 事業用定期借地権
一般定期借地権
決められた一定の期間のみ土地を貸し出します。建物の利用用途に制限はありませんが、契約満了時に借主は土地を更地の状態に戻して変換する必要があります。契約の残存年数は50年以上で長期の借地契約です。
建物譲渡特約付き借地権
建物譲渡特約付き借地権は、借主がその土地に建てた建物を貸主が契約満了時に買い取ることが条件です。残存年数はは30年と短めに設定されています。貸主が建物を買い取れない場合は借地権が消えません。
事業用定期借地権
コンビニや工場などに使用でき、残存年数が10年以上50年未満に定められています。用途が事業用に限定されているのでマンションなどの住宅事業には利用できません。返還時には更地にすることが条件です。
土地信託
土地信託は、土地を信託会社や信託銀行に預けてプロに土地を活用してもらい、そこで得られた利益を配当金として受け取る土地活用方法です。自分で資金を用意する必要がなく管理も不要なので、なんの知識や経験もない素人が土地を運用するよりは効率的に収益を得ることを期待できます。
土地信託には、土地が戻る賃貸型と土地を手放してしまう処分型の2つの方法があります。賃貸型は契約期間があり満了後には土地が所有者に返還されますが、処分型の場合は信託会社が土地に付加価値を付けるために土地の造成工事をしたり、分譲開発を行ってから売却して利益を得るので、土地は所有者に戻ってこないことを忘れないようにしましょう。
土地信託の場合、信託会社が建築費用などのローンを組みアパートやマンションを建てます。契約期間中は信託会社が運用を行うので土地所有者は配当金を受けるだけで土地活用されます。契約終了時には建物はそのままで返還されます。ローンが残っている場合にはそれも引き継ぐことになりますが、自己資金を準備せず管理などの手間も必要ないのは大きなメリットです。
デメリットは、土地が収益を得られない場合には配当金がない可能性があることや、土地が売却される可能性があることを挙げられます。
トランクルーム
トランクルームとして土地を活用する方法もあります。スペースを貸し出して利用料を得ますが規模や形態はガレージや倉庫のようなタイプの広いものやボックス単位の小規模のものまで様々です。自費でトランクルームを設置するか、専門業者に土地を借り上げてもらい設置から管理まで委託する2通りあります。
自費で設置や管理をする場合には、高額の初期費用が必要になりますが収益は高くなります。一方、専門業者に依頼する場合には初期費用や管理の手間はありませんが、収益が少なくなります。
比較的場所を選ばず運用できますが、オフィスが近い場所や住宅地などがあると定期的な利用者が見込めます。
コインランドリー
コインランドリー用の建物や設備を導入して収益を得ることもできます。継続的に利用するリピーターがつく可能性が高く、安定した収入が見込めるのが特徴です。
また、狭い土地でも活用可能で、管理者等の人件費が不要なのでランニングコストを低く抑えることができ、相続時に相続税の減額を受けられるので節税にもなります。
自宅に洗濯機があっても、大きなものや季節の変わり目にはコインランドリーを利用する人がいるので、住宅地に近い場所だと有利です。また、洗濯物を車で持ってくる人がいることを想定して、何台か駐車スペースを確保できる土地だと理想的です。
デメリットは施設や設備投資に初期費用が高額になることや、基本的に無人のため盗難などの犯罪のリスクが高いこと、店舗が認知されて安定した収益を上げられるまでに時間がかかる可能性があることが挙げられます。
土地活用による資産運用を成功させるには
土地を活用して資産運用を成功させるためにはどのようなポイントを抑えると良いのでしょうか。具体的にみていきます。
土地の特徴に合う活用方法を選ぶ
まずは所有している土地の特徴に合う活用方法を選ぶことです。あまり日当たりの良くない土地に太陽光パネルを設置しても、十分に電力を作ることができません。広い土地や戸建て住宅ばかりある土地にトランクルームを作っても、利用者はあまりいないかもしれません。そのため、土地の向き不向きを分析しましょう。
さらに、自己資金をどのくらい用意できるかも重要です。初期投資にどのくらい投入できるかで作ることのできる施設や設備が決まります。その土地に見合った運用方法を見極めることが大切です。
複数のプランを比較する
土地活用をするための複数のプランを用意して比較し、最適な運用方法を選ぶこともポイントです。自分のしてみたい運用方法が現実的なのか、節税やどのくらいの収益が見込めるかなどできる限り具体的にシミュレーションしてみます。1つのプランに固執せず柔軟にプランを選ぶなら成功に近づきます。
収益を重視して選ぶ
土地を活用するのでできるだけ収益を得られて、利回りの良い方法を選ぶこともポイントです。
しかし高収益が期待できるということはそれだけリスクもあることを覚えておきましょう。安定した収益を長期にわたって得られるのか、短期間で高収益が見込めるか、は運用方法によって異なるので、自分のニーズに合った方法を選びます。
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土地活用を行うときの注意点
ここからは土地活用を行う時の注意点を具体的に見ていきます。
- 配偶者の協力は必須
- 建物を建て替える場合は手間がかかる
- リスクを把握しておく
配偶者の協力は必須
土地活用を開始するにあたり配偶者の協力は不可欠です。ひとりで進めるには限界がありますし、活用する土地について配偶者の意見もあるかもしれません。長期にわたって運用を行うため、配偶者に伝えていないと軋轢を生む可能性があります。早い段階で伝えて協力体制を整えておきましょう。
建物を建て替える場合は手間がかかる
すでに住宅用のアパートなどがある場所に建て替えをする場合、建築費用の他にも手続きやお金が必要になります。入居者いる場合には立ち退きについてあらかじめ告知が必要ですし、場合によっては立ち退き料が発生することもあります。時間と資金が余分にかかることを想定して運用方法を考えましょう。
リスクを把握しておく
土地活用に伴うリスクについて把握しておくことは大切です。リスクを知っていれば失敗を未然に防ぐことができます。どのようなリスクがあるでしょうか。
- 初期費用や運用するためのランニングコストなどがかかる
- 自費で設備や施設を準備する場合、失敗してローンが残る可能性がある。
- 土地を手放してしまうかもしれない
土地の資産運用に関するQ＆A
土地の資産運用について知っておきたいQ＆Aを確認しておきましょう。
活用するのは難しい場合は？
所有している土地の運用が難しく収益が望めず、将来性が期待できない土地の場合には、一括査定サイトを利用してできるだけ高く売却することも考慮しましょう。
現状運用が難しいと思っている土地を所有していても、税金を払い続けて赤字になるなら売却してしまう選択肢もあることを覚えておきましょう。
土地活用について相談する相手は？
土地活用についてわからないことが起きたらどこに相談したらよいでしょうか。それは土地の活用方法によって相談相手が変わります。
引退住宅の場合には不動産会社や建築会社、駐車場経営をしているならその専門の業者に相談することが大切です。それぞれの得意分野なので適切なアドバイスや運用のアイディアを得ることができます。
土地活用の流れは？
土地活用の大まかな流れは、次のとおりです。
- 自分の土地や資産状況を整理する
- 目的や自己資金の算定
- 土地活用方法を選ぶ
- 各社に依頼をする
- 見積もりをもらい事業を開始するか吟味する
まとめ
土地運用をするには、その土地に合った方法を選ぶことが大切です。自分の持っている資産や初期投資にどのくらい充てられるか、貸し出す目的や期間なども吟味して最適な方法を探します。
自分ですべてを解決するのは難しいので、それぞれの得意分野のプロに相談したり、配偶者に相談しましょう。ポイントを押さえて運用方法を選定すれば、リスクを最小限に抑えることが可能です。ぜひ土地の活用方法を柔軟に考えて運用を成功させてください。
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