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土地を売却したいけれど、どのくらいの価格で売れるのだろうかと考えていませんか。また、土地の価格を調べたいけれど、どうやって調べたらいいのかわからないという人もいるでしょう。
本記事では、土地の価格を調べる方法から土地の価格に関する基礎知識、土地の価格に影響を及ぼすものや調べるときの注意点まで詳しく解説します。
土地の価格に関する基礎知識
まずは土地の価格がどのようにして決まるのか、土地の価格に関する基礎知識を押さえておきましょう。
土地の価格の決まり方
土地には一つとして同じものがないため、定価を付けられません。しかし、売買する際には基準となるものが必要です。そこで、目的別に定められた基準となるものが土地評価額です。
土地評価額は5つの指標をもとに決められています。このように1つの土地に対し5つの評価方法があることを一物五価と呼び、この5つのうちいずれかを調べれば土地のおおよその価格がわかります。
不動産鑑定評価額とは
不動産鑑定評価額とは、土地の価格を表すものの一つです。売主や買主の事情を排除して、収益性をふまえた経済価値を判定します。
国家資格の不動産鑑定士によって算出されるもので、土地の価値を客観的に知りたいときに最適な方法です。
土地の価値を表す5つの指標
土地の価値を表す5つの指標は、次の通りです。
- 公示価格
- 相続税路線価
- 固定資産税評価額
- 基準値標準価格
- 実勢価格
それぞれの指標について詳しく解説します。
公示価格
公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日に発表している土地の価格のことです。不動産鑑定士が調査を行い、土地鑑定委員会の審議により決定されます。
公示価格の調べ方は次の通りです。
- 国土交通省の「標準地・基準地検索システム」を開く
- 都道府県、市区町村を選択
- 「検索条件指定」で知りたい情報を選択
- 「検索結果表示」から結果を確認
公示価格はあくまでもその土地の基準となる価格であるため、実際の取引価格とは異なります。参考程度に考えるとよいでしょう。
”参考 国土交通省「標準地・基準地検索システム」”
相続税路線価
相続税路線価とは、相続税や贈与税の基準となる価格です。相続税を計算する際の評価額は、道路に面した土地1㎡あたりの価格に、土地面積を掛け合わせて算出します。公示価格の80%が目安と言われており、取引価格よりも安めに設定されています。
相続税路線価の調べ方は次の通りです。
- 国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を開く
- 都道府県を選択
- 目次のご覧になりたい項目で「路線価図」を選択
- 市区町村を選択
- 調べたい地名のページ番号を開く
- 表示された路線価図から確認
路線価図は相続税や贈与税を計算する際に用いられるもので、実際の取引では使われることはほぼありません。
“参考 国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」“
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、土地に課せられる税金の基準となる価格です。土地にかかる税金の種類は次の通りです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
固定資産税評価額は公示価格の70%とされており、3年ごとに評価替えがおこなわれます。固定資産税評価額から土地の取引価格相場を調べるには、次の計算式を使います。
- 固定資産税評価額÷0.7
例えば固定資産税評価額が2,100万円の場合、2,100万円÷0.7＝3,000万円となり、取引価格相場は3,000万円となります。ただし、需要の多い土地や住宅地ではない土地の場合、この計算では適正な相場額とは言えない場合もあります。そういったケースでは実勢価格を参考にするとよいでしょう。
基準値標準価格
基準値標準価格とは、公示価格と同様に土地の取引や路線価、固定資産税評価額の基準とされる価格です。国家資格の不動産鑑定士が鑑定をおこない、毎年7月1日に都道府県が決定しています。
調べ方は公示価格と同様に、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で調べられます。
”参考 国土交通省「標準地・基準地検索システム」”
実勢価格
実勢価格とは、実際の土地売買で取引された価格のことです。「取引価格」や「時価」と呼ばれることもあり、売主と買主の交渉によって随時変動します。
実勢価格は、似たような条件の土地や近隣の土地の過去の取引、不動産会社の査定額などから調べられます。
土地の実勢価格を調べる方法
実勢価格を調べる方法はおもに4つあります。
- 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を利用する
- 不動産会社に査定を依頼する
- レインズマーケットインフォメーションを利用する
- 不動産ポータルサイトを利用する
それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。
不動産取引価格情報検索を利用する
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」のページでは、「不動産取引価格情報検索」で土地や建物・中古マンションの価格情報が検索できます。これは実際に不動産取引をおこなった人へのアンケートをもとに決められているものです。
調べ方の手順は次の通りです。
- 国土交通省の「土地総合情報システム」を開く
- 「不動産取引価格情報検索」を選択
- 都道府県を選択
- 表示された地図から調べたい地点を選択
- 選択した場所の不動産取引価格が表示される
”参考 国土交通省「土地総合情報システム」”
不動産会社に査定を依頼する
実勢価格を調べるには、不動産会社に査定を依頼して査定金額を提示してもらう方法もあります。不動産会社には訪問査定か机上査定を依頼しますが、訪問査定なら担当者が実際に現地を見て調査するため、より詳しい査定結果がわかります。
不動産会社の査定金額は、3ヶ月以内に売却できるだろうと想定した価格です。不動産会社へ査定の依頼をするときは、一括査定サイトを利用するか、直接不動産会社に連絡しましょう。
レインズマーケットインフォメーションを利用する
レインズマーケットインフォメーションとは、4つの不動産流通機構が運営している不動産会社向けの「レインズ」というシステムを一般の人が利用できるサービスにしたものです。過去の不動産取引価格である実勢価格を調べることができます。
ただし、レインズマーケットインフォメーションで調べることができるのは、一戸建てやマンションなど、物件があることが条件です。そのため、土地だけの場合は国土交通省の不動産取引価格情報検索を利用しましょう。
“参考 レインズマーケットインフォメーション“
不動産ポータルサイトを利用する
不動産ポータルサイトとは、不動産情報を探す際入口となるサイトのことです。不動産ポータルサイトを利用すれば、実際に今売りに出ている土地の売り出し価格がわかります。近隣の土地がどのくらいの価格で売り出されているかわかるため、売却したい土地の売り出し価格を決めるときの参考になるでしょう。
ただし、不動産ポータルサイトの情報はあくまで「売り出し希望価格」であるため、実際の取引金額ではありません。売主の希望が反映されていたり、その土地固有の事情で相場より安く売り出されていたりする場合もあることに注意してください。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]土地の価格に影響を及ぼすもの
土地の価格に影響を及ぼすものにはどのようなものがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。
国際イベントや経済情勢
土地の価格は、国際イベントや経済情勢によって影響を受けることがあります。例えばオリンピックの開催が決まった年には価格が高騰します。また、金融緩和政策の実施により、土地の価格が上がっているのも現状です。
周辺地域の再開発
都市部では、再開発で人口が増加したり住環境が充足したり、その土地の利便性やブランド感が高まると価格が高騰するケースもあります。また、地方では幹線道路ができることで利便性が高まり、土地価格に影響が出ることもあるでしょう。
一方で、人口の減少や大きな企業・商業施設などがなくなると、その土地の価格が下がる場合もあります。
土地の形や面積
土地の形や面積、立地条件も価格に影響します。例えば、面積が狭くて建物が建てにくい土地や、土地の形が歪な場合は売れにくくなります。変形地や狭小地は買い手が見つかりにくいため、価格が低くなりやすい傾向です。
土地と道路の接道状況
土地と道路の接道状況も価格に影響します。土地に建物を建てるには、道路に一定幅で接していなければなりません。そのため、道路に接していない土地は建物を建てられない可能性があり、価格が低くなります。
また、接道の方向は南側、幅員は広い方が好まれます。土地に対して2本以上の道路に接している土地は建築の自由度が高く人気があるため、価格が高くなります。一方、交通量が多くて騒音がある場合は買い手が付きにくく、価格が低くなりやすいでしょう。
土地の価格を調べるときの注意点
土地の価格を調べるときの注意点は、次の通りです。
- 1社の価格だけで判断しない
- 売却価格を保証するものではない
- 目的に合わせた価格を参考にする
- 土地の状態が悪いと価格は安くなる
それぞれの注意点について詳しく解説します。
1社の価格だけで判断しない
不動産会社の査定価格を参考にする場合は、1社の査定価格だけで判断せず、複数社の査定価格を比較検討しましょう。
不動産会社の査定価格は、不動産会社によって変動します。1社のみの査定価格ではそれが妥当な金額かどうかの判断が付きにくいため、複数社から査定価格を出してもらい、相場を把握することが大切です。
売却価格を保証するものではない
土地の価格を調べるにはさまざまな方法がありますが、どの価格においても市場での取引価格を保証するものではありません。
土地には一つとして同じものがなく、実際の取引価格には売主や買主の希望や事情も反映されるため、似た条件であっても実際の取引金額とは異なります。あくまでも参考価格として捉えましょう。
目的に合わせた価格を参考にする
土地の価格を調べるときは、目的に応じた価格を参考にすることが大切です。5種類の価格指標のうち、自分の売却したい土地のどのような価格を調べたいのかによって、参考にする価格や調べ方が異なります。
価格は需要と供給のバランスによっても変動するので、具体的な価格が知りたい場合は不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に価格査定を依頼しましょう。
土地の状態が悪いと価格は安くなる
売却したい土地の状態が悪い場合は、調べた価格よりも売却価格が安価になる可能性があります。例えば、長期間放置されていたり地盤が軟弱であったりする場合は、調べた価格より実際の価格は低くなるでしょう。
なお、状況を把握せずに売却してしまった場合は契約不適合責任に問われることもあるので注意してください。
土地の価格を調べて売却を有利に進めよう
土地の価格は、公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額・基準値標準価格・実勢価格の5つの指標によって調べられます。それぞれの指標によってわかる価格の内容が異なるため、自分が売却したい土地に対してどのような指標の価格を調べたいかによって調べる価格を選びましょう。
売却したい土地がどのような価格で取引されていたり評価がつけられているのかを知ることで、自分が売却したい土地の売り出し価格を決定する際の参考にできます。
自分の土地がどのくらいの価格で売れるのか相場を把握し、売却を有利に進めましょう。
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