借地料の算定方法が知りたい！相場を調べる方法も解説

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借地を利用する際には、貸主に借地料を支払います。借地料はどのように算定されるのでしょうか。

また、どのようにして相場を調べられるのかも知りたいところです。そこで、本記事では借地料の算定方法や相場を調べる方法などを解説します。

最後まで読み進めれば、借地料の算定の仕組みを理解したうえで、実際の借地契約などに活かせるようになるでしょう。

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借地料とは

借地料とは次のようなものです。

• 不動産を貸すことで得られる賃料のこと
• 借地契約時に定める必要がある
• 不動産所得として申告しなければならない

ここでは、それぞれについて解説します。

不動産を貸すことで得られる賃料のこと

借地料とは不動産を貸すことで得られる対価です。

一般的にアパートやマンションの部屋を賃貸で借りる場合には、借主は貸主に使用料として賃料を支払わなくてはなりません。

これと同様に土地などの不動産を所有する地主が貸し出しによって得るお金が借地料です。

このとき、所有権自体は貸主に残りますが、借地料の支払いによって借主は契約の許す範囲において、不動産を自由に使えるようになります。例えば、住宅を建てるための土地にしたり、コンビニを建て事業用途で利用したりなど、複数の活用が可能になります。

借地契約時に定める必要がある

不動産を借りる場合には、土地所有者と借地契約を結び条件を定めます。借りた不動産はあくまでも借地料を納めることで、他人のものを一時的に使用できるだけです。

所有権はあくまでも地主に残り続けるため、契約書でどういった期間、どのような活用を行い、いくらの借地料を納めるのか定める必要があります。これによって双方にとって適切な活用がなされます。

このとき、借地料の具体的な額については、不動産の価値から算出しますが、その際の計算方法は両者の話し合いによって決めます。

不動産所得として申告しなければならない

借地料は所有する不動産から利益を得るため、不動産所得として申告しなければなりません。このとき、所得額に対して所得税や住民税が課せられますが、所有権は地主にあるため、さらに固定資産税や都市計画税もあわせてかかります。

このように不動産所得を得た場合は、複数の税金を納める必要があるため、借地料の算出においては固定資産税額などを用いて算出する方法も存在します。詳しくは次の「借地料の算定方法」より確認してみましょう。

借地料の算定方法

借地料の算定については貸主と借主の双方の話し合いによって、次の方法から一つを採用して金額を算出します。

• 固定資産税と都市計画税をもとに算出する
• 公示価格や基準地価をもとに算出する
• 期待利回りをもとに算出する
• 実際の事例をもとに算出する
• 路線価をもとに算出する
• 仮想収益をもとに算出する

各算出方法については用途ごとに向いたものもあれば、公的な情報から算出を行うなどそれぞれ違いがあります。ここでは、それぞれの算出方法について詳しく解説しましょう。

固定資産税と都市計画税をもとに算出する

地主には固定資産税と都市計画税を支払う義務があるため、損をしないようにそれらの金額を元に算出する方法があります。この場合は用途が住宅、商業地などの活用方法にあわせて、次の表のように算出します。

なお、上記のその他にあるように貸主と借主との話し合いで同意があれば、1倍などの低い金額や逆に10倍といった高い金額も設定できます。ここで、固定資産税と都市計画税が20万円のケースを想定すると、次のようになります。

算出方法としては単純であり、地主との関係によっては安く設定できる可能性があるので覚えておきましょう。

公示価格や基準地価をもとに算出する

公的な土地価格の指標として公示価格や基準地価から算出する方法があります。

公示価格は国交省が「標準地」と呼ばれる場所の土地価格を調査して公表するものです。一方で、基準地価は都道府県が「基準地」と呼ばれる場所の土地価格を調査して公表するものです。

双方とも土地価格の指標として公開されているものであり、近隣に標準地などがあれば、そこから借地料の算出が可能です。

具体的には次のように計算できます。

• 借地料＝公示価格や基準地価×土地面積×1.5～3％程度

ただし、この方法で算出した借地料は必ずしも正しいとはいえません。というのも近隣に標準地などがなければ算出ができず、公示価格や基準地価自体はあくまでも指標としての性質が強いため、現実の不動産価値とは一致しないからです。

そのため、他の方法とよく検討したうえで利用するのがよいでしょう。

期待利回りをもとに算出する

土地をアパートなどの賃貸経営で活用する際には、期待利回りをもとに借地料を算出できます。こちらは不動産投資などで重要になる、利回りを計算に使う積算法という手法で算定します。具体的には次のとおりです。

• 借地料＝土地の価格×期待利益率+年間維持費用

年間維持費用は固定資産税などの税金のことで、期待利益率とは土地を購入し、賃貸経営をした際の利益率のことです。

例えば、1,000万円の土地で賃料を15万円にした場合には、1.5％が期待利益率となります。なお、期待利益率については2％として計算することがよく行われます。

実際の事例をもとに算出する

借地料は実際の事例をもとに算出する賃貸事例比較法でも算出できます。

同様のケースの土地価格情報を不動産サイトなどから探し、そこから借地料を算定します。例えば、同じような面積と立地の土地が100万円で賃貸されていれば、それにならって借地料を100万円に設定。これが賃貸事例比較法による借地料の算出です。

賃貸事例比較法は実際のデータから借地料を推定するため、数字の根拠に説得力があります。一方で、実際の価格に近付けるためには複数のデータが必要になるため、そもそも取引が少ないような僻地の場合には、算出がむずかしいという問題もあります。そのため、都市部などでは非常に有効な方法であるでしょう。

路線価をもとに算出する

税金の計算に利用される路線価をもとに借地料を算出する方法もあります。なお、この路線価とは、土地に対する課税額を算出するため道路につけられた価格です。そのため、この路線価を使えば土地の価値を推定できます。

仮に、あるAという道路にのみ面している土地を想定しましょう。この場合では路線価を用いて、次のような計算式で土地の路線価格を導き出せます。

• 路線価格＝（路線価×補正率）×地積

解説していくと、地積とは土地の面積のことです。補正率は道路からどれくらいの奥行きがあるのかで決まる変数です。今回は単純なケースでの例でしたが、実際はより複雑な地形もあるため、詳しくは国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から確認してください。

上記によって路線価格が算出できたら次の計算を行います。

• 借地料＝（路線価格×0.8）×1.５〜3%

これによって路線価から借地料を導き出せます。こちらは都市部など土地の価格が高い傾向にある場所などでは、評価がより正確になるため算定法として有効です。

仮想収益をもとに算出する

借地料は仮想収益をもとに収益分析法により算出できますが、この方法は個人では正確な算定が難しいでしょう。

土地の広さに対して建てられるものの規模というのは、法的にルールが定められています。収益分析法はこれを利用して、該当の土地に最大でどれくらいの建物を建てられるのかを想定します。そこから生まれる収益、仮想収益を分析することで借地料を算出する仕組みです。

ただし、仮想収益を具体的に予測することは素人には難しく、この方法で算出する場合は専門家に任せるのが一般的です。そのため、地主と借主との話し合いのみで決める場合には、他の方法で算定するのがよいでしょう。

借地料の相場を調べる方法

借地料の相場は次の2つの方法から調べることが可能です。

• 不動産会社の査定を受ける
• ポータルサイトで売値を確認する

ここでは、それぞれの調査方法を解説します。

不動産会社の査定を受ける

借地料は土地の価値によって算定されるため、不動産会社の査定を受けて確認する方法があります。土地の相場は一定ではなく、周りの環境変化や経済動向などによって変わります。

そのため、素人よりもその道の専門家である不動産会社のほうが、土地についての正確な数字を提示可能です。不動産会社に査定を依頼して、現状の価値を調べてもらうのがよいでしょう。

ただし、しっかりと相場を見極めるためには情報源を複数持つべきです。具体的には複数の不動産会社に依頼して土地価格を比較すれば、おおよその相場を把握できます。なお、現在では一括査定サイトという便利なものがあるため、簡単に複数の業者に査定依頼ができます。詳しくは以下で解説します。

一括査定サイトの利用がおすすめ

一括査定サイトとは無料で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。一般的な査定依頼では、複数の業者にそれぞれ連絡する必要があり、余計な手間と時間がかかります。

一方で、一括査定サイトは簡単な土地情報を入力すれば、自動的に複数の不動産会社に依頼が可能です。なお、依頼はサイトに登録された優良業者のみに送られるため、悪質な業者の回避にも役立ちます。

一括査定サイトは顧客獲得のためのサービスであるため、無料で利用できます。したがって、業者に査定を依頼する場合には、便利な一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

ポータルサイトで売値を確認する

不動産業者のポータルサイトではたくさんの不動産情報を閲覧できます。売りに出されている不動産の価格、賃料などの情報を簡単に入手できます。そのため、所有する土地と似た不動産情報がないかよく探し、いくつかみつかった場合にはそこから相場を判断しましょう。

ただし、ポータルサイトから相場を確認する場合には、注意が必要な点があります。それは載っている情報はあくまでも買主を募集するための価格であるということ。実際に売買が成立した金額ではないため、推定した価格はあくまでも暫定の相場と捉えたほうがよいでしょう。　

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土地の用途別の借地料の相場

ここでは、次のような土地の用途別の借地料相場を解説します。

• 住宅用の場合
• 店舗や事業用の場合
• 太陽光発電の場合

用途によって借地料がどう変わるのかに注目してください。

住宅用の場合

借地の用途が住宅の場合には、借地権の設定にかかわらず更地価格（土地の価格）の2〜3%が相場です。

なお、住宅用の借地契約では多くは普通借地権と一般定期借地権の2つのどちらか設定します。このとき、一般定期借地権は年額で更地価格の2〜3%を相場とします。一方で、普通借地権では算定方式により借地料が相場や一般定期借地権よりも安いです。

ただし、貸主に権利金と呼ばれる費用を契約時に支払う必要があり、これを加味するとおおよそ一般定期借地権と支払う借地料は変わらなくなります。

店舗や事業用の場合

借地の用途が店舗や事業用の場合には、借地権によって更地価格の4～5％、もしくは相続税路線価の6%が相場です。まず、一般定期借地権では更地価格の4～5％と、住宅用よりも高い相場が設定されています。こちらについては店舗や事業から収益が発生するため、その分が上乗せされる形になっています。

一方で、事業用定期借地権で店舗や事業を行った場合には、相続税路線価の6%で借地料が計算可能です。なお、より詳しく解説すると相続税路線価とは、公示価格×0.8で計算されることが多いため、結果としては次のように計算されます。

• 事業用定期借地権の借地料＝（地価公示価格×0.8）×6％
  　　　　　　　　　　　　＝地価公示価格×4.8％

したがって、一般定期借地権と事業用定期借地権はおおよそ同じような借地料を支払うことになります。

太陽光発電の場合

借地の用途が太陽光発電の場合には、全国一律で賃料が定められています。これは発電した電気を一定額で売買する、売電収入で収益を得る仕組みが影響しています。

このケースではパネルの出力や日照量によって年間の収入を大まかに予想できます。その際に発電量がそれほど多くない家庭向きパネルの場合には、収益がそれほど高くないため、一平方メートルいくらといったように賃料を決めるのが一般的です。

なお、全国的には一平方メートルにつき年間150円ほどに設定しているところが多いです。ただし、発電量が大規模の場合には、売電収入に対して数％の賃料を要求する場合もあります。

借地料に関するQ＆A

ここでは、次のような借地料に関するQ＆Aを解説します

• 借地料は途中で変更できる？
• 借地料と地代との違いは？
• 借地料は自分で決めてもいい？

どれもしっておいて損はないので、内容をしっかりと理解しましょう。

借地料は途中で変更できる？

借地料は借主と貸主の双方の同意があれば変更が可能です。これまでも解説してきたように借地料は土地の価値に応じて算定されます。そのため、平均的な土地価格が高騰しているときは高くなり、逆に低迷しているときには安くなります。

ただし、土地の価値は時間経過で変化するため、契約時と比較してギャップが生まれた場合には、その都度改定するのが適切です。借地権の変更を行う際には、契約時と同様に算定を行う必要があります。こちらについては詳しくは以下で解説します。

借地権を変更するときの算定方法

借地権を変更するときには次の方法で借地料を算定します。

• 差額配分法
• 利回り法
• スライド法
• 賃貸事例比較法

差額配分法は積算法などで生じたギャップを埋める方法です。利回り法は借地権を設定した際の利回りを更地価格にかけて求める方法です。スライド法は借地料に物価指数などを加味した変数をかける方法です。なお、賃貸事例比較法については上記同様となっています。

借地料と地代との違いは？

両者とも借主が貸主に使用料（賃料）を支払うという、同じ意味合いとして用いられています。そのため、どちらを使っても基本的には問題はないでしょう。

ただし、税務上の都合により、地代には消費税がかからないという違いがあります。これは借地を利用していることで、なんらかのものを消費してはいないからです。

1週間などの短期的な借地の利用では、消費税が発生するため、この場合には借地料、もしくは単に賃料と区別してもよいでしょう。

借地料は自分で決めてもいい？

基本的には不動産取引の専門家である不動産会社に依頼するべきです。これまでに解説した算定方法を使って借地料を算出したとしても、それが正確な金額とはいえないです。あくまでも暫定的な借地料として扱うのが正しく、実際に利用するのはリスクがあります。

例えば、相場よりも高い金額を設定してしまえば、借主を見付けられないかもしれないです。また、相場よりも安い金額では、貸主が税金を支払う際に苦慮する可能性があります。素人の判断で契約してしまうと、このような問題が発生するかもしれないです。

したがって、借地料は専門家を入れて双方が納得できる金額で契約しましょう。

まとめ

借地料とは不動産を貸すことで得られる賃料のことであり、借地契約時に定める必要があります。

借地料は固定資産税と都市計画税をもとに算出する、公示価格や基準地価をもとに算出するなど、複数の算定方法がありました。そのため、貸主と借主の双方の話し合いの中で、どれか一つを採用して借地料を算定しましょう。

また、借地料の相場は不動産会社の査定を受けたり、ポータルサイトで売値を確認したりすることで調べられます。借地料は相場を把握して、適正な借地料を算定することが大切です。不動産会社などの専門家に頼りながらやってみましょう。

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