中古住宅の探し方を徹底解説！失敗しないコツや流れを把握して理想の物件を見つけよう

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中古住宅の購入を検討している人の中には「中古の戸建て住宅の探し方がわからない」「買ってはいけない中古住宅はどんな物件？」と悩んでいる人も多いのではないでしょうか。中古住宅を探すときは、いくつかコツを掴んでおくと理想の住まいを見つけられる可能性が高まります。

この記事では、中古住宅の探し方や効率的に探すコツなどを中心に解説します。購入後に後悔しないためにも、事前にポイントを押さえておくことが大切です。記事の後半では、中古住宅を購入する前の注意点も解説します。

※本記事の価格はすべて税込価格で表記しています。

[監修者_水野]

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中古住宅の探し方【戸建て・マンション】

売り出し中の中古住宅には、さまざまな探し方があります。手軽に探せる方法もあれば、不動産会社や住みたいエリアに足を運ばなければならない方法もあります。

理想の住まいを見つけるためには、複数の方法で探してみましょう。ここでは、中古住宅の探し方を6つ解説します。

不動産のポータルサイトで検索

エリアや利便性などの希望条件が決まっている場合は、不動産のポータルサイトを活用しましょう。不動産のポータルサイトとは、複数の不動産会社の物件情報がまとめられたウェブサイトです。

ポータルサイトでは、エリアや間取りなどさまざまな条件で検索できます。そのため、希望条件に近い物件を探しやすいのです。登録されている物件情報はポータルサイトによって異なりますが、複数を併用すればより多くの物件情報を閲覧できます。

ただし、希望条件に近い物件を見つけても情報更新のタイミングによってはすでに買い手が決まっている可能性もあります。

不動産会社で直接聞く

不動産会社は売買の仲介事業を行っているため、売り出し中の中古住宅に関する情報をいち早く握っています。不動産会社に希望条件を伝えれば、担当者が適した物件をピックアップしてくれるでしょう。

最新の物件情報が多数揃っているため、不動産ポータルサイトでは公開されていないものもある可能性が高いです。希望条件で物件を探す点では、不動産ポータルサイトと変わりません。

中古住宅を購入する場合、最終的には不動産会社に相談する必要があります。ポータルサイトで希望条件を絞ったうえで相談すると、類似物件を紹介してもらえるのでスムーズです。

監修者

不動産会社と不動産ポータルサイトとの違いは、ポータルサイトは希望条件に合わないと機械的にはじかれますが、不動産会社に直接相談すると近いものも持ってきてくれます。また、不動産会社への相談に必要な情報や注意点として、上限額を決めておくと良いです。そのために自分の融資枠がいくらまでなのかも銀行に相談して事前に把握しておきましょう。

情報誌・チラシをチェック

売り出し中の中古住宅の情報は、新聞の折り込みチラシやフリーペーパー、エリアの情報誌などにも掲載されています。不動産会社の中には、物件情報を掲載した広告をエリア内の住宅にポスティングしているところも多いです。

広告には最新情報のほかに、現地見学会の案内が記載されているケースもあります。新聞の折り込みチラシやポスティングの広告は、自らアクションを起こす不動産ポータルサイトに比べて多くの人の目に触れやすいです。

最新情報を見逃すとすでに売買契約が成立している可能性もあるため、気になる物件を見つけた場合は早めに問い合わせたほうがよいでしょう。

空き家バンクで検索

中古住宅は、不動産ポータルサイトや広告以外で探す方法もあります。それは、「空き家バンク」と呼ばれるサービスを利用する方法です。最近は少子高齢化により、全国的に空き家問題が深刻化しています。

例えば両親から地方の空き家を相続したものの、相続人が離れた場所に住んでいることで活用方法に困っている場合です。また、最近は働き方が柔軟になり、都心から地方に移住する人も増えています。

空き家バンクは、空き家を活用したい人と地方で住宅を探している人をマッチングするサービスです。自治体や団体などがサービスを運営しており、物件情報はホームページや広報誌などに掲載されています。

空き家バンクのメリットは、リーズナブルな価格の中古住宅を見つけやすいことです。不動産会社が仲介しないため、仲介手数料がかかりません。特に地方の場合は、同じ築年数や間取りでも都心の相場よりも安く設定されているケースもあります。

また、空き家問題を解消するために国と自治体が連携し、建物の解体やリフォームなどに利用できる補助金制度が設けられています。適用条件を満たせば、通常よりもお得にリフォームできるでしょう。

監修者

空き家バンクを利用する際の補助金などの制度は、相談窓口に問い合わせる程度で良いと思います。専門家に相談するメリットは、補助金制度に関して細かく調査しないで任せられることです。

友人・知人から中古住宅の情報を収集

中古住宅は、友人や知人から情報収集する方法もあります。所有者の中には物件の売却を検討していても、まだ不動産会社に相談していないケースもあるからです。

友人や知人から有力な情報が得られれば、掘り出し物が見つかる可能性もあります。不動産会社を仲介せずに所有者と直接取引きすれば、仲介手数料分のコスト削減が可能です。

ただし、直接取引きはすべて自己責任になります。法律に則った書類を作成したうえで契約するようにしましょう。

住みたい地域を散策し空き家を見つける

住みたいエリアに気になる空き家があっても、不動産ポータルサイトや広告に売り出し情報が掲載されていないケースもあります。不動産は売り手と買い手による直接取引きもできるため、所有者との交渉次第では購入に至る可能性もあります。

ただし、所有者と直接交渉する場合、購入までのハードルは高いです。また、住みたいエリアに希望条件に近い空き家があるとは限りません。購入時期を急いでいない、またはほかの方法で見つからないという場合に試してみるとよいでしょう。

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中古住宅を効率的に探すコツ

中古住宅を探し始めても、希望条件に近い物件がなかったりすでに買い手が見つかっていたりなどのハードルに直面し、思うように進まないこともあります。次のコツを掴んでおくと、効率的に探すことが可能です。

ここからは、中古住宅を効率的に探すコツを解説します。

希望する中古住宅の条件をリストアップ

中古住宅の購入を抽象的に思い描いていても、物件探しのゴールは遠いままです。効率的に探すためには、自分や家族が希望する条件を整理しておきましょう。中古住宅を探し始めるまでにリストアップしておきたい条件は、次のような項目です。

例えば小さい子供がいる場合は将来を見据え、小学校や中学校などの教育施設が近い場所を条件に挙げるなどです。また、夫婦が電車で通勤している場合は、最寄り駅からの距離が近いエリアを選ぶと便利でしょう。

中古住宅に求める条件は人それぞれですが、すべてを満たせる物件を見つけるには難しいです。妥協が必要なケースも想定されるため、あらかじめ条件に優先度をつけておくと中古住宅探しがよりスムーズになります。

中古住宅は複数の方法で探す

中古住宅の売り出し情報は、すべて集約されているわけではありません。不動産ポータルサイトは数多くあり、重複する物件情報もあれば特定のサイトにしかない物件情報もあります。

特定の方法でしか見つからない物件情報もあるため、中古住宅を探す際には複数の方法を併用すると効率的です。希望条件に合う物件が見つからなくても、すぐにあきらめる必要はありません。

ポータルサイトや不動産会社を利用すれば、希望条件に合う物件が売り出されたときに知らせてもらうことも可能です。

監修者

ポータルサイトでは希望条件にあった物件が出たらメールで通知する設定があるので設定しておいて、不動産会社には希望条件にあった物件が出たら連絡下さいと伝えておくと効率的でしょう。

リフォーム・リノベーションを前提に探す

中古住宅の築年数はさまざまで、前住人の利用状況によっては築浅物件でも室内のダメージが気になるケースもあります。また、中古住宅は新築の注文住宅ではないため、そのままの間取りで売り出されているケースが多いです。

室内の汚れや傷が気になったり間取りの条件が合わなかったりすると、物件の選択肢が狭まります。効率的に中古住宅を見つけるためには、リフォームやリノベーションも検討してみましょう。

自分好みの住空間を手に入れるために、中古住宅の購入後にリフォームやリノベーションをする人も増えています。リフォームやリノベーションをすることを前提に探すことで物件の幅が広がり、希望条件に合うものが見つかりやすくなります。

監修者

リフォームやリノベーションを検討する場合は、どちらでもリフォーム業者に相談するのが良いです。リフォーム業者は不動産会社から紹介してもらうこともできます。

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探した中古住宅を購入するまでの流れ

希望条件に近い中古住宅を見つけたあとは、購入手続きに移ります。ここでは、中古住宅を購入するまでの流れを解説します。

購入の申し込みをして価格交渉

中古住宅の購入を決断したあとは、購入の意思を示す申し込みが必要です。気になる物件が見つかっても、決断を迷っている間にほかの人が購入してしまう可能性もあります。

申し込みの段階であれば、購入をキャンセルすることも可能です。そのため、希望条件に近い物件が見つかったら購入の申し込みを済ませておきましょう。また、中古住宅の価格は売り手が決めているため、交渉次第で値引きも期待できます。

ただし、値引き交渉が期待できるのは、基本的にほかに内見者や検討者がいないケースです。人気物件の場合は値引きなしで売却できることも多いため、交渉のタイミングを見極めましょう。

監修者

一般的に値引きが可能な確率は、50%くらいでしょう。値引き率は5～10%くらいが一般的です。

中古住宅の売買契約

中古住宅を購入する際は、売り手と買い手で売買契約を結びます。売買契約書には以下のような重要事項が記載されているため、内容に誤りがないか細部まできちんと確認しましょう。

中古住宅は購入までにわからなかった不具合が発生するリスクがあるため、契約不適合責任の内容は特に慎重に確認しましょう。

手付金の支払い、物件の引き渡し

通常は、売買契約と同日に売買代金の一部である手付金を支払います。手付金の金額は、売買代金の5～10％程度が一般的です。残代金の支払いは、売買契約の際に取り決めた物件の引渡しと同日に行われます。

当日は売り手と買い手、仲介の不動産会社、司法書士、金融機関の担当者によって手続きを進めます。司法書士が同席するのは、売り手から買い手に所有権を移転する手続きが必要だからです。

手続きは売り手がおこなうこともできますが、一般的な売買では司法書士に依頼するケースがほとんどです。

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中古住宅を購入する前の注意点

最後に、中古住宅を購入する前の注意点を解説します。

中古住宅は内覧時に状態と周囲環境を確認する

不動産ポータルサイトや不動産会社の広告などの物件情報には、外観や室内などの写真が掲載されているケースも多いです。しかし、写真できれいに見えた物件でも、想定していなかったところが傷んでいる可能性もあります。

そのため、中古住宅を購入する際には写真だけで決断せず、必ず内覧するようにしましょう。また、周辺環境はテキストの物件情報だけではわからないことも少なくありません。例えば騒音やニオイ、治安などです。

住み始めて環境が悪いことに気付いても遅いため、内覧と同時に周辺環境のチェックも忘れないようにしましょう。

将来の災害リスクをハザードマップで確認

最近は地震や台風などの災害が多く、これまで安全だと思われていた場所でも被害がぶケースがあります。中古住宅を購入する際は、自治体が公開しているハザードマップを確認しておくとよいでしょう。

災害リスクは、重要事項説明書にも記載されています。特に大規模な災害があった場所は地盤が緩んでいる可能性もあるでしょう。地盤調査実施済みの物件を探すと安心です。ただし、築年数が古い物件は地盤調査を実施していないケースもあります。

中古住宅は耐震補強が必要になる可能性も

中古住宅を購入する際には、耐震基準をチェックしましょう。1981年以降に建てられた住宅には新耐震基準が適用されており、震度6強から7程度の地震でも倒壊や崩壊のリスクが低いです。

一方で、旧耐震基準が適用された建物は耐震性能が十分ではありません。大規模な地震が発生した際のリスクが大きいため、耐震補強工事が必要になる可能性があります。旧耐震基準が適用された建物でも、耐震補強工事が施されていれば耐震性能は高いです。

補強工事には平均でも100万円以上の費用がかかります。追加の出費を避けるためにも、耐震性能を確認するようにしましょう。

住宅ローンには築年数の上限がある

住宅は高額な買い物なので、住宅ローンを利用する人が多いです。中古住宅の購入でも基本的には住宅ローンが利用できます。しかし、物件の状態によっては審査に通らないケースもあるので注意が必要です。

金融機関によっては、住宅ローンの利用条件に築年数の上限を設けているところがあります。上限が設けられていなくても、資産価値が低いと判断されると審査に通りにくいのです。

万が一審査に通らなかったときには、ほかの金融機関で相談するか担保を追加するなどの対策が必要です。このほかには、借入金額を下げて審査に通りやすくする方法もあります。築年数以外にも、次のような物件の場合は審査に通りにくいと考えられています。

• 旧耐震基準が適用された物件
• 再建築不可物件
• 借地権の物件

再建築不可物件とは、都市計画法によって建物の建築が制限された土地です。都市計画区域と準都市計画区域内だけに存在し、接道義務の関係で新たな建物を建てることができません。資産価値が低いと判断されるため、審査が通りにくいというわけです。

築年数によっては住宅ローン控除も使えない

築年数が古い中古住宅を購入する場合、住宅ローンの審査が通りにくくなることに加え、住宅ローン控除が利用できない可能性があります。住宅ローン控除は10年以上のローンを組んで住宅を購入した際に、本来支払うべき所得税の一部が控除される制度です。

制度を利用するためにはいくつかの条件を満たす必要があり、その中には次の項目が含まれています。

• 耐火建造物(鉄筋コンクリート造)は築25年以内
• 非耐火建造物(木造)は築20年以内

住宅ローン控除の利用を検討している場合は、築年数20年よりも新しい物件を中心に探すとよいでしょう。

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まとめ

中古住宅は新築よりも数が多く、希望条件に近い物件を探しやすいでしょう。リーズナブルな価格で購入できる可能性も高いです。築年数が古い物件は、耐震補強が未工事の場合があります。住宅ローンや住宅ローン控除が利用できない点にも注意しましょう。

築年数が比較的新しい物件を探すと、上記のような心配がありません。希望条件をすべて満たす物件は難しいため、事前に優先すべきポイントを確認して納得のいく中古物件を手に入れましょう。

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