マンション売却は誰に相談するべき?ケース別や目的別に適切な相手を解説

マンション売却は誰に相談するべき?ケース別や目的別に適切な相手を解説

マンションを売却するのが初めてなら、疑問や不安を感じるのは当然のことです。マンションを売却するときの相談相手は、何を基準に決めればよいのでしょうか。

本記事ではマンション売却時の適切な相談相手を、税金の計算が必要な場合や登記が必要な場合などのケース別・目的別に解説しています。

この記事を読めば、マンションを売却する前に知っておきたい基礎知識や注意点についても理解することが可能です。売却初心者の方はぜひ参考にしてください。

マンションを売却するときの相談相手

マンション売却に関することは専門家に相談するのが一番です。ここでは、マンションを売却するときの正しい相談相手をケース別や目的別に解説していきます。

基礎を知りたいなら不動産会社

マンション売却の基礎について質問したい場合の相談相手は、不動産売却のプロである不動産会社です。不動産会社は基礎的なことから専門的なことまで、不動産売却に関することであれば無料で相談に乗ってくれます。売り主と媒介契約を結ぶためにおこなっているサービスなので、どのような小さな悩みでも気軽相談してみましょう。

また、マンションの机上査定や訪問査定を依頼したい場合も費用はかかりません。不動産会社に費用を支払うのは、媒介契約後に売却相手と売買契約を結んだときだけです。不動産会社は売却の成功報酬である仲介手数料で利益を得ているため、相談や査定だけなら無料で対応してくれます。

正確な価値を知りたいなら不動産鑑定士

所有するマンションの現在の価値を正確に調べたい場合の相談相手は、不動産の適正な価値を判断できる不動産鑑定士です。不動産売却で不動産鑑定士への相談が必要になるケースは、次のとおりです。

  • 個人間売買をおこなう場合
  • 遺産相続で問題が発生した場合
  • 離婚により財産分与が必要になった場合

つまり特殊な事情がない不動産売却の場合、不動産鑑定士に鑑定を依頼する必要はありません。

なお、不動産鑑定士に鑑定を依頼するときにかかる費用は20〜30万円くらいです。費用は不動産の評価額や種別によって変動するので注意してください。不動産鑑定士によっては相談だけなら無料で対応してくれる場合もあります。

税金に関することは税理士

不動産売却で発生する税金について質問がある場合は、税金の専門家として申告の代行や節税のアドバイスができる税理士に相談しましょう。マンション売却では税金の計算をしたり、必要書類を集める必要があります。さらにマンションの売却後は確定申告も作成する必要があり、慣れない人にとっては大変手間のかかる作業です。

しかし税理士は特例や控除を利用した節税対策も熟知しているため、不動産売買における確定申告の最適な方法を提案してもらえます。なお、税理士への相談料の相場は単発の場合1万円前後です。

ただし拘束時間が長くなると料金も高くなります。とはいえ、例えば顧問契約をおこなった場合は毎月定額の料金内で相談できるようになるので、一回あたりの相談時間が長く、何度も依頼する必要がありそうなら顧問契約を検討しましょう。

登記に関することは司法書士

マンションに限らず、不動産を売却するときは所有者の変更が必要になります。もし売却時の住所変更登記や抵当権抹消登記について疑問がある場合は、登記に関する専門知識を持っている司法書士に相談しましょう。

登記変更の手続きを司法書士に依頼する場合は、1万円前後で依頼が可能です。ただし登記は司法書士への依頼料以外に、登記費用として登録免許税も必要となります。

抵当権抹消登記の場合は、金融機関が司法書士を選んで依頼することになるので自分で探す必要はありません。なお、不動産会社に仲介を依頼する場合は、提携している司法書士を紹介してもらえるケースが多いです。

売却後の生活に関することはFP

マンションを売るべきか悩んでいる場合の相談相手は、豊かなライフプランを提案できる知識を持ったFP(ファイナンシャルプランナー)です。マンションを売却して現金化するか賃貸にして家賃収入を得るか、どちらが将来的に得をするのかをシミュレーションして、具体的なアドバイスをもらうことができます。

FPへの相談にかかる費用の相場は1時間あたり3,000〜10,000円です。相談するFPによって価格設定が異なるので、相談する前に確認してください。資料を作成する場合は別に料金がかかる場合もあります。

売却のトラブルに関しては弁護士

マンション売却時のトラブルについての相談相手は、法律の専門家である弁護士です。通常のマンション売却では弁護士への相談は不要ですが、次のようなトラブルが発生する可能性が高いケースの場合は弁護士へ相談が必要になります。

  • 利権関係が複雑な場合
  • 譲渡損失が大きい場合
  • 個人間取引の場合
  • 任意売却の場合

弁護士への相談費用の相場は、1時間あたり5,000〜10,000円くらいです。初回相談を無料で対応してくれる弁護士もいます。正式にトラブルの処理を依頼する場合は、着手金として10〜30万円、売却金額の5〜15%を報酬として用意することが必要です。費用は高額ですが、揉め事を防ぐために不動産売却に強い弁護士を選びましょう。

任意売却に関することは金融機関

住宅ローンの支払いが厳しくて任意売却を選択したい場合の相談相手は、住宅ローンの債権者である金融機関です。任意売却では住宅ローンが残ってしまうので、弁護士など法律の専門家のサポートを受けながら交渉するのをおすすめします。

任意売却をせずにローンの滞納を続けてしまうと、マンションが競売にかけられて強制的に売却されてしまう可能性が高いです。競売にかけられてしまう前に、ローンの返済が滞りそうな段階で金融機関に相談しましょう。

その他のことは消費生活センター

どこに相談するべきかわからない場合の相談相手は、生活に関する情報提供をおこなってくれる消費生活センターです。日本全国の相談窓口に案内できる消費者ホットラインを設置しています。電話番号は全国共通局番なしの188です。平日バックアップ相談と休日相談があるので、相談できる時間帯を確認してから問い合わせましょう。

なお、消費者ホットラインでは数秒ごとに定額の電話料金がかかります。また、相談するときは氏名や住所などの個人情報を伝える必要があるため、匿名で利用することはできません。都道府県ごとに相談窓口を設置している場合もあるので、対面で相談したい人は消費生活センターのサイトを確認してください。

マンションを売却する前に知っておきたい基礎知識

ここからは、マンション売却について誰かに相談する前に知っておきたい基礎知識を解説します。

マンション売却の手順

マンションを不動産会社の仲介で売却するときの一般的な手順は、次のとおりです。

  1. 事前準備をおこなう
  2. マンションの査定を依頼する
  3. 不動産会社と媒介契約を締結する
  4. 売却活動を開始する
  5. 購入希望者と売買契約を結ぶ
  6. マンションの引き渡し
  7. 確定申告

まずマンション売却を決意したら、まずは査定の前に必要書類を把握して準備しておきます。書類によっては取得に時間がかかるものもあるので、余裕を持って事前に申請しておきましょう。

また、売却で利益があった場合は確定申告が必要になります。確定申告を怠ると無申告加算税が課せられてしまうので、忘れずに申請してください。

マンション売却にかかる期間

マンションの売却活動を開始してから引き渡しまでの平均期間は3ヵ月です。売却準備の期間も含めると6ヵ月くらいかかります。築年数やエリアによって売却期間が変動することもあるので、必ず半年以内に売れるわけではないことを覚えておきましょう。

事情があってできるだけ早く売りたい場合は、仲介ではなく買い取りという選択肢もあります。ただし買い取りでは相場よりも売却価格が安くなってしまうというデメリットがありますが、最短2週間でマンションを現金化することが可能です。状況に応じて、買い取りという選択肢も頭に入れておきましょう。

マンション売却に必要な費用

マンションを売却するときには手数料などの費用が必要になります。マンション売却にかかる費用は、次のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 引越し費用
  • 一括返済繰上げ手数料
  • その他の諸費用

マンション売却にかかる費用のなかで、一番負担が大きいのは仲介手数料です。仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬のことで、買い主と売買契約が成立すると発生します。売買契約締結時のタイミングで半額、引き渡しのタイミングで半額支払うのが通常です。法律で上限額が定められているため、上限額の範囲内であれば不動産会社が自由に設定することができます。

マンション売却にかかる税金

マンション売却時には手数料だけでなく税金が課せられる場合もあります。マンション売却で支払う可能性がある税金は、次のとおりです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 特別復興税

印紙税はマンション売却の際に誰でも必ず支払う税金です。売買契約書を作成するときに収入印紙で納める必要があります。登録免許税は抵当権抹消登記が必要な際に、不動産1つにつき1,000円支払う税金です。マンション売却で利益が発生した場合は、譲渡所得税が課せられます。さらに2037年までは特別復興税が所得税に2.1%上乗せされることを覚えておきましょう。

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※画像出典:HOME4Uマンションプライス公式サイト

HOME4Uマンションプライス
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HOME4Uの口コミや評判について詳しく知りたい人はこちらの記事もオススメです。

【2023年最新版】HOME4Uのリアルな口コミ・評判とは?メリットデメリットも解説

マンションを売却するときのポイント

ここでは、マンション売却を成功させるためのポイントについて解説します。

一括査定サービスを利用する

Web上で簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できるのが、一括査定サービスです。マンション売却の際に一括査定サービスを利用するメリットは、次のとおりです。

  • 一社ごとに査定を依頼する手間が省ける
  • 査定額の比較ができる
  • 店舗まで足を運ぶ必要がない

査定の申し込み方法は一括査定サイトでマンションの情報を入力するだけなので、手間や時間がかかりません。一度に複数の査定結果を比較できるので、自分の所有するマンションの相場価格を把握できます。相場を把握することでマンションを本来の相場よりも安い価格で売り出してしまうことを防ぐことが可能です。

マンション売却に特化した不動産会社を選ぶ

マンションを高く売却するためには、マンション売却を得意分野としている不動産会社を選ぶことが重要です。適当に選んでしまうと、売却に時間がかかってしまい、すぐに売れなくなってしまいます。マンション売却を得意としている場合は、短期間で高く売れる可能性が高いです。 

また、マンション売却が得意かどうかは実績を見て確認することができます。実績は不動産会社のホームページやSNSの口コミで調べることができるので、不動産会社選びの参考にしましょう。

需要が高まるタイミングで売り出す

マンションの売買取引が最も活発になるのは新生活に向けての準備が始まる2〜3月です。マンションを購入したいと考える人が増えるタイミングで売り出せれば、マンションが売れやすくなります。

逆にマンションが売れにくい時期は、1月と8月です。この時期に売り出してしまうと、マンションが売れ残ってしまう可能性が高くなるため注意しましょう。また、売却期間が長引くと、値下げ対応が必要です。特別な事情がない限り、マンションは売れやすい時期を狙って売却準備を進めておきましょう。

売れない場合は買い取りに切り替える

売り出してから6ヵ月が過ぎた場合は、仲介による売却ではなく買い取りによる売却に切り替えることを検討するべきです。買い取りはマンションを最短2週間で現金化できます。相場よりも低い金額での売却となってしまいますが、買い取りを希望する業者がいればマンションを確実に売ることができるのは大きなメリットといえるでしょう。

売れないマンションを放置するのは維持費の負担が重くなるのでおすすめはできません。値下げをしたり売却活動を見直したりしても売れない場合は、買い取り業者にマンションの売却を相談しましょう。

マンション売却の注意点

最後にマンションを売却する前に知っておきたい注意点について解説します。

売り出し価格を高くしすぎない

マンション売却時の売り出し価格を相場よりも高く設定してしまうと、購入希望者が現れずマンションが売れ残る可能性が高くなります。高すぎる価格のマンションを購入したいと考える人はいません。値引き交渉への対応も考えて相場よりも5〜10%上乗せした金額で売り出すのがベストです。相場価格を無視せずに適切な売り出し価格を設定しましょう。     

売却前のリフォームは不要

マンションを売却するために、売り主がリフォームをおこなう必要はありません。相場価格にリフォーム費用を上乗せした価格で売却することが難しいからです。自分好みにリフォームするために中古マンションを探している人もいるので、基本的にマンション売却前のリフォームは避けましょう。

どうしてもリフォームしたい場合は、必ず不動産会社に相談してください。例えば老朽化が進んでいるケースでは、リフォームが効果的になる場合もあります。売り主の判断でリフォームを実施するのではなく、マンション売却のプロに判断を任せることをおすすめします。

査定額が高すぎる業者は信用しない

不動産会社のなかには、他社から奪われないためにわざと査定額を高くして媒介契約を結ぼうとする悪徳業者が存在します。あまりにも相場からかけ離れている金額を提示された場合は、査定額の根拠を説明してもらいましょう。

もっと高値で売れると思って契約を結んでも、適正価格でないマンションは結局売れ残ってしまうので損をするのは売り主です。そもそも査定額は制約価格を保証するものではありません。相場に近い金額を提示してくれる誠実な不動産会社と契約しましょう。

マンションの問題点は隠さずに伝える

マンションの瑕疵がある場合は、買い主に包み隠さずに伝えることを心がけてください。マンションの問題を伝えずに売買契約を結んでしまうと、契約不適合責任に問われる可能性があります。売却後に契約内容にない不具合が見つかった場合は、売り主が修理費用を負担しなければなりません。

契約不適合責任を回避するためには、経年劣化しやすい設備を免責としておくなどの対策が必要です。インスペクションをおこなうとマンションに問題がないかを調査することもできるので、損害賠償のリスクを減らすために実施を検討しましょう。

まとめ

マンション売却では、不動産売却の知識だけでなく登記や税金に関する専門知識も必要になります。疑問や不安をそのままにして売却を進めてしまうと、売り主が損をする可能性が高いです。わからないことはケースや目的に合った相手に相談しながら売却を進めていきましょう。

マンションが売れ残ってしまうのを防ぐためには、今回紹介した基礎知識やポイント、注意点を把握しておくことが大切です。信頼できる不動産会社を見つけて、売却活動のサポートを受けましょう

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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