マンション経営の利回りの計算方法を解説｜相場や利回りの注意点も

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ある程度まとまったお金が手元にあるなら、投資でそれを有効活用してみたい。そう考えてマンション経営をはじめてみようと考える人は少なくありません。しかし、投資はやればやるほど儲かるというビジネスではなくリスクは必ず存在します。

マンション経営において、利益の基準にすることができるのはそのマンションの利回りですが、その利回りを知るためにはどのようにすれば知ることができるのでしょうか。

この記事では、マンション経営の利回りの種類と、その計算方法について解説していきます。利回りに加え、相場などに関する注意点も合わせて解説していくため、マンション経営に興味のある人はぜひご覧ください。

監修者情報

株式会社ライフアドバンス／恵比寿不動産　代表取締役　檜垣知宏

プロフィール
株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。
保有資格：宅地建物取引士

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マンション経営の利回りの相場

マンション経営における利回りは、都心部では新築は3〜4％前後、中古では4〜5％半ばが相場になっています。全国的に見ると、地方部のほうが利回りは高い傾向にあります。各地域の利回りを図で見てみましょう。

地方の利回りの高さは、都内よりも地方のほうがマンション価格が安いからです。一見すると地方のマンション経営のほうが儲かるように見えますが、都内と比較して需要が多いわけではないことに注意が必要です。

マンション経営における利回りの種類と計算方法

不動産の投資運用で得られる年間の見込み収益のことを利回りと呼びます。マンション経営における利回りは、以下の4種類に分けられます。

• 表面利回り
• 実質利回り
• 想定利回り
• キャッシュフロー利回り

これらの利回りは、それぞれ使用されるケースが異なります。その詳細について見ていきましょう。

表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入と物件価格のみで計算される方法です。計算式は以下のとおりです。

年間家賃収入の総額÷物件価格＝表面利回り

表面利回りは、ランニングコストや諸経費を考慮しない利回りで、投資物件販売広告で表示されていることが多くあります。文字どおりに表面的な利回りであるため、より詳細な計算で算出したい場合には、別の利回りが使用されます。

実質利回り

実質利回りは、家賃収入と物件価格の他にランニングコストや諸経費を加味して算出する方法です。計算式は以下のとおりです。

年間家賃収入-諸経費÷物件価格+購入時の諸経費＝実質利回り

「このマンションはどれくらい儲かるのか？」という疑問の答えにより近づいたものが実質利回りといえます。しかしながら、空室による収入減などを盛り込んでいないため、実質利回りもあくまでも想定値としたものです。マンション経営では空室リスクがつきものであるため、実質利回りは参考として余裕をもった資金で運営していくことをおすすめします。

想定利回り

想定利回りは、満室の状態で家賃収入を見込んで計算したもので、最大で得られる利益を算出する方法です。計算式は以下のとおりです。

空室なしの年間収入÷物件価格ｘ100＝想定利回り

つねに満室で満額の年間家賃収入を得られるという想定は、実際の経営の前提とするには楽観的ですが、その物件の持つ最大のポテンシャルを可視化することにつながります。また、広告に記載される利回りが表面利回りではなく想定利回りであることもあります。その際はより少なめの収益を見積もってから物件を選ぶようにしましょう。

キャッシュフロー利回り

キャッシュフロー（収入から支出を差し引いて手元に残った資金）を投資額で割って求める利回りをキャッシュフロー利回りといいます。計算式は以下のとおりです。

年間キャッシュフロー（借り入れ金の元本返済額+税金）÷投資額

この計算式で求められる利回りは、物件そのものの収益性ではなく、自己資金やローンの返済額など、投資家本人のもとにある資金の流れを反映した数値となります。物件の価値は求められませんが、自分の経営状況からマンション経営を考える材料の一つとして、キャッシュフロー利回りは有効です。

マンション経営の利回りシミュレーション

ここからは前の項目で紹介した計算式を用いて、マンション経営の利回りをシミュレーションしてみましょう。今回はワンルーム9戸の新築マンションを経営すると想定。経営対象のマンション（以下、マンションAと呼称）の諸元は以下のとおりとします。

• 建築費用：1億円
• 家賃月：8万円
• 戸数：9戸
• 諸経費：年間総収入の15％（129万6千円）
• 購入時諸経費：物件価格の3.5％（350万円）

まずは、マンションAの表面利回りを求めてみましょう。表面利回りの計算式は

年間家賃収入の総額÷物件価格＝表面利回り

であるため、ここに数値を当てはめて計算してみます。

864万円（家賃8万円×9戸×12ヵ月）÷1億円＝8.64％

このように、マンションAの表面利回りは864万円となります。しかし、表面利回りは表面上のものに過ぎないため、より詳細な利益イメージをつかむためには実質利回りを求める必要があります。次に実質利回りを以下の計算式で求めましょう。

年間家賃収入-諸経費÷物件価格+購入時の諸経費＝実質利回り

ここに経営対象マンションAの数値を当てはめます。

（864万円-129万6千円）÷（1億+350万円）＝約7.09％

実質利回りは、約7.09％であることがわかりました。 マンションAは、投資した金額に対して1年で7.09％の収益が見込める物件です。ここからさらに空室リスクを合わせて考え、経営の資金計画を立てることになります。

自分で経営をしているマンション、あるいは経営をしたいと考えているマンションがあり、ある程度の情報が公開されている場合には、これらのように自分で計算をおこなって利回りを求めてみましょう。

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マンションの利回りに影響を与えるもの

利回りはマンション経営において重要な参考資料となりますが、それ以外にもさまざまな要素が関連して、経営者の収入や支出となります。ここでは、マンション経営の利回りに影響を与えるさまざまな要素について解説していきます。ランダムな要素が多くあるため、多少の変動では揺るがないような盤石な経営基盤を作っていくことが大切です。

毎月の家賃収入

マンション経営の収入における中核的なものは、やはり毎月の家賃収入です。マンションによって家賃は異なり、部屋数によっても異なります。家賃収入の他にも、駐車場や駐輪場の使用料金や礼金の更新料などもあげられ、マンションの維持管理費用として利用されることが一般的です。

そのため、家賃収入を軸に、経営におけるコストの支出にどう対応するのかを考えていきましょう。

ランニングコスト

マンションの経営を続けていく以上は、ランニングコストを支払うことは避けられません。ランニングコストとしては、以下のような項目が挙げられます。

• ローンの返済金
• 管理費
• 修繕費
• 所得税
• 固定資産税
• 都市計画税　など

こうしたランニングコストは毎月金額が変わることもあります。マンションの性質や価格、税額の違いなどによって出費の総額は変動するため、その時々の変化に対応できるような柔軟性がなければいけません。具体的には、支出が増えても対応できるような、余裕を持った資金計画での経営がとても大切な考え方になります。

初期費用

忘れてはいけないのは、不動産投資はそれなりの初期費用がかかる分野の投資であることです。マンション経営の初期費用は決して安いものではなく、特に一棟マンションを新築する場合はなおさらです。中古マンションであっても購入費用には相応の金額を支払うことになります。マンション経営の代表的な初期費用を以下から見ていきましょう。

• 頭金
  
• 物件取得費用（工事費用、購入費用など）
• 不動産所得税
• 印紙税
• 仲介手数料
• 登記費用　など

ランニングコストと同じように、初期費用の構成要素も物件価格によって変動します。仲介手数料や不動産取得税は物件の価値に比例して費用額が上がるため注意しておきましょう。

考えられるリスク

マンション経営ではすべてが計算どおりというわけにはいきません。マンションに住むのは人間であるため、オーナーとしては予想だにしない退去や空室で思うような利益を得られない場合もあります。他にもお金のリスク、抗いようがない自然災害へのリスクなども存在します。

リスクが現実のものとなっても、それに対応できる手段はあるため、損害のカバー方法とともにリスクを把握していきましょう。

空室リスク

マンション経営は賃貸収益を軸とした投資であるため、マンションに入居者が現れなければ収入が発生せず、赤字となってしまいます。これを空室リスクと言います。

物件の空室率が高ければ高いほど、物件は赤字へと近づいていくため、なるべく満室に近づけるような状態にしておき、空室リスクを最小限に抑えることが大切です。空室が発生するとローンの支払いが厳しくなり、ランニングコストが高くなる可能性もあります。

しかし、ずっと満室のままということはあまり現実的ではないでしょう。利回りでは年間収入で計算されましたが、入居者も常に12ヵ月の区切りで入居・退去をおこなうわけではありません。

そのため、常に空室リスクのことを想定し、ランニングコストの悪化を招いても経営に支障がない資金状態での運営をおこなうことが大切です。また、住環境を改善するなどして入居者に望ましいサービスをおこない、入室率を高めるような工夫をすることも大切になります。

家賃下落リスク

マンション周辺に競合となる物件ができたり、経営しているマンションが古くなったりすることで、家賃を下げなければならなくなる可能性があります。不動産とは基本的に建てたその瞬間から価値が落ち続けていく資産であるため、常に新築時の家賃を維持できるとは限らないのです。

それを見越してか、入居者が減額交渉をおこなってくるケースもありますが、これを断ることで退去されてしまうケースもあります。リノベーションやリフォームで物件の価値を保つなど、協業物件と見比べても見劣りせず、築年数の劣化も気にならない物件とすることで魅力を高めるなど、対策が必要であるといえるでしょう。

金利上昇リスク

変動金利でローンの借入をしている場合、ローンの金利が上昇することで利息の支払額も増えてしまいます。固定金利であれば問題ありませんが、変動金利のローンであること多いです。そういったローンを利用する場合には、金利の上昇を見込んだ返済計画でリスクに対応しましょう。

ただ金利の上昇は、基本的に予測不可能です。将来に金利が上昇するようなことがあってもローンの返済に滞りがないよう、計画的な資産運用をおこなっていくことが大切です。

災害発生によるリスク

自然災害によるリスクは、マンション経営であろうと他の分野であろうと平等に降り注ぐリスクです。火災、地震、水害、台風などでマンションに被害が出ると、その物件に住めなくなることで家賃収入が入らなくなる可能性があります。退居には至らなくとも、入居者の支援や部屋の補修などが必要なこともあり、被災時の出費や収入源はやむをえません。

しかし日本は災害大国として認識されていることもあり、損害保険などは充実しています。もしもの場合に備え、各種の保険には忘れず加入しておくようにしましょう。ランニングコストがかさむことにはなりますが、損害保険は万が一の破滅的な損害に備えることのできる数少ない対抗策であるため、加入を強くおすすめします。

マンション経営を成功させるためのポイント

変動要因やリスクを抑えながらマンション経営を成功させるためにはどのようなポイントを抑えればよいのでしょうか。ここでは、マンション経営を成功させるために抑えておきたいポイントを紹介していきます。

立地条件のよいマンションを選ぶ

「駅やスーパーとの距離が近く利便性が高い」というような、立地条件のよいマンションを探して選ぶようにしましょう。いくらマンション自体がよくても、立地がよくなければ需要がなく借り手もつきにくいものになってしまいます。マンション経営を展開したい地域の需要や近隣施設などをリサーチし、良好な立地のマンションを選ぶようにしましょう。

避けたほうがよい物件を知っておく

一見利回りが高くて立地もよさそうな、良いこと尽くめの物件があっても、まずは一歩止まってどのような物件であるか見直しましょう。具体的には借地権物件や旧耐震基準物件・管理状態の悪い物件などは、仮に利回りが高くても、さまざまなリスクのため経営を成功できない可能性があります。

空室を埋めるようにする

空室があることで利回りが下がるため、空室が出た場合原因を探り、空室を埋める努力をしましょう。部屋の住環境や共用部分の設備・清掃など、マンション経営努力で対応できる範疇は努力しておくことをおすすめします。

適切な管理方式を選ぶ

マンションの管理方式は、管理委託とサブリースの2つに大別されます。管理委託は業者に管理のみ委託し報酬を支払う方式で、サブリースはマンションを業者に賃貸し手数料を引いた賃料を受け取る方式です。

この2つはそれぞれ別の性質を持っており、管理委託のほうが収益性が高く、サブリースのほうが空室リスクの低い傾向にあります。立地条件によっては空室リスクも低めに高利回りな管理委託をおこなえるため、周囲の市場を見て管理方式を選びましょう。

借入額は負担にならない金額にする

多くの場合、不動産投資にはローンを使用しますが、この借入額が過度な負担にならないような資金計画で投資をはじめるようにしましょう。自己資金が少なく、借り入れ金が多くなると利回りが下がるだけでなく、急なトラブルにも対応ができなくなる恐れがあります。

また、キャッシュフロー利回りの改善で利回りが高くなる点もあるため、あとから「思ったより利回りがよくない」と後悔することにならないよう、事前に無理のない資金計画を組み立てましょう。

利回りを見る場合の注意点

利回りだけを意識して足元をすくわれてしまう投資家は少なくありません。利回りを見る際には他の要素にも注意しましょう。ここでは、マンション経営全体に通ずる、利回りを見るときに注意したい点について解説していきます。

利回りは目安程度に考える

利回りだけでマンションを選ばないことが大切です。不動産会社は表面利回りや想定利回りといった、実際の経営からは一歩引いた様相の利回りを物件とともに紹介していますが、それがそのまま自身の利益になるわけではないことに注意しましょう。

投資マンション選びでは、利回り以外にも自身の資金面の問題や、そのマンションの地域におけるニーズなどについて確認する点は多くあります。一見低い利回りでも、確実なニーズのあるエリアで無理のないマンション経営をおこなえば、安定した収入源とすることができます。

表面利回りにとらわれすぎない

表面利回りがよくても実際の収支がプラスになるとは限りません。想定利回りも同様です。これらの利回りはあくまで理想上の値であるため、ランニングコストや急なトラブルによる出費を想定し、あくまで参考のひとつ、可能性のひとつとしておくようにしましょう。

現実的な経営では実質利回りを参考にして経営をおこなっていくことが大切です。

修繕費やリスクも込みで考える

経営対象のマンションを維持していくためには、常に修繕費などの管理費がかかっていきます。急な退居やトラブル、自然災害などの実質利回りすら低下させるようなさまざまなリスクも想定しておきましょう。

これらの想定は安定した資金計画でマンション経営をおこなうことが欠かせません。急な出費にも対応できるだけの資金をプールしておき、経営が破綻しにくい状態にしておきましょう。

まとめ

マンション経営において、利回りを求めることはとても大切なプロセスです。おおまかな利益率を知ることのできる表面利回りと、最大値を知ることのできる想定利回りを使って、その物件のポテンシャルを測ってみてください。

また、実際の経営では実質利回りを参考におこなっていくようにしましょう。同時にキャッシュフローを健全なものとするためのキャッシュフロー利回りの考え方も大切です。

こうした利回りはマンション経営を考えるうえでの一要素であるため、変動要素やリスクなども抑えながら、安定した経営基盤を築くことが重要です。マンション経営を成功させるためのポイントや注意点もあわせて意識すれば、利回りも高めることができます。

なお、すでに経営をしている、あるいは開始したいマンションがあれば、今回紹介した計算方法から表面利回りや実質利回りを計算し、経営の参考となる重要なデータを導き出してみましょう。

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