マンション一棟経営でかかる費用は?2種類の費用と抑える方法についても解説

マンション一棟経営でかかる費用は?2種類の費用と抑える方法についても解説

不動産の経営は安定した副収入を得ることのできる投資方法です。そのうち、特に一棟マンションの経営は部屋ごとの区分所有の不動産経営よりも空室リスクが低く、より高い安定性を期待できるとして人気があります。

しかし、そうした人々の多くを悩ませているのが費用です。一棟経営は文字どおりマンションを一棟を運用するため、より多くの費用がかかってしまいます。投資では費用と収入のバランスが重要なため、一棟マンションへの投資は特に入念な計画を練ることが必要です。

そこで本記事では、マンション一棟経営でかかる初期費用と維持費用について解説します。費用の抑え方や経営のコツなどもあわせて紹介しますので、ぜひ参考にしていただきマンションの一棟経営を成功させてください。

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マンション一棟経営にかかる初期費用

投資を始めるときに必要な費用が初期費用です。不動産投資に必要なお金というと、やはり物件の代金が代表的なものに思われがちですが、各種の手数料や税金も支払う必要があります。マンション一棟経営を始めるときには以下の初期費用が必要になります。

  • マンション取得費用
  • ローン借入でかかる費用
  • 登記のための費用
  • 仲介手数料
  • 保険料
  • 不動産取得税
  • 印紙税

それぞれの費用の性質について順に見ていきましょう。

マンション取得費用

不動産投資の初期費用のうち、大部分を占めるものが投資に使用する物件の取得費用です。今回紹介するマンション一棟経営ではマンションの取得費用がそれにあたります。マンションを一棟まるごと運用することになるため、部屋単位の区分所有での投資よりも比較的高額になってしまいます。

また、すでにあるマンションを購入して経営を始める場合は中古マンションの購入、新築マンションで始める場合には新築工事の代金が必要です。加えて土地がない場合は土地の購入代金も支払う必要があったりと、 マンションの取得には総じて高額な費用がかかります。

そのため、100%自己資金で投資を始めることはあまり一般的ではありません。多くの場合はローンを用いて物件を取得することになりますが、その際には頭金として物件価格の10%から30%の資金を支払うことになります。物件の取得の際には、この頭金を念頭に置いておくことが大切です。

ローン借入でかかる費用

多くの場合、不動産の取得にはローンが必要です。ローンの借入にも保証料や事務手数料などの費用が発生するため、これもチェックしておきましょう。ローンを借りる金融機関ごとに金額は異なりますが、費用相場はローン借入額の1〜3%ほどとされています。

登記のための費用

不動産を取得した際には、所有権移転登記・所有権保全登記・抵当権設定登記といった登記手続きをおこない、権利関係を整理しなければなりません。こういった登記費用も不動産投資の初期費用には欠かせないものです。

登記費用には登記そのものに必要な手続き費用となる登録免許税と、登記手続きを司法書士に依頼する際にかかる報酬・手数料があります。登録免許税は土地と建物の価格に比例して増額します。司法書士によって額は異なりますが、おおよそ10万円ほどの報酬を支払う必要があると考えて資金計画を練りましょう。

仲介手数料

中古マンションや建築用の土地を不動産会社の仲介で購入した場合に、仲介手数料を報酬として支払う必要があります。仲介手数料には上限が法律で定まっているため、物件の価格によってある程度の限度額を知ることができます。

物件価格の200万円までの部分の5%、200万円超400万円までの部分の4%、400万円超の部分の3%に6万円と消費税を足した価格が限度額です。

保険料

不動産は火災保険や地震保険に加入する必要があるため、保険料が必要なことも忘れてはいけません。マンションの規模や性質ごとに保険料金は変わるため、自身のマンションの保険の条件については、不動産会社などと相談をするとよいでしょう。

基本的に、1年契約よりも5年契約の保険のほうが安く済むなど、長く契約することで保険料は安くなる傾向にあります。賃貸経営で収入を得る場合には長い投資になるため、期間の長い契約をおこなうことは少なくない節約効果をもたらすと考えられます。

不動産取得税

不動産を取得すると、それに応じた税金、つまり不動産取得税を支払う必要があります。不動産取得税の価格は、所得した不動産の固定資産税評価額の4%の税率で課されます。固定資産税評価額を不動産会社に確認してからマンションを取得しましょう。

また、築年数などで一定の要件を満たせば税額が半分になる控除を受けられる特例も存在します。中古物件を利用する際には、こうした特例が利用できるかどうかを確かめておきましょう。

印紙税

不動産売買契約書には印紙を添付しなければならないため、印紙の購入費用として印紙税を支払う必要があります。必ず納めなければいけない税の1つで、控除などでの節約はできません。

物件の購入費用に応じて収入印紙の金額も高くなるため注意しましょう。

マンション一棟経営の維持でかかる費用

初期費用を支払いマンション経営を始めたあとにも、出費はついて回るものです。この項目では、マンション一棟経営にかかる以下の維持費用について解説していきます。

  • 光熱費
  • 管理費用
  • 固定資産税
  • 修繕費
  • 入居者募集費用

それぞれの費用の詳細について順に見ていきましょう。

光熱費

マンションのオーナーはエントランスやエレベーター、通路の電気代などの共有部に関する光熱費を支払う必要があります。こうした費用は入居者から共益費や管理費として徴収できますが、入居率や価格設定などによっては賄いきれないため、オーナーの負担となることがあります。

管理費用

入居者対応や清掃など、マンションの管理にはそれなりの時間や体力を使うものです。そうした手間は管理会社に委託する選択肢もあり、その際には管理費用が発生します。委託する内容やサービス、管理会社によって額は異なりますが、管理費用の相場は家賃額の5〜8%程度が一般的です。

固定資産税

不動産の保有者は、毎年固定資産税として、固定資産税評価額に1.4%をかけた金額を納めなければいけません。しかしこの固定資産税評価額の建物部分は年ごとに評価額が下がっていくため、納税額も次第に下がっていきます。

修繕費

住宅は使用しているだけで汚れたり劣化が発生するため、修繕費が必要になる機会は多くあります。修繕費は大きく分けて2種類があり、ひとつは入居者が退去した際のクリーニング費用やトラブルへの対処費用、もうひとつは10年単位を目安に必要となる大規模な修繕工事にかかる費用です。

前者は不確定性が高く、いつどのくらいの費用がかかるかは読みにくいものです。後者も建物の規模や劣化度合いによって大幅に費用がかかるため一概には言いにくいものとなっています。突発的な出費と大規模な修繕工事の両方に対応するため、修繕費はあらかじめ積み立てておくことをおすすめします。

入居者募集費用

賃貸経営では入居者の募集費用がかかせません。経営の開始時に入居者を探すことに加え、退去によって発生した空室を埋めるためにも随時新しい入居者を探さなくてはなりません。

そのため、広告を打って入居者を募る場合には広告費が、不動産会社に入居者とのマッチングをおこなってもらう場合には仲介手数料がかかります。これらを無理に削ろうとすると入居者がなかなか決まらなくなってしまうため、削ることは難しいです。

空室は賃貸経営の際の大きな懸念材料のため、入居者募集費用が払えず退去者の穴埋めができないという事態はなるべく避けるようにしましょう。

マンション一棟経営にかかる費用を抑える方法

マンション経営は長期的な利益性の高い投資方法ですが、初期費用や維持費用など、当面の出費に関しては悩ましいものがあります。将来的な利益を損なわず、可能な限り資金を節約するにはどのような手段を取ればよいのでしょうか。ここでは、マンション一棟経営にかかる費用を抑える方法を解説していきます。

削減可能な初期費用がある

実際に経営に乗り出す前に、初期費用の中から節約できる箇所を探してみましょう。例えば、自分でマンションを建築して一棟経営を始める場合、マンションの建築費は部屋の間取りや形状をシンプルにすることで費用を抑えることができます。特別のこだわりがない限りは、デザイン的な面でのコスト削減も選択肢の一つに入るといえるでしょう。

マンションそのもの以外にかかる費用でも節約を試みることが可能です。例えばローンを借り入れる場合はできるだけ費用がかからない物を選べばそれだけ節約ができます。何社かの金融機関のサービスを比較して、金利が安く、事務手数料や保証料などの諸費用があまりかからない商品を選ぶようにしましょう。

また、不動産登記の申請は自分でおこなうことも可能なため、自力でおこなえるだけの知識と自信があれば10万円ほどかかる司法書士への依頼費を削減できます。ただし、登記は専門家に依頼することが一般的なため、建築会社などの各関係者には難色を示される場合もあります。建物図面や各階平面図といった図面も自分で作成しなければならないため、時間や手間に見合った節約であるかはしっかりと考えましょう。

補助金を利用する

マンションの建築は自治体によっては補助金を利用できる場合があります。例えばマンションを新築する場合には、建築に関わる助成制度、良質な共同住宅の供給促進を目的とした制度があります。

ただしこうした制度の利用には条件があり、平均的なマンションよりも高い水準を求められ、建築費が増加することもあるため、必ずしも利用に利点があるとは限りません。補助金と建築費のバランスを考えて、制度に適したマンションを建てるかどうかを考えてみましょう。

なお中古マンションの場合でも、耐震、防犯、安全整備に関する改修で補助金が交付される場合があります。地域・自治体の制度に目を通しておくことで、資金を抑えられる可能性があることはあらかじめ留意しておきましょう。

先延ばしにできる初期費用がある

不動産取得税や保険料は一括納付が原則となっているものの、分割払いが利用できる場合には、全額分の支払いを先延ばしにできます。

しかし支払いを遅らせる場合にはデメリットが発生する場合があります。期日までにその1年分の費用を支払えないと金利が上昇して、かえって損をする事になりかねません。延ばしはあくまで先延ばしに過ぎないことは注意しましょう。

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マンション一棟経営のメリット

初期費用について説明するなかで、マンション一棟経営はマンションの区分所有よりも高い取得費が必要になることに触れてきました。しかし一棟経営ならではのメリットも存在しているため、これが自分にとって費用に見合っているかどうかが投資を始めるうえでの重要な判断材料となります。

ここでは、マンション一棟経営のメリットを解説していきます。

区分所有よりも空室リスクが分散できる

マンションの一棟経営は、1件の投資で複数の部屋を保持できます。つまり部屋数が多いほど空室リスクは分散されることが区分所有に対するメリットといえるでしょう。区分所有では保有する1室に入居者が来ないという状況でも、一棟経営であれば空室はありつつも何箇所かの部屋には入居者がいる…という状況を作りやすいため、家賃収入の低下を抑えられるのです。

また、交通の便のよい場所にマンションを建てれば退去者に対する入居者も探しやすく、空室を埋めやすくなります。

安定して比較的大きな収入が得られる

マンションへの投資は安定収入を目的におこなわれ、収入の規模に関しては控えめな印象を持たれる場合があります。しかし一棟マンションは区分所有のマンションよりも規模が大きいため、得られる収入はより高額なものとしやすくなっているのです。初期費用が大きいだけリターンも大きく、入居者がいる限りは毎月一定の収入が得られます。

節税効果がある

土地を保有しているが何にも使用していない、という人にとっては、その土地でマンション一棟経営を始めることで節税につなげることもできます。なぜなら不動産が建っている土地は、何も建っていない土地と比べて固定資産税が抑えることができるためです

土地だけの場合よりも最大1/6に抑えられることもあり、節税と安定収入の確保を同時におこなうことができます。

しかしマンション経営では立地も重要な要素です。住宅需要のない土地にマンションを建てても経営は成り立たないため、土地の性質や交通・生活の利便性などを鑑みて、マンション一棟経営を始めるか考えてみましょう。

マンション一棟経営で考えられるリスク

何事もメリットばかりというわけにはいきません。投資において、リスクやデメリットを把握することはとても大切なことです。ここでは、マンション一棟経営で考えられるリスクを3つ紹介していきます。

修繕費用が高額

一棟マンションはアパートや区分マンションに比べて規模が大きいため、建物単位での修繕にはより大きなコストがかかってしまいます。

特に老朽時の大規模修繕には相当の費用がかかることを意識しておきましょう。新築の時期は意識しにくい点かもしれませんが、マンションが老朽化すると建物全体を修繕しなければならなくなります。整備のいき届いていない建物では入居率にも影響があるため、注意が必要です。

金利上昇リスク

マンションを新築すると、ほとんどのケースではローンを組んで投資を始めることになります。マンションを建てるとなれば借入額も相応に高額なものとなってしまうため、ローンの金利上昇で支払いが困難になる場合があります。

ローンを固定金利で借りた場合は問題ありませんが、変動金利を選んだ場合は注意が必要です。ローンの金利は半年や1年ごとに見直され、それに応じた返済額を支払う必要があります。金利上昇でローンを支払えないという状況にならないよう、ギリギリの資金状況での経営は避けることが大切です。

家賃滞納のリスク

すべての賃貸経営に共通のリスクとして、入居者が家賃を支払わない家賃滞納のリスクがあります。

家賃滞納をされてしまうと収入がなくなってしまうだけでなく、トラブルへの対応に弁護士など専門家の手が必要になってしまうことにもなりかねません。費用や時間、精神的なリソースを割かれることにもつながるため、家賃滞納が起きた際にも信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

マンション一棟経営を成功させるための3つのコツ

メリットやリスクを合わせて考えて、マンションの一棟経営をはじめてみたいと思いついたら、経営に必要な知識を身につけることが大切です。知識があればリスクをカバーし、より多くのメリットを得ることができます。ここでは、マンション一棟経営を成功させるための3つのコツについて解説していきます。

キャッシュフローを意識して資金計画を立てる

マンション経営ではキャッシュフローへ意識を持つことが重要です。キャッシュフローはお金の流れを意味する言葉で、不動産経営においては、家賃収入からローンの返済額や各種費用、税金などを引いて残った利益のこととして考えましょう。

まずはマンションを一棟経営していくうえでいつどこで、どれほどの出費が発生するのか、どれほどの利益が残せるのかを十分に考えましょう。急な退室やトラブルなど、想定外の出費は常にあるものとして、資金には余裕を持たせておくことが大切です。

自己資金ギリギリでの経営だと、こうした突発性のトラブルには対応できず経営が赤字になりかねません。だからこそ修繕費用を積み立てるなど、現金をある程度手元に残しておくことはもちろん、返済額が負担にならないようなローンを事前に選びましょう。

マンションの価値を高める工夫をする

ボロボロの家ときれいな家を見比べたとき、前者に住みたいという人はなかなか居ないものです。そのため、マンションをきれいで快適な状態にしておくなど、入居率を保つために価値を高める工夫をしましょう。

共用部分への設備投資や管理は惜しまず、必要に応じてリフォームをおこなうことも大切です。例えばリフォームの際にはマンションの立地やトレンドに応じたデザインや設備を施すことも考えてみましょう。

価値の高いマンションであるよう心がけていくことで、空室リスクを抑えつつ長期的な経営も可能になります。長期的な収益を得られることがマンション経営のメリットであるため、この特性を大きく伸ばすことができます。

困ったことがあれば専門家に相談する

一棟マンションの規模では、区分マンションや小さなアパートでは可能だった個人での管理も難しくなってしまいます。

トラブル対応のことも考え、管理会社と契約を結ぶことを想定しておきましょう。また、経営面での悩みなどには不動産の専門家の知識が必要になります。不安なことがある場合には、その道のプロである不動産会社へ相談をおこなうようにしましょう。

まとめ

マンション一棟経営には初期費用や維持費用といったコストがかかるため、自己資金で無理なく経営できるように計画を立てることが大切です。一部の費用は削減できますが、自力での登記など相応の負担が自分にかかることがあることにも注意しておきましょう。

マンション一棟経営は区分マンションよりも高額な費用と手間がかかりますが、より多くの利益を得ることのできる投資方法でもあります。メリットとリスクを合わせて考え、マンション一棟経営が自分のニーズに合致していると感じたら投資の開始を検討してみましょう。

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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