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「評価がワーストな管理会社は避けたい」「管理会社選びで失敗したくない」と考えてはいませんか？管理会社を適当に決めてしまうと、マンション経営に失敗してしまう可能性が高いです。
そこで本記事は、契約するべきではないワースト評価が多いマンション管理会社の特徴を解説します。
失敗しない管理会社の選び方やおすすめのマンション管理会社TOP5も紹介しているので、マンションの管理会社を決めかねている人は、ぜひ参考にしてください。
監修者情報
プロフィール
株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。
保有資格：宅地建物取引士
運営Webサイト
恵比寿不動産×賃貸
恵比寿不動産×売買
恵比寿不動産×リフォーム
不動産の相談窓口
転勤東京.com
LGBT不動産
賃貸管理ナビ
ライフアドバンス
資産運用の相談窓口
目次
契約するべきではないマンション管理会社の特徴
ではさっそく、契約するべきではないワースト評価なマンション管理会社の特徴を解説します。該当する業者を見かけたときは、本当に契約するべきかをよく検討しましょう。
約束したことを破る
契約交渉の際に約束したことを守らない管理会社とは信頼関係を築くことができません。サポートが不十分だと、入居者からクレームが増えてしまうこともあります。家賃の振り込み日を守らない業者と契約してしまった場合は、手元の資金が足りなくなってしまうのでローンの返済が滞ってしまう可能性があるでしょう。
レスポンスが遅い
オーナーや入居者の質問にすぐ返答できない管理会社は対応力が低いといえます。窓口担当者が頻繁に変更される管理会社も要注意です。なかには、引き継ぎがされていないことを言い訳に対応が遅れる業者も存在します。いずれにせよ、レスポンスが遅い業者だと貴重な時間をロスしてしまうことになるでしょう。
接客や電話対応の態度が悪い
接客態度が悪かったり、電話対応が雑だったりする管理会社は社員教育が徹底されていないといえます。スタッフによって対応力に差があると入居者の評判が悪くなってしまう恐れがあるので注意が必要です。管理会社の態度が改善されなければ、そんな会社に管理を委託してしまったオーナーの印象も悪くなってしまうでしょう。
違約金が高すぎる
高額な違約金を設定している管理会社は悪徳業者の可能性が高いです。悪徳業者は基本的にサービスの質が悪いので、簡単に契約を解約されないために契約金を高く設定しているケースがあります。オーナーの許可を取らずに不必要な修繕をおこなって契約外の費用を請求してくることもあるので、管理費用の負担が異様に増えてしまうでしょう。
空室率が高い
契約してからしばらく経っているのに空室が埋まらない場合は、管理会社の営業力が低い可能性が高いです。掃除が行き届いていないなど管理に問題がある場合も、空室率が高くなる傾向にあります。空室率が高い状態が続いてしまうと、想定していた家賃収入が得られなくなってしまうのでマンション経営そのものが破綻してしまう可能性があるでしょう。
失敗しないマンション管理会社の選び方
信頼できる管理会社には共通点があります。失敗が少ない管理会社の選び方は、次のとおりです。
- 実力のあるスタッフが在籍している
- 滞納の処理方法に明確なルールがある
- 管理費用とサービスのバランスがとれている
- 修繕計画の見直しをおこなっている
選び方のポイントを詳しくチェックしていきましょう。
実力のあるスタッフが在籍している
マンション経営を成功させるためには、実力のある担当スタッフの存在が必要不可欠です。レスポンスが早く丁寧な担当者であれば、ストレスを感じることもありません。実力を判断するための具体的な基準は、次のとおりです。
- 担当物件数が20件以上
- 管理業務主任者の資格を持っている
- 勤続年数が長い
優秀なスタッフであればマンション経営に関する知識を豊富に持っているため、オーナーが質問したときもわかりやすく説明してくれます。レベルの高いスタッフが多数在籍している業者を選びましょう。
滞納の処理方法に明確なルールがある
家賃を滞納する入居者がいる場合に、明確なルールに基づいたペナルティを課している管理会社は家賃の滞納を未然に防ぐことができます。督促の期間や回数、応じない場合に法的な措置が講じられることが決まっていると滞納の抑止力になるからです。滞納が続くとオーナーの不利益になってしまうので、家賃をスムーズに回収できる力を持った業者を選択しましょう。
管理費用とサービスのバランスがとれている
管理費用も安さだけで管理会社を選ぶべきではありません。金額の安さではなく、管理費用がサービス内容に見合っているかをチェックしてください。安すぎる場合は、サービスの質が低い可能性が高いです。管理費用以外の費用を請求する業者もあるので、管理費用にどのような業務が含まれているのかも忘れずに確認しましょう。
修繕計画の見直しをおこなっている
マンションの資産価値を守るためには、定期的な修繕計画の見直しが必要です。設備や外観は日々劣化していくため、状況に合わせて適切な修繕計画を立ててくれる業者は信頼できます。マンションの修繕には専門的な知識が必要となるので、管理会社のサポートがあればオーナーの負担を軽減することが可能です。
「駅探PICKS不動産」ピックアップ管理会社
ここでは、駅探PICKS不動産サイトや他不動産関連サイトにおいて、複数のコラム記事を監修されている「恵比寿不動産」を紹介いたします。月間閲覧数は７０万PVをほこる自社サイトだけでなく、SNSの積極的な活用を通じて、たくさん方にPRしている不動産会社です。詳しいお話を伺ってみてはいかがでしょうか。
恵比寿不動産
※画像出典元：恵比寿不動産ホームページ
| 恵比寿不動産の基本情報 | |
| 会社名 | 株式会社ライフアドバンス |
| 設立年 | 2014年8月 |
| 所在地 | 東京都渋谷区東3-25-11 TOKYU REIT恵比寿ビル4階 |
| 対応エリア | 一都三県 |
| 事業内容 | 不動産管理、賃貸仲介、売買仲介 |
| 公式サイト | https://ebisu-fudousan.com/owner02/ |
恵比寿不動産は、月間訪問者数20万人・月間閲覧数70万PVの自社ホームページや 総フォロワー数2万人超えのインスタグラムでのSNS集客など、業界トップクラスの集客力を誇るため早期での入居者付けを得意としています。
また月額の管理手数料が無料のため、手厚い管理がありながら賃貸収入の手取りを最大化することが可能です。
おすすめのマンション管理会社ランキング5選
多くの利用者がいる管理会社は信頼度が高いです。ここでは、おすすめのマンション管理会社をランキング形式で5社紹介します。
1位 野村不動産パートナーズ
※画像出典：野村不動産パートナーズ公式サイト
| 野村不動産パートナーズの基本情報 | |
|---|---|
| 運営会社 | 野村不動産パートナーズ株式会社 |
| 設立年 | 1977年4月1日 |
| 本社所在地 | 東京都新宿区西新宿一丁目26番2号 |
| 事業内容 | マンション管理、ビル管理、プロパティマネジメント、リニューアル工事、PPP事業、リフォーム |
野村不動産パートナーズでは、野村不動産グループのマンションにおいて共有部と占有部、コミュニティ形成支援などのサービスを提供しています。管理している全国のマンションのデータを蓄積しているので、ノウハウに基づいた的確な対応が可能です。
職業能力開発校が認定する研修センターを完備しているので、迅速に対応できる技術力の高いスタッフを育成することができます。東京と大阪の2つの拠点に緊急受付窓口の野村住まいコールセンターが設置されていて、地震や台風が発生したときの対応力が高いので安心です。
2位 大東建託パートナーズ
※画像出典：大東建託パートナーズ公式サイト
| 大東建託パートナーズの基本情報 | |
|---|---|
| 運営会社 | 大東建託パートナーズ株式会社 |
| 設立年 | 1994年7⽉ |
| 本社所在地 | 東京都港区港南二丁目16番1号 品川イーストワンタワー |
| 事業内容 | 賃貸住宅管理、空き家管理、ビルマネジメント |
大東建託パートナーズでは、土地活用の企画・提案から管理までをワンストップで担当する賃貸住宅の一括借上や、他社が建てた賃貸物件の管理受託サービスを提供しています。建物の管理は全国175営業所のスタッフが担当してくれるので安心して任せることが可能です。
24時間365日緊急で出動できる体制を整えているなど、入居者が安心して暮らせるサービスを提供しています。家賃滞納時の速やかな対応により家賃滞納率は0.1%以下を達成しているので、安定した経営を目指したい人におすすめです。
3位 三井不動産レジデンシャルサービス
※画像出典：三井不動産レジデンシャルサービス公式サイト
| 三井不動産レジデンシャルサービスの基本情報 | |
|---|---|
| 運営会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
| 設立年 | 昭和48年7月14日 |
| 本社所在地 | 東京都江東区豊洲五丁目６番５２号 NBF豊洲キャナルフロント |
| 事業内容 | 土地・建物および各種付属施設の管理・保守・保安・清掃の請負・受託 |
三井不動産レジデンシャルサービスは、三井レジデンシャル株式会社が開発・分譲したマンションを中心とした管理サービスを提供しています。オーナーや入居者とのつながりを大切にするために、24時間365日対応のコールセンターを設置しサポート体制を充実させているのが魅力です。
研修によるスペシャリストの育成や洗練されたマニュアルにより、マンション管理のプロフェッショナルが管理サービスを提供しています。日常的な清掃から大規模修繕まで一貫した流れでマンションを管理してくれるので、安心して管理を任せることが可能です。
4位 住友不動産建物サービス
※画像出典：住友不動産建物サービス公式サイト
| 住友不動産建物サービスの基本情報 | |
|---|---|
| 運営会社 | 住友不動産建物サービス株式会社 |
| 設立年 | 昭和48年7月11日 |
| 本社所在地 | 東京都新宿区西新宿七丁目22番12号 泉ホシイチビル |
| 事業内容 | マンション管理、ビル管理 |
住友不動産建物サービスは、住友不動産の分譲したマンションやビルを中心に管理をトータルサポートするサービスを提供しています。会員制のWebサービスである「住友不動産のふれあい＋S」に入会すると、住友不動産グループのサービスの優待特典や提携企業のサービスを受けることが可能です。
住宅設備の交換や追加が依頼できる「プチリフォーム便」という新サービスの提供を開始しました。全国で長年蓄積した管理実績を活かし、入居者が快適に暮らせるバックアップ体制を確立しています。
5位 積水ハウスGMパートナーズ株式会社
※画像出典：積水ハウスGMパートナーズ株式会社公式サイト
| 積水ハウスGMパートナーズ株式会社の基本情報 | |
|---|---|
| 運営会社 | 積水ハウスGMパートナーズ株式会社 |
| 設立年 | 1987年7月1日 |
| 本社所在地 | 大阪市北区大淀中1丁目1番88号 梅田スカイビルタワーイースト |
| 事業内容 | 分譲マンション管理、賃貸マンション管理、ビル管理、マンションリフォーム |
積水ハウスGMパートナーズ株式会社は、お客さまファーストの徹底をコンセプトに清掃から大規模修繕工事までマンション管理に関するさまざまなサービスを提供しています。マンションの資産価値を守るために、状況に応じて長期修繕計画の見直しを提案してくれるので安心です。
24時間対応可能な専門スタッフが、台風などの災害発生時でも入居者の安全を守ってくれます。マンションの設備を定期的に点検・管理してくれるので、建物の美観を末長く保つことが可能です。
マンションの管理会社の変更を検討するタイミング
マンションの管理会社を変更すれば、管理の質が上がって入居者が増える可能性があります。管理会社を変更を考えるべきタイミングは、次のとおりです。
- 苦情が増えてきたとき
- 費用が高すぎると感じたとき
問題点がある場合は、管理会社の見直しを検討しましょう。
苦情が増えてきたとき
掃除が行き届いていない、対応が遅いなどの管理会社への不満が入居者からオーナーに寄せられることもあります。オーナーから直接管理会社に指摘しても改善されない場合は、管理会社の変更を検討しましょう。仕事をきちんとしていない管理業者に管理を任せるべきではありません。満足度の低下は空室リスクの発生にもつながるので、オーナーの早急な対応が必要です。
費用が高すぎると感じたとき
マンションの管理委託費用の負担が重いと感じるときは、管理会社の変更により費用を抑えることが可能です。管理委託費用が相場からかけ離れている場合は管理会社に要望書を提出して値下げを交渉することもできますが、簡単に応じてくれる業者はほとんどありません。このような場合は、管理サービスの質に見合った適切な管理費用を設定している業者に変更することをおすすめします。
マンションの管理会社を変更する手順
実際に管理会社を変更するときの手順は、次のとおりです。
- 管理会社の問題点をピックアップする
- 新しい管理会社を選ぶ
- 現行の管理会社との契約を解約する
- 新しい管理会社と契約する
トラブルの発生を回避するために、正しい手順で管理会社を変更しましょう。
①管理会社の問題点をピックアップする
まずは管理会社にどのような問題点があるのかを整理していきます。管理組合で意見を出し合ったり、入居者にアンケートを取って具体的な問題点を抽出しましょう。管理会社の変更はオーナーの独断で決めるべきではありません。マンションに関わる人たちの意見をすべて集めて公正な判断を下すべきです。
②新しい管理会社を選ぶ
管理会社を変更する意思が固まったら、新しい管理会社の選定を始めます。管理会社は知り合いのマンションオーナーや、融資を受けている金融機関に紹介してもらえば探す手間がかかりません。サービス内容や管理費用を比較するために、できるだけ複数の管理会社に見積もりを依頼しましょう。インターネットから複数の業者に一括で査定を依頼できるサイトを利用するのもおすすめです。
③現行の管理会社との契約を解約する
変更する管理会社が決まったら、現在契約している管理会社に解約日の3ヵ月前までに解約通知書を作成して送付します。業務委託契約書の解約には3ヵ月前の通知が必要なので忘れずに通知してください。解約通知書は管理会社の代表取締役宛に送ります。受け取りを確認するために書留郵便で送るのが一般的です。
④新しい管理会社と契約する
解約が完了したら新しい管理会社と管理委託契約を締結してください。書類や備品は新しい管理会社に引き継がれます。引き継ぎは新旧の管理会社間でおこなわれますが、オーナーの立ち会いが必要なケースが多いです。加えて変更する場合は、平均で4ヵ月程度の時間がかかることも覚えておきましょう。
マンションの管理会社に関するQ＆A
最後に、マンションの管理会社に関するよくある質問に答えていきます。
管理会社の業務内容は？
管理会社には、主に次の業務を委託することができます。
- 入居者の募集
- 家賃の集金
- 清掃・点検
- クレーム対応
- 設備導入・修繕
業務内容の詳細は管理会社によって異なりますが、基本的には入居者の管理と建物の管理を任せることが可能です。
管理会社の種類は？
管理会社には企業の成り立ちによって独立系とデベロッパー系などの種類があります。独立系は親会社がなく独立した企業のことです。マンションオーナーに営業をかけ、管理戸数を増やしています。デベロッパー系は新築マンションの管理部門から独立した子会社で、親会社の分譲したマンションの管理を担当するケースが多いです。
管理会社への委託方式は？
委託方式は全部委託と一部委託の2種類があります。全部委託はその名のとおりすべての業務を管理会社に委託することです。一部委託は事務作業や設備点検などの一部の業務を委託し、自分でできる業務は自分で遂行します。どちらを選ぶべきかはオーナーの事情によって異なるので、自分に適した管理方式を選びましょう。
まとめ
ワースト評価なマンションの特徴について解説してきました。仕事をしっかりしてくれない管理会社を選んでしまうと、マンション経営がうまくいかなくなってしまう可能性があります。今回解説した失敗しないマンション管理会社の選び方やおすすめの管理会社を参考にして、長く付き合っていける理想的な管理会社を見つけましょう。
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