不動産売買契約締結後の解約は可能？契約解除の基礎知識と注意点を解説

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不動産の購入は人生の中でも大きな買い物です。しかし、予期せぬことが起きて不動産の売買契約を結んだあとにキャンセルしたいときは、それは可能なのでしょうか。また、契約解除にはどんなことを注意しておくべきでしょうか。この記事では不動産売買契約締結後の解約について基礎知識と注意点を詳しく解説します。

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不動産売買における解約と解除の違い

不動産売買の契約では、「解約」と「解除」があります。言葉も似ていますし、同じような意味で使われますが、厳密に言うと同じではありません。

「解約」は売買契約を結んだ当事者のどちらかが一方が申し出て、条件を満たしたら将来的に契約を終了させることを指します。

「解除」は締結したときにさかのぼって契約自体なかったことにすることで、これは解除権を持っている当事者が申し出て行います。不動産売買では「解除」が用いられますが、解約もほとんど同じ意味で使われるので、本来の意味を覚えておきましょう。

不動産売買契約の解除に関する基礎知識

ここからは、不動産売買契約の解除について知っておきたい基礎知識について解説します。

売主と買主が自由に解除できる

不動産売買契約の解除は、売主と買主双方が自由に解除することができます。これは契約違反がなくても行うことが可能です。契約解除の条件が契約書の中に記されていなくても合意があれば解除でき、相手がどのような条件んで応じてくれるか話し合います。

契約解除の合意に至ったらその後のトラブルを回避するために、解除の内容を文書にして保管しておくと安心です。

履行後は契約解除ができない

相手がすでに履行に着手している場合には、契約解除を自由に行うことができません。民法第557条第1項で定められていて、「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。」という内容です。

例えば売主が不動産取得して登記を得たり、買主が買取のための代金を準備して引き渡しを催促するなど、外部から見て客観的に契約の履行の一部を成したとされる場合です。また、解除には違約金が必要になります。

期日までは手付解除が可能

売買契約締結後に解除したい場合は、手付解除すると可能になります。手付解除とは契約時に支払った手付金を放棄することです。手付金は購入金額の一部として扱われるものですが、買主が解除を希望するときにすでに支払ってる手付金の返還を求めないことで解除します。

ただし、手付金の放棄による解除ができるのは相手が契約の履行に着手するまでの期間なので、注意が必要です。

状況によっては違約金が必要になる

手付解除の期日は「契約履行に着手するまで」ですが、その期日までは解除しても基本的には違約金は発生しません。しかし期日を過ぎてしまうと違約金が発生します。

相手が個人の場合には違約金の相場は売買金額の10％～20％、宅建業者の場合には上限が売買金額の20％までと定められています。

特約がある場合は違約金が発生しない

売買契約を締結した後でも、契約内容に特約が含まれている場合は違約金が発生しません。主に2つの特約があります。住宅ローン特約と買い替え特約です。

住宅ローン特約

住宅ローン特約は、買主が住宅ローンの審査を通過できなかったときに無条件で契約解除できるという特約です。住宅ローン特約が設定されていれば手付金も返還されますし、解除に伴って違約金も発生しません。

買い替え特約

買い替え特約は、買主が住宅の買い替えを希望している場合、持っている家が売れる前に新居の購入契約を結ぶ際につける特約です。「指定した日まで設定した金額以上で住宅が売れない場合に購入契約を解除できる」という内容です。この特約も契約解除に至っても手付金がすべて返還され違約金が発生しません。

特約以外に買主に違約金が発生しないケースがいくつかあります。

• 売主の契約違反による解除
• 消費者契約法による契約取り消し
• 売主の契約不適合責任による解除

これの場合には、買主側には原因がない契約解除なので違約金は発生しません。

不動産売買契約の解除が発生するケース

契約の解除を申しでなくても不動産売買契約の解除が発生することがあります。どのような場合に発生するのか詳しく見ていきます。

契約違反があった場合

買主または売主が契約事項を履行しない場合に契約解除ができます。例えば買主が代金の支払いに応じない、買主が契約通りに代金を支払ったのに売主が引き渡しをしないなど、期日通りに契約を履行しない場合に違反していない側からの申し出があれば、契約解除が可能です。

住宅ローンを利用できなかった場合

買主が住宅ローンの審査に落ちてしまいローンが使えなかったときに、住宅ローン特約が契約内容に含まれていれば、違約金を支払うことなく契約を解除できます。住宅ローンを組んで代金を支払う前提で契約をしている場合、ローンの審査が通らなければ代金を支払うことができないので、契約時に特約を付けておきます。

しかし、買主が住宅ローンの申し込みをしなかった場合や、書類の不備が原因で審査が通らない場合には特約の適用外になることがあります。その場合には、買主側の都合での契約解除となり違約金を請求されるので注意してください。

契約不適合責任が認められた場合

売主に契約不適合責任が発生すると、買主は契約解除の権利を得ることになり、契約解除が可能になります。契約不適合責任とは、契約内容とは違うものが引き渡されることで買主が売主に対して責任を求めることができます。

例えば、リフォームしてから引き渡すと契約したのにリフォームが終わっていない、雨漏りなどはないと言っていたのに実際は雨漏りする箇所が見つかったなどのケースは買主が契約の解除を行えます。その場合手付金は返還されますし、違約金が発生することはありません。

消費者契約法にかかわる問題があった場合

売主か買主が不動産会社で、不確定な情報によって買主が事実を誤認して不動産の購入に至った場合、消費者契約法によって契約解除が可能です。

例えば不動産が今後値上がりするという事実とは違うことや、間取りや築年数などを誤って伝えていた時などに適用されます。業者が故意に情報を伝えなかったときだけでなく、勘違いで伝えた情報が間違っていたとしても適用対象になります。

買主と売主が合意した場合

売買契約書に詳細が記載されていなくても、買主と売主が合意した場合は契約の解除ができます。解約の条件などは双方が話し合って決めます。合意して解除が成立したら、その内容や条件などを文書に残しておきましょう。そうすることによって後にトラブルになることを避けられます。

クーリングオフを利用した場合

不動産売買には　クーリングオフの制度を適用することができます。クーリングオフは一定の期間内に消費者が不動産会社と結んだ売買契約を一方的に解除できる仕組みです。

ただしクーリングオフの適用には、売買契約の相手が宅建業者であること、事務所など以外の場所で結ばれた契約であることという条件に該当する必要があります。相手が個人であったり事務所で契約の締結がされた場合には、対象外になるので注意してください。

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不動産売買契約後の解除に関する注意点

ここからは、不動産売買契約後の解除について知っておくべき注意点を取り上げます。

解除の条件は契約書にしっかり記載する

契約解除の条件は契約書にしっかり記入しておきましょう。漏れなく記入しておくと後にトラブルになる可能性を減らすことができます。内容に不足や不備がないかは不動産会社に相談してチェックしてもらいましょう。契約書に載せるべき項目は以下の通りです。

• 不動産に関する情報（建物の所在・地番、面積など）
• 売買代金
• 手付け金の種類と金額
• 代金の支払時期と支払方法
• 物件状況等報告書
• 当該不動産の所有権移転時期
• 引き渡し時期
• 所有権移転登記などをどちらが負担するか
• 危険負担
• 住宅ローン特約の有無
• 契約違反が生じた際の解除や違約金
• 抵当権について
• 公租公課などの負担について

「危険負担」は、災害など売主買主双方がコントロールできない出来事が起きて、不動産の滅失や毀損が生じたときの取り扱いです。

例えば、天災が原因の火災によって該当する不動産が燃えてしまったら、契約解除になり、売主は買主に代金の全額を無利息で全額返還することになりますが、その内容がきちんと盛り込まれているか確認しましょう。

解除を口頭で伝えるのはNG

売買契約の締結後解除するときには、解除を口頭では伝えずに書面で伝えましょう。口頭で伝えると伝達ミスが起きてしまいトラブルに発展する可能性があるからです。

相手に伝えるときには確実に届けてもらうために、書留や内容証明郵便などを用います。急いで解除の意向を伝えたいときには、電話と文書を併用するなどして解除の申し込みは書面にして残しましょう。

不動産会社選びは慎重に行う

不動産の売買契約をする前提として、信頼できる不動産業者を選ぶことは大切です。不動産売買契約書には様々な規定が含まれていて、すぐにすべてを理解するのは難しい内容もあります。

よく理解しないままに契約を結んでしまい、こんなはずではなかったと後悔することになります。そうならないためにも、些細な疑問でも親切に相談に乗ってくれて対応してくれる不動産業者を選びましょう。

契約をする前に必ず契約解除についての項目も確認します。解除のリスクやどんな条件で契約解除になるのか、自分がどんな負担をすることになるのかなど、納得ができるまで質問してそれに対応してくれる不動産会社であれば信頼をおけます。

手付金や違約金は申告が必要

忘れやすいのが税金に関することです。手付金や違約金を契約解除によって得た場合は、一時所得として所得税の課税対象になります。受領した翌年の確定申告の際には漏れることなく申告しましょう。申告を怠ると脱税になってしまうので忘れずに申告をしてください。　

不動産売買契約後の解除に関するQ＆A

ここからは知っておきたい不動産売買契約後の解除に関するQ＆Aをとりあげます。

契約解除による違約金の相場は？

相手が個人か宅建業者かによって異なりますが、個人であれば一般的に売上代金の10～20％、宅建業者の場合は宅地建物取引業法で上限が売買代金の20％と定められています。

違約金以外に費用を請求されることはある？

事故痛号で契約解除に至った場合は、違約金の他に不動産業者から仲介手数料を請求される場合があります。仲介手数料は売買契約が成立して成功報酬として支払われるものなので、特約に基づいて解除されたり、やむを得ない状況での解除なら請求されることはほとんどありません。

しかし、個人の都合で解約の場合にはすでに一度契約が成立していますし、不動産会社や売主には否がないので仲介手数料を請求される場合があります。契約をする前に不動産業者に確認しておきましょう。

事件や事故に巻き込まれて契約を実行できない場合は？

売主や買主が、事件や事故に巻き込まれて契約が履行できない場合は、履行遅延や不完全履行になり、売買契約そのものができなくなります。

その場合には違約金が発生しないことがあるのです。状況が変わったことを早めに不動産会社に伝えて仲介してもらえると一定期間の猶予がもらえたり、違約金を免除してもらえることもあるため、状況が変わった場合には速やかに連絡しましょう。

契約の解除はいつまで行える？

不動産契約の解除は、民法では契約の履行に着手するまでが期日とされています。はっきり明示されていないこともありますが契約日から1週間など具体的に解除期限を設ける場合もあるので、契約時に契約解除の期日について確認を忘れないようにしてください。

まとめ

不動産売買契約後の契約解除は、契約時に特約が付いていたり、特別な事情がない限りペナルティがあることを覚えておきましょう。契約解除にはどんな責任や条件が課されているかを契約時に確認しておくことで、トラブルを減らすことができます。

売買契約は複雑なことや、専門家から良く説明をしてもらわないとわからない項目も多いので、信頼できる不動産会社を選んでサポートしてもらいましょう。そうすることで不要なトラブルを抱えることなくスムーズな取引ができます。

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