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土地を少しでも安く買う方法はないかと悩んでいませんか。土地の購入には、土地代のほかに税金や不動産会社に支払う仲介手数料などの諸経費がかかります。
諸経費は土地の成約価格や固定資産税評価額をもとに計算されるため、地価が安い土地を探すだけでは土地購入費用全体を抑えることはできません。
本記事では、土地を安く買う6つの方法や、値引き交渉のコツや注意点、さらに減税特例や補助金について解説します。本記事を読めば、どのような土地が地価が安くなるのかや、土地購入費用全体を抑えるにはどうしたらよいのかがわかるようになるでしょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]土地を安く買う6つの方法
諸経費を含めた土地購入費全体の金額を抑えるには、土地そのものを安く購入する必要があります。はじめに、土地をできるだけ安く買うためのポイントを6点紹介します。
1.不整形地を買う
長方形や正方形でない不整形地は、一般的に安い金額で取り引きされています。建物を建てるときに無駄になるスペースが多く、建物の形や間取り・大きさが制限され、扱いが難しいためです。
不整形地には、主に次のような種類と特徴があります。
| 不整形地の種類 | 特徴 |
| 旗竿地 | 道路に接する部分が細長く、奥に敷地が広がっているL字状の土地 |
| 隅切り地 | 建築基準法の制限や自治体の条例で、道路の交差点部分に接する隅を空き地にする必要がある土地 |
| 三角地・台形地・平行四辺形の土地 | 三角形・台形・平行四辺形の形状で、角の部分に建物が建てられない土地 |
2.分譲地の売れ残り区画を買う
一斉に売り出した分譲地のなかで、長期間売れ残っている区画は、安く買える可能性が高いです。
分譲地は、売れ残り区画の発生を予測し、値下げして完売を目指す販売計画が立てられます。例えば、売り出し後3ヵ月で1回目の値下げ、半年で2回目の値下げというように、段階的に価格を下げていき、そのつど広告・宣伝します。売り出しから半年後に20％近く値下がりするケースも少なくありません。
また分譲地の場合、すべての区画が売却されるまで土地の売り主に代金が支払われないことがあるため、売り主はなるべく早く完売するために引き交渉に応じてくれる可能性が高いでしょう。
3.競売・公売に出された土地を買う
競売・公売に出された土地は、相場よりも安く買えることがあります。
競売の場合、不動産の売却基準価額は市場価格の40～50％とされるのが一般的で、売却基準価額の80％が入札の最低価格となります。例えば、市場価格が1,000万円の土地で売却基準価額が500万円になった場合、その80％の400万円以上から入札可能です。一方、公売の場合、不動産の見積価額は市場価格のおおむね70%とされています。
競売・競売に出された土地については、必ず安く買えるわけではない点に注意してください。人気がある土地は、2倍以上の金額で落札されることもあります。
その他にも、内覧や分割払いができない、現在物件に住んでいる人（占有者）がいても現況有姿（現在あるがままの状態）で購入しなければならないことなど、注意するべき点が数多くあります。
インターネット上には、競売や公売の物件情報を扱っているサイトがいくつかあります。競売については、裁判所が運営するBIT（不動産競売物件情報サイト）と一般社団法人不動産競売流通協会が運営する981.jpが、公売については、国税庁が運営する公売情報や、KSI官公庁オークションがよく知られています。
競売と公売の違いは？
競売と公売の特徴や違いを表にまとめたので、参考にしてください。
| 項目 | 競売 | 公売 |
| 根拠法 | 民事執行法 | 国税徴収法 |
| 債権者 | 民間（銀行など） | 行政機関 |
| 原因 | 抵当権の実行、裁判所の判決による | 税金の滞納による |
| 入札場所 | 管轄の地方裁判所 | 税務署、各自治体 |
| 入札保証金 | 売却基準価額の20% | 見積価格の10% |
| 物件資料 | ある（物件明細書、現況調査報告書、評価書の競売3点セット） | ない（自分で所有者・占有者などの情報を調べる必要がある） |
| 占有者が明渡しに応じない場合 | 一定の条件に該当すれば、引渡命令の申立てにより強制執行が可能 | 直接話し合いをする必要がある。話し合いができない場合は、所有権に基づく明渡し請求訴訟を提起し、それに勝訴したうえで強制執行 |
4.空き家バンクを利用する
空き家バンクは、自治体や企業が運営する空き家専門の不動産情報提供サービスです。老朽化による倒壊や景観の悪化など、空き家による社会問題を解決する目的で物件情報を公開しています。
空き家バンクに登録される物件は、古い家屋つきの土地の売却物件や賃貸物件が中心です。なかには無償譲渡される物件もあります。
一般社団法人移住・交流推進機構が運営するニッポン移住・交流ナビの空き家情報や、国土交通省の空き家・空き地バンク総合情報ページなどで情報が探せます。
5.不動産会社に問い合わせる
節税や借金返済などの事情で売却を急いでいる所有者の土地や、不動産会社と長い付き合いがあり、値引き交渉に応じてもらえそうな売り主の土地を紹介してもらえるかもしれません。
売り主が不動産会社自身で、柔軟に値引き交渉に応じられる土地を紹介される場合もあります。
6.所有者に直接話をもちかける
特に自宅の隣が空き家・空き地の場合は、所有者が売却を検討している可能性が高いです。購入話をもちかけることで「早く処分できるなら」と安い金額で譲ってくれることも少なくありません。
また、不動産会社の仲介なしで直接交渉した場合は仲介手数料がかからないため、その分の節約ができます。ただし、個人売買はトラブルにつながることが多いので、慎重に進めましょう。
土地を安く買うための値引き交渉のコツ
土地を安く買いたいのであれば、売り主の言い値で購入するのではなく、値引き交渉が不可欠です。ここでは、土地の値引き交渉を成功させるポイントを4点紹介します。
事前に相場を調べる
購入したい土地の近隣にある土地価格の相場を調べましょう。
HOME4U、SUUMO、LIFULL HOME’S、アットホームなどの不動産情報サイトで土地の売出価格が調べられます。現在売り出している土地のなかから、購入したい土地と同じような条件の土地を見つけて参考にしましょう。値引き後の価格は売出価格の80～90％が目安とされています。
また、国土交通省が運営する土地総合情報システムでは、土地の成約価格が調べられます。公開されている情報は、不動産を取り引きした人に対するアンケート結果をもとにしており、実際に取り引きされた金額が閲覧できるので、相場をつかむのに便利です。
購入の意思を伝えてから値引き交渉する
値引き交渉に入るときは、土地の購入する意思を伝えてからにしましょう。売り主は、買うのかどうかはっきりしないような人に対しては、簡単には値引きをしてくれません。値引きをしても買わないかもしれないと不安になるためです。
また、交渉を長引かせないことも大切です。好条件の土地はほかにも買い手が現れる可能性が高く、値引きの有無を購入の決め手にすると、元の売出価格で買いたい人が現れて、購入のチャンスを逃すことになりかねません。
手付金を用意する
売り主に手付金を用意していることが伝わると、購入の意思の強さが理解されて、値引き交渉に応じてくれる可能性が高くなります。
手付金の金額は売り主・買い主双方の合意で決めますが、売買価格の5～10％が相場といわれています。
手付金は、売買契約の証拠や、約束した義務を果たさない場合の違約金などの意味があり、契約の保証金として扱われます。売買代金に充当されますが、契約を取り消すと返還されません。
交渉力のある不動産会社に仲介依頼する
不動産会社に仲介を依頼すれば、値引き交渉が依頼できます。値引き交渉を成功させるためにも、実績・交渉力があり、信頼できる不動産会社を複数のなかから選びましょう。
インターネット上にある口コミ・評判などを参考に、大手の会社や中小規模の地元密着型の会社を比較するとよいでしょう。
[AFF_不動産売却_三井のリハウス]土地の値引き交渉の注意点
値引き交渉は売り主の反応にあわせて柔軟に対応し、買い逃さないようにしましょう。ここでは、土地の値引き交渉のポイントを4点紹介します。
極端に多額の値引きを要求しない
値引きの要求金額は常識的な適正範囲内に収めましょう。値引きの金額は売出価格の10～20％が目安とされています。
値引きという行為自体が、売り主の好意によるものととらえることが大切です。「買ってあげる」などという気持ちから、極端に多額の値引きを要求してしまうと、売り主の気持ちを損ねてしまい、購入のチャンスを逃す恐れがあります。
値引き後の購入取りやめはマナー違反
せっかく売り主が値引きに応じてくれたのに、購入しないというのは絶対にやめましょう。
売り主にとって値引きは何のメリットもありません。買い手の事情に寄り添い、好意としておこなわれます。値引き後の購入中止は、その売り主の好意を無にしてしまう行為で、仲介してくれる不動産会社にも迷惑がかかります。今後の不動産購入・建設計画にも影響を及ぼしかねません。
仲介手数料の値引き交渉はしない
不動産会社に支払う仲介手数料の値引き交渉は、担当者の印象を悪くして土地を買い逃す可能性があるので控えるのが無難です。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められた計算式によって上限金額が決められています。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限金額 |
| 200万円以下 | 売買価格（税抜）×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
“参考：国土交通省「不動産流通について （昭和45年建設省告示第1552号）」”
多くの不動産会社はこの計算式で算出される上限金額を請求します。実際に売買価格100万～1,000万円までの仲介手数料の上限金額を計算してみましょう。
| 売買価格（税抜） | 仲介手数料の上限金額（消費税10％で計算） |
| 100万円 | 55,000円 |
| 200万円 | 110,000円 |
| 300万円 | 154,000円 |
| 400万円 | 198,000円 |
| 500万円 | 231,000円 |
| 600万円 | 264,000円 |
| 700万円 | 297,000円 |
| 800万円 | 330,000円 |
| 900万円 | 363,000円 |
| 1,000万円 | 396,000円 |
売買価格が安いほど、不動産会社に支払う仲介手数料も安いことがわかるでしょう。土地の価格に加え、仲介手数料も値引き要求することは、不動産会社にとって多額の利益減額要求となり、不動産会社が土地の購入に協力的でなくなったり、他の買い手を探したりするきっかけになりかねません。
値引きにこだわりすぎない
不動産会社の担当者と相談して、いつまでに、どの金額で折り合いをつけるかをあらかじめ決めておきましょう。
交渉が長引くとほかの買い手が現れて、その人に土地を購入されてしまう可能性もあります。
優先事項が値引きなのか、それとも土地購入なのかをはっきり決める必要があります。土地の購入を優先させるのであれば、値引きにこだわず、売り主が提示する条件を受け入れることも大切です。
土地を買う際に使える税金の減税措置と補助金
土地を購入したにかかる不動産取得税の負担も大きいものです。しかし、土地の購入目的が住宅用であれば減税されたり、各自治体の補助金が利用できることがあります。最後に、不動産取得税の軽減措置やインフラ整備のための補助金について解説します。
不動産取得税の減税
不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけ、都道府県に払う税金です。土地と建物のそれぞれに課税されますが、相続や遺贈などによる取得は非課税となります。
不動産取得税の計算の本則
不動産取得税の税額は、次の計算式で求めます。
不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率4％
宅地に対する減税
ただし、宅地については、2024年3月31日まで、税率が3%に軽減されています。
宅地の不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率3％
参考：東京都の住宅とその敷地に対する軽減措置
東京都の場合は、つぎのような軽減措置が用意されています。
| ケース | 土地の不動産取得税額 | 建物の不動産取得税額 |
| 住宅を新築する場合（土地を取得してから3年以内） | （1）当初税額＝固定資産税評価額×1/2×3% （2）減額額 （3）納付税額＝当初税額－減額額 | 固定資産税評価額－控除額1,200万円×3% |
| 建売住宅や新築マンションを購入した場合（新築後1年以内の未使用住宅とその敷地の同時購入） | ||
| 中古住宅とその敷地を取得した場合（個人が自己の居住の用に供するもの） | 固定資産税評価額－控除額（新築年次に応じて420万～1,200万円）×3% |
※併用住宅の場合、建物の不動産取得税額の計算にあたっては、非住宅部分に対する控除は適用されず、税率は4%となる
このほかにも、長期優良住宅に対する軽減措置などが用意されているので、土地が所在する都道府県税事務所の公式サイトなどをチェックしてみてください。
上下水道設備整備費の補助金
購入した土地に上下水道が通っていない場合、自分で水道管の引き込み工事や下水管の接続工事をしなければならず、多額の費用がかかってしまいます。
しかし、工事費の一部を補助してくれる自治体（市町村）もあるので、水道局、住宅課、上下水道課などの担当窓口に確認してみましょう。
千葉市では、市内で新しく上水道による給水に切り替えようとする場合の配水管布設工事費の負担を軽減するため、補助金を交付しています。
| 補助対象外 |
|
| 補助額 | 次の1.と2.のいずれか低い金額を交付 1.補助対象者の負担金の3分の1の額（千円未満は切り捨て） 2.補助金交付申請戸数×20万円 |
“参考：千葉市「上水道配水管布設事業補助金の紹介」”
まとめ
土地を少しでも安く手に入れるには、不整形地や分譲地の売れ残りなどを買ったり、競売や空き家バンクなどを活用したりといった方法があります。また、不動産会社に問い合わせると、値引き交渉に応じてもらえそうな土地を紹介されることもあります。
土地を安く買うための値引き交渉は、事前に相場を調べ、購入の意思を伝えてからおこないましょう。交渉力のある不動産会社に仲介を依頼するのも重要です。
極端に多額の値引きや、値引き後の購入取りやめはやめましょう。また土地の値引きに加えて、不動産会社に支払う仲介手数料の値引きも要求するのは、買い逃しにつながる可能性があるので、控えるのが無難です。
土地を買って家を建てる際は、不動産取得税の軽減措置の適用や、上下水道設備工事の補助金が申請できる場合があります。土地も建物も多額の費用がかかるため、これらを最大限に活用しましょう。
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