アパート経営は儲かる？収入・支出と儲かるためのポイントを紹介

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アパート経営を考えていても、具体的な収益がわからず話を進められない人もいるのではないでしょうか。どのような事業も事前に儲かることがはっきりしないと、前向きに検討できません。

本記事ではアパート経営による収入と支出を具体的に解説し、儲けるためのポイントや注意点も紹介します。さらに儲かること以外のメリットも説明するので、アパート経営を検討している人はぜひ参考にしてください。

監修者情報

株式会社ライフアドバンス／恵比寿不動産　代表取締役　檜垣知宏

プロフィール
株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。
保有資格：宅地建物取引士

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アパート経営はどのくらい儲かるのか

2020年の国税庁の申告所得税標本調査の結果報告によると、個人が不動産などの貸付によって得た所得（不動産所得）の平均は540万円です。

2010年の不動産所得の平均が518万1,000円なので、10年間で約22万円増えています。

また不動産所得の金額ごとに不動産所得者数を分類すると、次のようになります。

不動産所得の金額は300万円超500万円以下の人が25万6,000人と1番多く、2番目が500万円超1,000万円以下で24万5,000人、3番目は100万円超200万円以下で20万3,000人です。

ただし、この不動産所得の金額はマンションやオフィスビル、駐車場などの不動産投資による所得も含まれるため、あくまでも参考程度に考えましょう。

“参考：国税庁「申告所得税標本調査（令和2年分申告所得税標本調査 調査結果報告）」”

アパート経営の収入と支出

アパート経営の収入と支出を詳しくみていきましょう。

アパート経営の収入

アパート経営の収入は、次の内容に分類されます。

• 家賃
• 共益費
• 敷金・礼金
• 更新料

このうち敷金・礼金と更新料は支払いを求めないアパートも増えてきており、初期費用を抑えて入居したい人に人気です。

家賃

一般的にアパートの家賃は、主要都市に近く交通の便がよい人気エリアほど高くなります。

国土交通省から指定された不動産流通機構が運営する不動産ネットワークシステム（レインズ）がまとめたデータによると、2021年の首都圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）のアパートの平均賃料は次のとおりです。

アパートの平均賃料は首都圏全体で2,251円/平米です。東京都が一番高く2,620円/平米、二番目が神奈川県で2,036円/平米で、一番安いのが千葉県で1,573円/平米です。

“参考：REINS TOWER「レインズデータライブラリー 年報マーケットウォッチ 2021年・年度 （表2首都圏の賃貸）」”

共益費（管理費）

共益費は家賃の5～10％が相場です。管理費と表記されることもありますが、共益費も管理費も内容は同じです。

アパートの維持・管理のために使用する目的で入居者から受け取りますが、共用部分の設備や築年数など物件の状態で金額に差が出ます。宅配ボックスやガレージなど、共用部に清掃・メンテナンス箇所が多いほど共益費は高くなり、物件が古いほど安くなることが多いです。

敷金・礼金

敷金・礼金は、家賃の1～2ヵ月分を徴収することが多いです。ただし近年は、敷金・礼金なしの物件もあります。

全国の民間賃貸住宅に入居した600世帯を対象に、国土交通省がおこなった家賃に関する調査結果によると、敷金・礼金がある物件とそのなかで金額を家賃の1ヵ月分または2ヵ月分としている物件の割合は次のとおりです。

2021年度の調査結果では敷金は60.0％、礼金は45.9％の物件で徴収しています。また、敷金・礼金ともに金額を家賃の1ヵ月分としている物件が最も多く、2021年では敷金は65.9％、礼金では72.1％を占めます。

また、敷金・礼金がない物件の割合は次のとおりです。

2021年度の敷金なしの物件は32.3％、礼金なしの物件は46.4％です。

敷金は家賃の不払いに備えるための保証金や、退去時のクリーニング・修繕などの原状回復費用としてして使用します。未払いや、故意・過失による建物価値を損なうような汚れや傷などがない場合は、入居者へ返金するケースが多いです。

礼金はもともと賃貸物件が少なかった時代に、家を貸す大家に対するお礼としてお金を渡していた慣例が残ったものです。現在はオーナーと入居者の関わりは少ないため、礼金なしとしている物件が増えていますが、徴収する場合の多くは不動産会社に支払う広告料に使われます。

“参考：国土交通省「令和3年度住宅市場動向調査報道発表資料（令和3年度住宅市場動向調査報告書）」”

更新料

更新料は家賃の1ヵ月分としている物件がほとんどですが、敷金・礼金と同様に更新料なしの物件も多くあります。

国土交通省がおこなった家賃に関する調査結果によると、更新料ありの物件の割合とそのなかで金額を家賃の1ヵ月分としている物件の割合は次のとおりです。

2021年度では42.1％の物件で更新料を徴収し、さらにその80.0％が金額を家賃の1ヵ月分としています。

また、更新料がない物件の割合は次のとおりです。

2021年度の調査結果では、更新料なしの物件は44.0％を占めています。

ただし、更新料はエリアによって差があります。一般的に更新料を徴収する割合は関東エリアが高く、関西エリアは低い傾向です。

“参考：国土交通省「令和3年度住宅市場動向調査報道発表資料（令和3年度住宅市場動向調査報告書）」”　　　

アパート経営の支出

アパート経営の主な支出は、アパート建築費用と管理費用です。それぞれ構造や設備などによって異なりますが、目安となる費用相場をみていきましょう。

アパート建築費用

政府統計の建築着工統計調査によると、2021年の構造別の共同住宅（アパート）の平均工事予定額は、次のとおりです。

平均工事予定額が一番高いのは鉄骨鉄筋コンクリート造で平米あたり29万円です。一方、一番安いのは木造で平米あたり17万円です。ただし、アパートの建築費用は資材のグレードや設備によっても大きな差が出るので、あくまでも目安として把握しましょう。

“参考：e-Stat「建築着工統計調査 / 住宅着工統計 2021年」”

管理費用

アパートの管理費用の内容と費用相場は次のとおりです。

保険料は契約プラン・アパートの構造などで異なります。

退去時の修繕費は、クロス・クッションフロアなどの張替えやエアコンの取り替え、水回り設備の修繕・交換が必要な場合、高額になることもあります。

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儲かるアパート経営のポイント

儲かるアパート経営には次のようなポイントがあります。

• アパート経営に適した立地であること
• 十分な自己資金を準備する
• 間取りを1LDKや1Kにする
• 付加価値で他物件と差別化させる
• 複数のアパートメーカーのプランから選ぶ
• 管理会社は慎重に選ぶ
• 家賃下落も見込んだ長期的な収支計画を立てる

利回りのよいアパートを経営して儲けるためにとても重要なポイントなので、詳しく解説します。

アパート経営に適した立地であること

アパート経営で儲けるために、立地はとても重要です。高い入居率を維持するには、一般的につぎのような条件に当てはまる立地であることが必要です。

• 最寄り駅に近い
• 最寄り駅が複数路線が使えるターミナル駅、または急行や快速が停車する駅
• 公園が近く静かな環境
• 街のイメージがよい・知名度がある
• 大学や大きな工場の近くなど、特定の入居者を取り込みやすい場所

このほか、ターゲット層が車の使用が多い世帯になる場合は、周辺の道路環境や駐車場の確保しやすさなども条件に含まれます。

十分な自己資金を準備する

自己資金の理想的な目安は、建築費用の30～50％です。一般的にアパートローンを利用する際の頭金は10～20％が多いですが、これよりも多く支払えば借入金を減らして月々の返済金を少なくできます。

返済金が少ないアパート経営は利回りがよく、毎月の収入が支出の金額を上回り、現金を貯めやすくなります。家賃の滞納や突発的な修繕の発生など、予測のできない支出への備えもできるので、長期的に健全なアパート経営が可能です。

間取りを1LDKや1Kにする

アパートは、1LDKや1Kのような小さめの間取りのほうが2LDKや3LDKなどの大き目の間取りよりも1平方メートルあたりの家賃が高くなるため、効率よく利益を得られます。

また単身世帯がターゲットの小さめの間取りは、賃貸需要が高く空室リスクが低めです。ファミリー世帯のように住宅購入による空室が起こりにくく、経営が安定しやすい特徴があります。

小さめの間取りのアパートは、戸数が多くなることで建築費用が高額になりますが、安定した経営を続けることで結果的に大きめの間取りよりも儲けることが可能です。

付加価値で他物件と差別化させる

アパートは次のような特色を打ち出して他の競合物件と差別化させると、入居率が上がり儲かります。

• ペット飼育可能
• 宅配ボックスの設置
• 屋根付きガレージあり
• 防音室設置で楽器演奏可能
• インターネットサービス無料

このほかデザイン性の高い外観・居室にしたり、コンセプトに合わせて壁紙や照明などの内装を工夫するなど、ターゲット層が喜びそうな居住空間をつくると競争力の高いアパートにできます。　　　

複数のアパートメーカーのプランから選ぶ

アパート建築はなるべく複数のプランを比較・検討して決めましょう。アパートは建設会社やハウスメーカーなどさまざまなアパートメーカーが扱っていますが、それぞれ得意とする構造や建築費用などが異なります。

アパートメーカーではアパートの専門家が入居者のターゲット層を絞り込み、間取りや設備、グレードを提案します。複数のアパートメーカーに相談すると、それぞれが提案するプランを吟味できるので、希望にあう最適なアパートの選択ができるでしょう。

管理会社は慎重に選ぶ

安定したアパート経営で儲けるためには、管理会社選びも重要です。高い入居率を定着させるためには、良質なアパート管理をおこなう必要があります。

また共用部の清掃や管理が適切でないと入居者の質は低下しやすく、退去時のクリーニング費用が高額になる可能性があります。

さらにクレーム処理や家賃滞納にも、管理会社の適切な対応が必要不可欠です。管理委託費用だけでなく、過去の実績や評判を参考に管理会社を吟味し、アパート経営をスタートしたあとも定期的に状況をチェックしましょう。

家賃下落も見込んだ長期的な収支計画を立てる

アパート経営で確実に儲けるには、ローンの返済が終わったあとまでの長期的な収支計画を立てましょう。その際は大規模修繕や家賃下落も考慮します。

さらにローン金利の変化や返済後の税額の変化なども見越して計画すると、アパート経営の失敗を防ぎやすくなります。

儲かるアパート経営のための注意点

儲かるアパート経営をするために、収益を減らす可能性があるサブリース契約は慎重に判断しましょう。またリスクに関しては内容をよく理解し、対策を怠らないことが大切です。

サブリース契約は慎重に判断

アパート経営をする際、サブリース契約は慎重に判断しましょう。需要が高く人気エリアのアパートの場合は、収益を減らす可能性があります。

サブリース契約とは、管理会社がアパート全体を借り上げ、入居者にまた貸しする形態の契約です。空室の有無に関わらず、満室状態の家賃収入の80～90％が保証されます。管理事務をすべて任せられ、安定した収入を得られるメリットがありますが、収益性を下げて自由な経営ができなくなるデメリットもあります。

さらに数年ごとに賃料の見直しがおこなわれて収入が減額する点や、入居者の敷金・礼金は管理会社が徴収してオーナーの収入にはならない点にも注意しましょう。

事前のリスク対策を怠らない

アパート経営で儲けるためには、次のようなリスクがあることを理解して、事前に対策をしておくことが重要です。

これらのさまざまなリスク対策は、アパート経営の計画段階から盛り込みんで検討しましょう。事前にどのようなリスクが存在するのかを理解して先手を打つことが、リスク回避につながります。

儲かるだけじゃないアパート経営のメリット

アパート経営には、儲け以外にも次のようなメリットがあります。

• 相続税対策ができる
• 生命保険のかわりになる
• ほかの所得と損益通算できる

特に相続税対策は、儲けよりも重要な目的としている人も多いので、正確に理解しましょう。

相続税対策ができる

土地を相続する際は相続税が発生しますが、アパートを建てて経営すれば貸家建付地になり、税額を低くできます。

貸家建付地の評価額の計算方法は次のとおりです。

借地権割合は、土地ごとに30～90％の範囲で決められており、路線価図で確認できます。借家権割合は全国一律30％です。

賃貸割合は入居率のことですが、ここで使用するのは戸数ではなく床面積の入居率です。次の計算式で求めます。

※各独立部分とは壁・扉・天井などで他と遮断されている部分のことです。

相続税の評価額を大幅に下げることができるため、確実な節税方法としてアパート経営をする人も少なくありません。

“参考：国税庁「No.4614 貸家建付地の評価」”

生命保険のかわりになる

アパートを建てるほとんどの人はローンを使用しますが、その際は金融機関が指定する団体信用生命保険（団信）に加入します。これが一般的な生命保険のかわりになります。

団信に加入すると、ローンの契約者が死亡または重度の障害を負う状態となった場合に保険が下りるため、ローン残債を返済する必要がなくなります。ローン契約者の家族は、返済の必要がなくなったアパートで家賃収入を得ることが可能です。

さらにアパートを売却すればまとまったお金が残せることから、万が一の場合に備える一般的な生命保険と同じような保証が得られます。

ほかの所得と損益通算できる

アパート経営以外の所得がある場合、アパート経営の赤字となった部分をその所得から差し引く損益通算をおこなって所得税・住民税などの減額が可能です。

アパート経営の際、家賃・共益費などの収入から諸費用を差し引いた金額が税務上は赤字になることがあります。これは実際の支出と税務上の経費が同額でないことが原因で、実際の収支が黒字でも発生します。

会社員の場合は所得税は給与から源泉徴収されますが、確定申告で赤字分の損益通算をした結果、還付金を受け取ることが可能です。　　

まとめ

アパート経営を儲かるものにするには、アパート需要の高い立地にペット飼育可能や宅配ボックスの設置などの付加価値をつけ、競合物件と差別化させたアパートを建てることがポイントです。さらに十分な自己資金や、将来的な家賃下落を見込んだ長期的な収支計画も必要になります。

またサブリース契約は、慎重に判断しましょう。安易に導入すると収益を減らす事態になる可能性があります。さらにリスクに関しては内容をよく理解し、対策を怠らないようにしてください。

アパートは計画的に十分な準備をして空室の発生しにくい建物を建て、利回りよく長期的に儲けられる経営をしましょう。

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