アパート経営に必要な資金はいくら？用意する自己資金の目安を解説

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アパート経営は、長期的・安定的な収入源が確保でき、相続税対策としても有効なため、人気がある不動産投資・土地活用方法のひとつです。しかし、アパートの大家・オーナーになるためには、どのくらいの資金を用意をしなけばならないのか気になっている人も多いのではないでしょうか。

本記事では、アパート経営に必要な資金の目安、資金が足りない場合の対処法、資金を用意するときのポイントなどについて解説します。

本記事を読むことで、アパート経営を始めるときにどのくらいの資金を準備すればよいのかや、アパートローンの審査をパスするコツなどがわかるようになるでしょう。

監修者情報

株式会社ライフアドバンス／恵比寿不動産　代表取締役　檜垣知宏

プロフィール
株式会社ライフアドバンス代表取締役の檜垣知宏です。 2014年8月に設立し、恵比寿不動産という屋号で賃貸仲介・売買仲介・賃貸管理を行う不動産業者です。 不動産業界歴15年の経験を生かし、 運営しているサービスサイトである「不動産の相談窓口」の運営者も務めております。
保有資格：宅地建物取引士

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アパート経営に必要な資金の目安

アパート経営を始めるにはどのくらいの資金を用意すればいいのでしょうか。最初に建築費の単価や自己資金、諸費用、アパートローンの頭金の目安について見ていきましょう。

自己資金は建設費用の10〜30%

アパートの建築費は、10～30％が自己資金で、残りはアパートローンで賄うのが一般的です。

例えば、3,000万円のアパートを建てた場合、300万～900万円を自己資金で、残りの2,100万～2,700万円を金融機関から借り入れます。

借入期間が25年の場合、1年あたり84万～108万円、1ヵ月あたり7～9万円、これに利子などを上乗せして返済することになります。

構造別の坪単価の目安

アパートの建築費は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造といった構造によって変わってきます。アパートの場合は木造または鉄骨造が一般的です。国土交通省の統計から構造別の坪単価などを見てみましょう。

“出典：e-Start「建築着工統計調査 住宅着工統計 2022年6月 第36表」”

アパートの建築費は、戸数、階数、間取り、設備などで金額が変わってきます。

諸費用の5%程度

建設費の他に、諸経費として次のような費用がかかるので、建築費の5%程度を準備しておくとよいでしょう。

• 測量費
• 地盤調査費
• 建築確認申請などの手数料
• 設計費
• 水道分担金
• 火災・地震保険料
• アパートローン保証料・事務手数料
• 税金（登記にともなう登録免許税、印紙税、不動産取得税）
• 司法書士報酬 など

アパートローンの頭金は10〜20%

自己資金で賄えない分はアパートローンを組む必要がありますが、頭金として借入額の10～20%を用意しておく必要があります。

建築費の全額をアパートローンで賄うこと（フルローン）も不可能ではありません。しかし、借り入れできる人は年収1,000万円以上、かつ、借入額は年収の10倍までというのが一般的で、また、審査をパスできたとしても採算が取れなくなる可能性があります。

自己資金にあまり余裕はないけれど、アパート経営をはじめたいという人は、次のようなことをするとよいでしょう。

• 金融機関に対して説得力がある事業計画、資金計画、返済計画を、建築会社や土地活用会社などの専門家と相談しながら作る
• 高い収益が期待できる物件を選ぶ
• まずは築古の戸建て賃貸経営からスタートし、ある程度実績を積んでからアパート経営を始める

アパート経営に必要な資金の内訳

前章でアパートの建築にかかる費用と、用意するべき自己資金について見てきました。この章では、その内訳をもうすこし詳しく紹介していきます。

土地ありの場合の建築費用

すでにアパートの敷地を所有している場合は、土地の購入費がかからないため、アパートの建築費や諸経費だけがかかります。

土地なしの場合の建築・購入費用

アパートの敷地を所有していない場合は、土地を購入・借用しなければならず、上記の建築費に加えて、そのための資金を用意する必要があります。

土地を購入する場合は、次のような費用が発生します。

アパート建築費以外の諸費用

アパートを建てると、建築費や土地代のほかに、次のような諸経費がかかります。

アパート経営の維持費用

アパートが竣工し賃貸経営が始まると、次のような維持管理費が発生します。これらの費用は家賃収入から賄うのが基本ですが、修繕費は毎月一定額の積み立てが必要です。

アパート経営の資金が足りない場合の対処法

アパートの建築費に多くの自己資金を投入できればいいのですが、手元に資金が残っていないと急な出費に対応できず、生活にも影響を及ぼしかねません。そこで、アパートローンや日本政策金融公庫の融資について紹介します。

アパートローンを利用する

金融機関からの融資というとまずは住宅ローンが思い浮かぶと思います。しかし、住宅ローンは自分が居住する物件でなければ利用できません。

一方、アパートローンは、自分が居住する以外の収益を目的とする物件（アパートやマンション）を建築・購入するときに利用できます。

取り扱っている金融機関は、銀行、信用金庫、JAバンクなどの民間の金融機関です。利用条件は各金融機関によって異なりますが、集合住宅一棟を建築・購入する場合でも、一戸（区分所有権）購入する場合でも、リフォーム資金、借り換え資金などとしても利用可能であることが一般的です。

変動金利と固定金利の2つのタイプが用意されており、変動金利の場合は年2.575％、固定金利は、借入期間によって年3.30～4.25％程度となっています（2022年8月現在）。

融資限度額

アパートローンを利用して金融機関から借り入れできる金額は、年収の7〜10倍までとなることが一般的です。例えば年収500万円の場合、3,500万～5,000万円が融資限度額となります。

この融資限度額は自己資金の金額によっても変わってきます。

審査に通りやすい人の特徴

アパートローンを利用するには金融機関の審査をパスしなければなりません。審査に通りやすい人の特徴としては次のことがあげられます。

• 高い収益性が見込まれる物件
• 安定した収入がある（年収700万円以上が目安）
• 不動産投資の実績がある
• ローン返済の滞納歴がない
• 団体信用生命保険（団信）に加入

ただし、上記の条件に該当しなければローンを組めないということではありません。説得力のある事業計画、資金計画、返済計画を立てて審査に臨みましょう。

日本政策金融公庫から融資を受ける

アパートローンは民間の金融機関による融資ですが、政府系の金融機関である日本政策金融公庫も融資をしてくれます。

日本政策金融公庫の融資は、個人事業主などの小規模事業の支援を目的としており、次のような特徴があります。アパート経営では、築古の小規模物件に向いているといえるでしょう。

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アパート経営の資金を用意するときのポイント

アパート経営を始めるときは、事業用の資金をしっかりと確保するとともに、きちんと生活できるようにしておかなければなりません。ここでは、アパート経営の資金計画を立てるときのポイントを紹介します。

できるだけ自己資金の割合を多くする

初期費用の自己資金の割合をできるだけ高めるとよいでしょう。

アパートローンの借入額を抑えられれば、毎月の家賃収入からローン返済に充てる金額を抑え、手元資金をより多くすることができます。

また、金融機関からの信用が上がり、ローン審査にも有利に働く可能性があるというメリットもあります。

手元にある程度の資金を残しておく

ただし、無理をしてまで自己資金の割合を高める必要はありません。少なくとも毎月返済額3ヵ月分は手元資金として残しておく必要があります。

手元資金がないと、急にアパートの修繕が必要になったときや、空室で赤字が発生したときなどに対応できなくなってしまいます。

アパート経営が軌道に乗り、手元資金に余裕が出てから、アパートローンの繰り上げ返済をするのがおすすめです。

毎月の返済額には余裕を持たせる

アパートローンの毎月返済額は、余裕をもって返せる金額を設定しましょう。

適正な返済比率は50％以下といわれています。 例えば、毎月の家賃収入が100万円の場合、毎月返済額は50万円ということになります。

早く返済したいからと、毎月返済額を無理に高く設定してしまうと、上記でも説明したように手元資金が少なくなり、さまざまな支払いに対応できなくなってしまうばかりか、生活にも影響を及ぼしかねません。

繰り上げ返済の判断は慎重に

先ほど手元資金に余裕が出てから、アパートローンの繰り上げ返済をするのがおすすめだと述べましたが、アパートローンの繰り上げ返済には、下の表のようにメリットだけではなく、デメリットもあります。

特にアパート経営の規模を拡大したり、自宅の新築・購入を検討している場合は、手元の自己資金が少ないと、新たな物件を建築・購入するときのローンが組めなくなる可能性もあるので、慎重な判断が必要です。

金融機関の担当者や税理士などの専門家とよく相談してから、繰り上げ返済をするかどうかを決めましょう。

アパート経営の資金に関するQ＆A

最後にアパート経営の資金をめぐるよくある疑問にお答えします。

費用を抑えるには？

アパート経営の費用、特に初期費用を抑えるためには、建築費を抑えなければなりません。そのためのポイントは次のとおりです。

• 3社程度の建築会社のプランや見積金額を比較する
• 設計と施工を同じ会社に依頼する（設計施工一貫方式）
• 設備のスペックや内装・外装のグレードを高くし過ぎない

まず、アパートの建築や経営のプラン・見積金額を比較するときは、必ず3社程度の会社を比較しましょう。1～2社のみだと自分にあったプランであるか、見積金額が妥当であるかの判断が困難です。

複数の建築会社を比較して、1社に絞り込むときは、設計と施工をセットで依頼できるかを確認します。設計施工一貫方式のほうが、設計と施工を別々に依頼するよりも費用が安くなるのが一般的です。

また、設備のスペックや内装・外装のグレードをワンランク落とすと、かなりの額の建築費を抑えることが可能です。ただし、落としすぎると入居者が集まらない恐れも出てくるので注意してください。

自己資金ゼロの場合は？

どうしても自己資金が用意できない場合は、次の方法を検討してみましょう。

• 賃貸併用住宅から始める
• 小規模のアパート経営から始める
• 区分マンション経営から始める

賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分を一緒にしたアパートです。自宅部分が50％以上などの条件を満たす必要がありますが、アパートローンよりも低金利の住宅ローンが利用可能です。

小規模のアパートは、建築費を抑えられ、フルローンが組める可能性があります。小規模なアパート経営からスタートし、収益をあげて自己資金を十分に確保してから、次は規模が大きいアパートを建てるというプランも考えられるでしょう。

また、マンションの1室を購入し、賃貸に出すのもおすすめです。アパート1棟を建てるよりも安く購入でき、フルローンが組める可能性もあります。アパートよりも空室率が低く、賃貸管理も維持管理も手間がかからない点もメリットといえるでしょう。

アパートローンの審査に落ちた場合は？

もし審査に落ちたとしても決してあきらめないでください。次の方法を検討してみましょう。

• 収支計画を見直す
• 時間を空ける
• 申し込み先を変える

アパートローンの審査では、賃貸事業としてきちんと成り立つのかが重視されます。まずは現実的な収支計画を立てましょう。1人で計画を作るよりも、税理士や中小企業診断士などの専門家に相談するのがおすすめです。

審査に落ちた後すぐに同じ金融機関に再審査を申し込むことはおすすめできませんが、ある程度時間を空けてから申し込むと審査が通ることがあります。特に、昨年の年収が確定する1～3月は狙い目です。去年より年収が増えていれば審査が通る可能性があります。

また、行政が融資を促す政策を出すと、金融機関も積極的に融資をすることがあるので、経済・住宅関係のニュースをチェックしておきましょう。

申し込み先を変えるのも有効です。金利が安い金融機関は、多くの人が融資を申し込むため審査基準を厳しく作っており、結果として断られやすい傾向があります。

一方、金利が高い金融機関は、ある程度のリスクがありえることを含んで審査をするため、ローンが組める可能性があります。

運転資金は借りることができる？

金融機関から運転資金の融資を受けることも不可能ではありません。事業計画書に次のことが盛り込まれていると、審査が通りやすくなります。

• どのような目的で融資を受けたいのか、どのような効果・利益が得られるのか
• これまでのアパート経営における実績（黒字が3～4年続いているか）
• これまで返済の滞納や約束違反はなかったか

ただし、金融機関は運転資金の融資にあまり積極的ではないのが実情です。前述のとおり、税理士や中小企業診断士などの専門家に相談し、金融機関の担当者が読んで「この案件にぜひ融資したい」と思ってもらえる事業計画書を作成しましょう。

まとめ

アパートの建築費は10～30％が自己資金で、残りはアパートローンで賄うのが一般的です。この他、諸経費として建築費の5%程度は用意しておく必要があります。アパートローンの頭金は借入額の10～20%、借入限度額は年収の7〜10倍までが目安です。

また建築費については、自己資金の割合をできるだけ高くするのが理想的ですが、無理は禁物です。少なくとも毎月返済額3ヵ月分は手元の運転資金を用意しておきましょう。毎月の返済額も返済比率50％以下で余裕をもって返済できる金額を設定してください。

アパートローンの審査では、賃貸事業としてきちんと成り立つのかが重視されるため、現実的で説得力のある事業計画を立てる必要があります。税理士などの専門家に相談しながら、アパート経営の事業計画を練ってください。

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