アパート経営に必要な経費について徹底解説!気になる節税方法も

アパート経営に必要な経費について徹底解説!気になる節税方法も

土地活用の方法は数多くあり、アパート経営を始めるのも選択肢のひとつです。しかし、すぐに軌道に乗るとは限らず、経費が大きな負担になる可能性もあります。

アパート経営を検討している人のなかには、「経費として計上できる項目は何か」「節税につながる方法はあるのか」など、不安を感じている人も多いのではないでしょうか。

この記事では、アパート経営に必要な経費をわかりやすく解説します。後半では節税対策や確定申告の必要性もあわせて解説しているので、ぜひ役立ててください。

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アパート経営における経費計上の基準

アパート経営のために費やしたお金でも、経費として認められないケースも少なくありません。経費として計上できる基本的な基準は、アパート経営に直接関係しているか否かです。

プライベートでの買い物や食事代などは直接関係ないと判断されるため、経費として計上できません。経費として認められる費用は、次のとおりです。

費用内容
減価償却税「アパート経営するなら知っておきたい!経費で計上できるもの」で詳しく解説
固定資産税
修繕費
管理委託費
専従者給与
仲介手数料
ローンの保証料
立ち退き料や解体費
各種保険料
専門家への報酬司法書士や税理士などの専門家に支払う報酬
通信費インターネット使用料や郵送代など
宣伝広告費入居者募集のためにかかった費用
交通費移動にかかった費用
書籍代知識を高めるために購入した書籍にかかった費用
事務用品費事務処理に必要なボールペンやノートなどの購入代
消耗品費パソコンやプリンターなどの業務上必要な物も購入代

アパート経営に直接関係する人との交流で食事代がかかった場合は、経費として計上できます。

アパート経営における経費率の計算方法

収入に対する支出の割合を示す経費率を計算すれば、アパート経営にどのくらいの経費がかかっているかがわかります。経費率は、次の式で算出できます。

経費率 = 1年間にかかった経費の合計金額 ÷ 1年間の家賃収入

1年間にかかった経費の合計金額が200万円で、1年間の家賃収入が2,000万円だった場合、上記の式に当てはめると経費率が10%になります。経費率は、15~20%程度だといわれています。

しかし、アパート経営にはエリアや築年数などさまざまな項目が影響するため、数値はあくまでも目安だととらえておきましょう。

アパート経営するなら知っておきたい!経費で計上できるもの

経費で計上できるものを解説します。

減価償却税

アパート経営をしていくうえで欠かせない経費のひとつは、減価償却税です。減価償却税は経年劣化によって資産価値が下がる物に対して、取得費用を各年分に分けて経費として計上できる税金です。

課税対象になるのは建物のほかに、設備や器具備品なども含まれています。ただし、経費として計上できるのは、取得費用が10万円以上の物に限られます。

取得費用が10万円以上20万円未満の資産に対しては、使用してから3年間の償却が可能です。また、取得費用が30万円未満の資産には、要件を満たすと使用した年にすべてを減価償却できる特例もあります。

詳細は国税庁の公式ホームページに記載されているので、気になる人はチェックしてみてください。

”参考:国税庁「No.5408 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例」

固定資産税

何らかの不動産を所有している限りは、毎年固定資産税の納付が必要です。都市計画法に基づく市街地区域に指定されているエリアに不動産がある場合は、固定資産税とあわせて都市計画税もかかります。

それぞれの算出方法は、次のとおりです。

固定資産税都市計画税
固定資産税評価額×1.4%固定資産税評価額×上限0.3%

どちらも、固定資産税評価額がベースになります。評価額は各自治体が決定し、3年に1度のペースで見直されています。金額は、毎年4月から6月頃に自治体から郵送される固定資産税通知書で確認可能です。

都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3%です。納付は、一括または分割のいずれかを選べます。一括払いの納付期限は6月末、4回の分割払いは6月末、9月末、12月末、翌年2月末です。

アパート経営にかかる固定資産税や都市計画税は、経費として計上できます。

修繕費

アパート経営では、建物に関わる物を修繕した費用も経費として計上できます。修繕対象や時期の目安は、次のとおりです。

修繕対象修繕時期の目安
外壁
  • 塗装:11~18年目
  • タイル張替え:12~18年目
屋根
  • 塗装・補修:11~15年目
  • 防水・葦替:21~25年目
給湯器・エアコン交換:11~15年目
給排水管
  • 高圧洗浄:5年目
  • 交換:30年目
階段・廊下
  • 鉄部塗装:4~10年目
  • 塗装・防水:11~18年目

”参考:国土交通省 住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」

修繕費には、入居者の退去にともなう原状回復や予防修繕、大規模修繕なども含まれます。詳しい内容は、国土交通省住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室の民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックで確認できます。

管理委託費

アパートを経営する際には、良好な状態を維持するために管理費がかかります。例えば、共有部分の清掃費用や水道料金などです。管理の方法には、自主管理と委託管理の2種類があります。

オーナー自身で管理すると手間はかかりますが、コストカットにつながる点がメリットです。一方でアパートの管理を管理会社に委託する場合は、管理委託費が発生しますが手間は省けます。

自主管理や委託管理で発生する管理費は、どちらもアパート経営に直接関係するので経費として計上できます。委託管理費の相場は、家賃の5%程度です。金額が相場からかけ離れると、経費として認められない可能性があります。

専従者給与

アパート経営の経費として認められる費用のなかには、専従者給与も含まれています。専従者給与とは、オーナーと生計をともにしている家族や親族などに対し、事業に従事している際に支払われる給与です。

ただし、生計をともにしている人すべてが対象になるわけではありません。専従者として認められる条件は、次のとおりです。

  • 確定申告する年の12月末時点で15歳以上であること
  • ほかの職業に従事していないこと
  • 専従期間が半年以上であること

上記の条件を満たして生計をともにしている人なら、人数制限はありません。

仲介手数料

不動産会社の仲介を受けてアパートを購入した場合、売買契約が成立した時点で仲介手数料が発生します。購入時に支払った手数料は、アパート経営の際に経費として計上可能です。

手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、次の式で算出できます。

売却代金仲介手数料の上限
200万円以下の部分売却代金×5%+消費税
200万円超400万円以下の部分売却代金×4%+消費税
400万円超の部分売却代金×3%+消費税

なお、売却代金が400万円超の場合は、次の速算式で算出できます。

【仲介手数料=売却代金×3%+60,000円+消費税】

売却代金が8,000万円の場合は、上記の式にあてはめると次のような結果になります。

8,000万円×3%+60,000円+24万6,000円=270万6,000円(税込)

ローンの保証料

アパートを購入するために住宅ローンを組んでいる場合、保証料が発生している可能性が高いです。保証料は借入先の金融機関ではなく、保証会社に対して支払う費用です。

万が一ローンが返済できなくなったときでも、保証料を支払っていれば保証会社が変わりに返済してくれます。保証料もアパート経営に直接関係しているため、経費として計上可能です。

ローン関係では、利息も経費として認められています。ただし、計上できるのは建築後に支払った金額に限られます。

立ち退き料や解体費

アパート経営では、建物の老朽化によって建て替えた際にかかる立ち退き料や解体費も経費として計上できます。立ち退き料はオーナーが部屋の明け渡しを要請した際に、その代償として支払う費用です。

解体費は、老朽化したアパートの建物を解体する際にかかる費用です。アパート経営を止めて更地にする場合、解体費は経費として認められません。解体費を計上するためには、建て替えすることが条件です。

各種保険料

アパート経営で経費として計上できる保険料は、次のとおりです。

  • 施設賠償保険
  • 火災保険
  • 地震保険 など

保険によって契約期間が異なり、1年ごとのものもあれば数年ごとのものもあります。1年ごとの場合は、毎年の確定申告の際にそのままの金額を計上できます。

一方で数年ごとの場合、1年ごとに割り振って計上する必要があるので注意しましょう。

注意!アパート経営で経費計上できないお金

ここまでは、アパート経営で計上できる費用を解説してきました。事業に直接関係していても、経費として認められない費用もあります。費用の内容を確認し、確定申告の際に慌てないように備えておきましょう。

所得税・法人税

固定資産税や登録免許税は、アパート経営の経費として計上できます。しかし、事業に関わるすべての税金が経費になるとは限りません。所得税や法人税は事業に直接関係ないため、経費として計上できません。

経費として計上できない税金

経費として計上できる税金

  • 所得税
  • 法人税
  • 減価償却税
  • 固定資産税・都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 印紙税 など

アパートローンの元本

ローンの返済額のうち、利息部分は経費として計上できることを上記で解説しました。一方で元本部分は利息と同じように返済していても、経費として認められません。

確定申告の際には返済額のうち、経費になるのは利息分だけです。同じローンの返済でも経理上の手続きが異なるため、間違えないように注意しましょう。

プライベートと区別がつかないもの

経費として計上できないものは、アパート経営に使用しているものをプライベートでも併用しているケースです。プライベートとの区別が難しいものの一例は、次のとおりです。

  • マイカーのガソリン代
  • スーツ代
  • 自宅兼事務所で使用する水道光熱費や通信費、家賃など

事業とプライベートを明確に区分できるケースでは、経費として計上できます。しかし、税務署に対して事業に使用したことを証明できなければ認められないこともあります。

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アパート経営の経費計上の際にすべき節税方法とは?

ここからは、アパート経営で経費を計上する際にできる節税方法を解説します。

修繕のタイミングは更新時期に合わせる

アパート経営で安定的な利益を継続するためには、高い入居率を確保して家賃収入を得ることが大切です。建物や設備は経年劣化するため、いずれ修繕が必要になる時期が訪れます。

急を要する修繕の場合は、入居者満足度を高めるためにもすぐに対応したほうがよいでしょう。しかし、不急の修繕の場合は、入居者の更新時期に合わせると節税につながります。

更新時期は入居者から支払われる更新料で一時的に収入が増えるため、このタイミングで修繕すると所得税をおさえられます。

一定の所得になったら法人化する

アパート経営で一定の所得を得られるようになったら、法人化すると節税につながります。税率は個人事業主よりも法人のほうが低く、経費として計上できる範囲が広がるからです。

法人のほうが税率が低くなるタイミングは、所得が900万円を超えたときです。法人化すると、事業を手伝っている家族に役員報酬として所得を分配できるようになります。

損益通算をする

アパート経営を始めても、黒字になるとは限りません。所得が赤字になった場合は、確定申告で損益通算すると節税につながります。損益通算は、ほかの所得に損益を合算することです。

合算できる所得は不動産所得のほかに、譲渡所得や事業所得、山林所得があります。損益通算によって所得の総額を下げられるため、税金もおさえられます。

アパート経営を始めたら確定申告は必要?

アパートのオーナーが事業で一定の要件を満たすと、確定申告が必要です。ここからは、アパート経営で確定申告が必要なケースや確定申告の時期などを解説します。

一定の不動産所得を得ていたら必要

アパート経営で不動産所得が20万円以上になれば、確定申告が必要です。ただし、不動産所得と家賃収入はイコールではありません。不動産所得とは、総収入金額から必要経費を差し引いた金額です。

そのため、家賃収入が20万円以上でも不動産所得が20万円を下回れば、確定申告は不要です。

確定申告はいつやるの?

確定申告は、1月1日~12月31日までの所得分を翌年の2月16日~3月15日までの期間におこないます。必要書類も多いため、アパート経営が初めての人は早めに準備しておくと安心です。

ここ数年は新型コロナウイルス感染拡大の影響を受け、申告期間が延長されました。延長の通知はいつ発表されるかわからないため、税務署の公式ホームページで随時チェックしておくようにしましょう。

収支を証明する書類は必ず保管しよう

アパート経営で節税するためには、正確な収支を把握しておくことが大切です。そのため、事業にかかった費用や収支などを証明できるものは、すべて保管しておくようにしましょう。

領収書やレシートは、収支を証明できる重要な書類です。ボールペンやノートなどの金額が低くても、レシートを受け取る習慣をつけましょう。

収支の証明ができない場合、たとえ事業にかかった費用でも経費として認められないことがあるので注意が必要です。

アパート経営をするなら経費率について勉強しよう

アパート経営を始めても、軌道に乗るまでは時間がかかるケースも珍しくありません。安定した収入が得られるようになったあとも、経費率をチェックして無駄を省く工夫をしてみましょう。

また、初めてでわからないことが多い場合は、土地活用プランを提供する会社に相談してみるのも手段のひとつです。土地活用のプロに相談すれば、安定した経営を実現できるアドバイスが受けられます。

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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