ワンルームマンションの売却で損をしない!基本の流れと6つのコツ

ワンルームマンションの売却で損をしない!基本の流れと6つのコツ

ワンルームマンションを売却したいと思っても、「損をすることにならないか不安」「何から始めればよいかわからない」という人も多いのではないでしょうか。

しかし、手続き自体は専門知識が問われるほど難しいものではありません。基本的な流れとコツを掴んでいれば、初めて挑戦する人でも慌てることなく適正価格で売却できます。

この記事では、基本的な流れを7つのステップに分けて解説したあと、後悔せずに売却するための6つのコツを紹介します。不動産会社の選び方や節税に役立つ特例、ワンルームマンションの売却に関係した悩みの相談先なども解説しましょう。

7つのステップでワンルームマンションを売却

不動産会社に仲介を依頼してワンルームマンションを売却する際の手順を、7ステップに分けて解説します。

  • Stpe1:現状や希望の確認
  • Step2:ワンルームマンションの査定
  • Step3:不動産会社との契約
  • Step4:ワンルームマンションの売却活動
  • Step5:購入希望者と売買契約
  • Step6:売買代金受領・物件引き渡し
  • Step7:利益の出る売却で確定申告

Stpe1:現状や希望の確認

事前準備として確認しておきたい事項は次の通りです。

  • ローンの残債
  • 住宅以外の財産
  • 売却希望額
  • 売却期間

住宅購入で利用したローンの残債がある場合、売却益+財産で完済できなければ、物件に抵当権を設定している金融機関が売却を認めてくれません。まずはローンの残債と財産総額を確認しましょう。そのうえで、いくらで売却する必要があるのかを計算します。なお、ローンを完済している場合は金融機関の制限を受けないため、売却希望額も自由です。

ただし、自分が住んでいるワンルームマンションを売却する場合は、転居費用やその後の生活に必要な資金も含めて計算することをおすすめします。

次に大切なのは売却活動にかけられる期間です。ローン返済が難しい、新居への入居日が決定しているなどの理由で短期間で売却することを目指すか、希望額で売れる買主が現れるまで待てるのか、指針を決めておきましょう。

Step2:ワンルームマンションの査定

売却希望額と期間のめどがついたら、不動産会社に査定を依頼します。査定方法には「机上査定(簡易査定)」と「訪問査定」の2種類があり、どちらも無料ですが次のような違いがあります。メリットとデメリットで比較してみましょう。

 

机上査定

訪問査定

メリット

  • 電話やメールのやりとりで済む
  • 当日~3日で査定結果を受け取れる
  • 物件の広さ・間取り・築年数などの情報だけで査定してくれる
  • 相場を把握できる
  • 物件の状態・周辺環境などを含めて査定してもらえる
  • 実際に売却できる金額に近い価格がわかる
  • 担当者の人柄がわかりやすい

デメリット

  • 物件の状態なども含めた適正価格は算出できない
  • 実際に売却できる価格と乖離する可能性がある
  • 担当者の人柄までは伝わりにくい
  • 現場訪問に対応するためにスケジュールを調整する必要がある(仕事を休むなど)
  • 査定に時間がかかる

違いがあることはわかりましたが、どちらか一方しか選択できないわけではありません。机上査定を複数社に依頼して相場を把握し、そのなかから2〜3社を絞り込んで訪問査定を依頼するのが一般的です。

Step3:不動産会社との契約

査定結果や担当者の人柄などを確認し、仲介を依頼したい不動産会社が決まったら「媒介契約」を結びます。媒介契約には3種類あり、次のような違いがあるので自分の希望に沿ったものを選びましょう。

 

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

自己発見取引

不可

他社との契約

不可

不可

依頼主への報告義務

なし

2週間に1回以上

1週間に1回以上

レインズへの登録義務

なし

7営業日以内

5営業日以内

自己発見取引は、自分でみつけた買主に不動産を売却する(売買契約を結ぶ)ことです。親族や知人が買主になる可能性があるなら、自己発見取引が「可」の媒介契約が適しています。

他社との契約ができるのは、一般媒介契約のみです。専任媒介契約と専属専任媒介契約では他社と同時に仲介を依頼することはできません。媒介契約の有効期限は最大3カ月で、契約を解除するか期間満了をむかえれば他社に依頼できます。

売却活動の進捗や内容の報告を定期的に受けたいなら、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選びましょう。一般媒介契約の場合は報告義務がないため、自ら尋ねなければ情報を得られないかもしれません。

レインズは、国土交通省が指定する不動産流通機構のネットワークのことです。レインズに登録するとほかの不動産会社が情報を閲覧できるようになります。その情報を自社が抱えている見込み客に提示し、購入意志を示した場合は、買主が媒介契約を結んでいる不動産会社に連絡します。

Step4:ワンルームマンションの売却活動

不動産会社と媒介契約を結び、物件の売り出し価格を決めたら売却活動が始まります。売却活動の具体的な内容は次の通りです。

  • 不動産ポータルサイトに物件情報を掲載する
  • そのほかの広告を掲載する
  • 購入希望者の内見に対応する
  • 購入希望者と金額や条件を交渉する

不動産ポータルサイトや広告への掲載は、不動産会社がおこないます。一方、内見への対応や交渉は売主主体です。アピール力や交渉力が必要なので、物件のことを自ら説明できるよう情報を整理したり、印象をよくするために室内を掃除・換気しましょう。買主の都合に合わせたスケジュール調整も大切です。

なお、投資用マンションで入居者がいる場合は、入居状態で売却するオーナーチェンジになるため内見に対応する必要はありません。

Step5:購入希望者と売買契約

内見・交渉後に売主と購入希望者双方が納得できる金額と条件がでそろったら、売買契約書を作成して契約を結びます。契約書に記載する主な事項は次の通りです。

  • 売買物件の表示
  • 売買代金・手付金の金額と支払日
  • 所有権の移転・引き渡しの内容と期日
  • 公租課税の分担(売主が支払い済の固定資産税などの分担)
  • 反社会勢力排除の内容(反社会勢力ではないことの同意)
  • ローン特約(購入希望者がローン審査で落ちた場合は契約を白紙にする)
  • 付帯設備などの引渡し
  • 手付解除の条件
  • 物件の滅失・毀損に関わる内容
  • 契約違反による解除(解除可能な期日や違約金の予定額)
  • 契約不適合責任(売買契約時に発覚していなかった破損・不具合などの補償)
  • 特約事項(物件引き渡し前にクリーニング・リフォームするなど)

売買契約の時点で、買主は売主に手付金を支払います。なお、売買契約書の作成は仲介を依頼する不動産会社が担当しますが、売主が用意するものがあるので準備をしましょう。具体的には次の通りです。

  • 物件の登記済証
  • 印鑑証明書と実印
  • 本人確認書類
  • マンションの管理規約(修繕費積立金などの情報)
  • 固定資産税納付書
  • 収入印紙(売買代金に応じた課税金額分)
  • 仲介手数料(売買契約後に不動産会社に支払う)

Step6:売買代金受領・物件引き渡し

一般的に、売買契約後から1カ月ほど経過した後、売買代金の受け取りと物件引き渡し(所有者の移転登記)を同時におこないます。契約と代金の受け取りにタイムラグが生じるのは、売買契約後に買主のローン審査がおこなわれるからです。

売買契約時に手付金を受領している場合、物件引き渡し時は売買代金総額から手付金の金額を差し引いた残代金を受領するケースもあります。これは契約内容次第です。

また、契約書で決めた公租課税の分担をするための清算金も受領します。固定資産税の支払い義務は、毎年1月1日に不動産を所有している人にありますが、売却による物件引き渡し後の支払い相当額は日割り計算で買主に請求するのが一般的です。

なお、物件引き渡しの手続き自体は金融機関の窓口などでおこなわれます。鍵を渡すことになるため、自身が住んでいるワンルームマンションの場合は、引き渡し日以前の引っ越しが必要です。投資用マンションの場合は、入居者に対してオーナーが変わることを通知しておきましょう。

Step7:利益の出る売却で確定申告

確定申告は所得税を決定するために必要な手続きで、申請期間は毎年2月16日〜3月15日です。申請する年の前年、1月1日〜12月31日までの所得(売上から経費を差し引いた利益)を申請します。

会社員の場合は、自分で確定申告せず会社の年末調整で対応しますが、不動産の売却で得た利益(譲渡所得)は給与収入とは異なるため、自分で申告しなければなりません。不動産売却で得た所得の計算方法は次の通りです。

譲渡所得=売却代金-取得費-譲渡費用

取得費は物件の購入価格から、経年劣化分の価値を差し引いた(減価償却)金額です。譲渡費用は仲介手数料や印紙代など売却にかかった経費の総額です。

なお、上記の計算で譲渡所得が0円以下であれば課税対象にならないため、確定申告の義務はありません。ただし、マイナスの場合は給与・事業所得と損益通算することで節税できる可能性があるため、申告することをおすすめします。節税に関する制度は後述します。

ワンルームマンションを売却する6つのコツ

手順がわかったところで、次は売却成功のコツを解説します。売却活動を始める前から取り組めることがあるので、できるだけ早いうちから準備を進めていきましょう。

相場を調べるため査定は複数の不動産会社へ依頼

1社だけに査定を依頼しても、提示される査定額が相場より安いのか高いのか判断できません。比較検討するために、査定依頼は複数社におこないましょう。

また、各社に依頼する前に周辺物件の売り出し価格を調べ、相場を把握してから査定結果を確認するのもおすすめです。各社の査定結果が事前に調べた相場と乖離している場合、その理由を不動産会社に質問しやすくなります。

なお、自分で複数社を見つけ出すのは時間と手間がかかるため、スムーズに進めたいなら一括査定サイトを活用しましょう。物件情報を入力すれば簡単に複数社へ依頼を出せます。

長期的な視点で売却タイミングを検討

ワンルームマンションに限らず、不動産の市場価値は日々変わります。売却するタイミングで利益を得るか損をするか、わかれるのが特徴です。売却の必要性に迫られていない限りは、長期的な視点で売却タイミングを検討しましょう。考え方の具体例は次の通りです。

  • 周辺の開発が決定しており、物件価値の向上が期待できる来年以降に売却する
  • 投資用ワンルームマンションの収支がマイナスになったら損切りのために売却する
  • 同マンションの別の部屋・近隣の似た物件(競合)が売り出し中なのでタイミングをズラす
  • 投資用の場合はオーナーチェンジのほうが高く売れやすいので、入居者がいるときに売却する

投資用物件は空き室状態で売却するよりもオーナーチェンジする方が、物件のみの適正価格よりも高く売れる可能性があります。買主が入居者を募集するための費用と手間を省けるという付加価値があるからです。

実績や担当との相性で不動産会社を厳選

仲介を依頼する不動産会社を選ぶときは、査定額だけでなく会社の実績や担当者との相性も重視しましょう。次のようなポイントに注目するのがおすすめです。

  • ワンルームマンション売却の実績が豊富
  • 物件のあるエリアの情報に強い
  • インターネット広告が得意
  • 査定額の根拠を明確に説明してくれる
  • 連絡・返答が迅速かつ丁寧
  • 不動産売却に関連したさまざまな悩みの相談にのってくれる

不動産全般の実績が多くても、ワンルームマンション売却が得意とは限らないため、売りたい物件の実績が多いかどうかを確認しましょう。また、周辺環境や価格変動の可能性など、物件のあるエリアの情報に強い不動産会社がおすすめです。

ただし、不動産会社自体の実績や抱えている情報量が豊富でも、担当者との相性がよくなければ売却活動がスムーズに進みません。担当者が合わないと感じるときは担当替えを申し出るか他社に切り替えましょう。不動産の売却期間は3カ月〜半年かかるため、ストレスなくやりとりを続けられることが大切です。

かかる費用や値引きを考慮して売り出し価格の決定

売り出し価格は不動産ポータルサイトや広告に掲載する金額のことです。査定額を基準として、次のようなポイントを考慮して売り出し価格を決定します。

  • 住宅ローンの完済に必要な金額
  • 引っ越し代や仲介手数料などの支出
  • 売却活動にかけられる期間
  • 値下げ交渉があることを前提にする

支出にあわせて価格を決めるのはもちろんですが、売却活動にかけられる期間も売り出し価格の決定のためには重要なポイントです。査定額は一般的に3カ月以内で売れる見込みの高い金額ですが、もっと早く売却する必要があるときは、査定額より低い金額で売り出すことで購入希望者を募りやすくなります。逆に、希望の金額で買ってくれる人が現れるまで待てるのであれば、査定額以上の金額で売り出すことも可能です。

気を付けたいのは、売り出し価格で売れるとは限らないという点です。最終的な売却価格は購入希望者との商談で決まるため、値下げ交渉があるかもしれません。交渉に応じることで希望額を下回る可能性があるので、妥協できる金額の幅も決めておきましょう。

大規模なリフォームは避ける

リフォームで印象をアップさせたほうが売れやすく思えるかもしれませんが、大規模リフォームは避けましょう。大規模リフォームは数百万円単位のコストがかかるため、かけた費用を上乗せしなければ利益にならない可能性があります。

また、売主にとって魅力的な物件に生まれ変わったとしても、市場のニーズと合致しているとは限りません。ハウスクリーニングや壁紙・ふすまなどの一部張り替えといった修繕程度にとどめておくことをおすすめします。

税金対策を忘れない

確定申告時に申請すれば適用できる、節税可能な制度・特例があります。次の表を参考に、利用できるものがあるかを確認しておきましょう。

制度・特例の名称

内容

適用できる条件

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

譲渡所得から最高3,000万円を控除

マイホームを売った場合

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

譲渡所得の6,000万円いかの部分の税率(所得税・住民税)を20%から14%に引き下げ

所有期間10年を超えるマイホームを売った場合

特定の居住用財産の買換え特例

家の買換えをし、新居の金額が譲渡価額(売却額)よりも高い場合は課税されない

・所有期間10年を超えるマイホームの売却

・新居の床面積が50平米以上

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失が生じた場合、給与・事業所得から譲渡損失分を控除する(損益通算)。控除しきれない場合は翌年以降3年間繰り越して控除できる。

・マイホームを売った場合

・合計所得金額が3,000万円以下

売却困難なワンルームマンションは買取

そのままの状態では一般的な購入希望者には売りづらい、あるいは希望の売却期間で売れる見込みが低い場合には、不動産会社が直接購入する「買取」を検討してみましょう。買取の仕組みとメリット・デメリットを解説します。

ワンルームマンション買取の仕組み

買取は購入希望者を募ることなく、不動産会社が直接買い取る方法です。買い取った不動産会社はリフォームなどをおこなって転売したり、賃貸物件にしたりして自社の利益にします。不動産会社の仲介による一般的な売却方法と買取との違いは次の通りです。

 

仲介売却

買取

買主

主に個人

不動産会社

売却までの期間

3カ月~半年

最短で数日

売却価格

相場程度

仲介売却より低い金額になりやすい

仲介手数料

必要

不要

ワンルームマンション買取のメリット

買取を選択した場合の主なメリットは次の通りです。

  • 現金化が早い
  • 内見対応などの時間や手間がかからない
  • 仲介手数料がかからない
  • 売却活動をしていることを周囲に知られない
  • 契約不適合責任が免責される可能性が高い

買取の場合は最短数日で売買契約を結び、現金化できる可能性があります。新居の購入や住宅ローン返済遅滞による競売などで、売却に時間をかけられないときは有効です。内見対応や交渉のための時間と手間も節約できます。不動産会社と商談するだけなので、売却活動をしていることが周囲に知られることもまずありません。

媒介契約を結ばないため仲介手数料がかからないこともメリットです。また、個人間で売買契約した場合は、売却時に発覚していなかった欠陥や不具合を補償する「契約不適合責任」が生じますが、買取の場合の契約条件では免責される傾向にあります。

ワンルームマンション買取のデメリット

買取を選択した場合のデメリットは、仲介売却よりも低い金額になりやすいことです。その理由は、不動産会社には買い取った後、転売や賃貸にするためのコストが生じるからです。具体的には、付加価値向上のためのリフォーム・広告・営業費用・契約不適合責任を免責するためのリスク負担などが挙げられます。

ワンルームマンション売却で迷ったときの相談先

ワンルームマンション売却の流れは上記までの通りですが、迷いや不安があり誰かに相談したい人もいるでしょう。最後に、迷ったときの主な相談先を紹介します。

売却全般の相談は不動産会社

売却に直接かかわることは、不動産会社に相談すれば回答を得られます。具体的には次の通りです。

  • 売却までの流れの詳細
  • 必要書類・資料
  • リフォームをしたほうがよい範囲
  • 内見対応や交渉の際のコツ

ただし、不動産以外のことについては基本的に守備範囲外です。不動産会社によっては、悩みに応じた専門家を紹介してくれることがあります。

ワンルームマンションのローンは金融機関

ローンの残債がある場合、物件に抵当権を設定している金融機関の了承がなければ売却できないため、事前の相談は必須です。また、売却代金を返済に充てて完済する場合は、買主がローンを借りる金融機関の窓口で、次の手続きが同時におこなわれます。

  • 売主のローン完済後に物件の所有権が買主に移転する旨の登記申請書の作成
  • 買主のローンの融資実行
  • 売却代金の受領
  • 住宅ローンの完済
  • 抵当権の抹消登記
  • 物件の所有者移転登記

なお、当日は登記手続きをスムーズに進めるために、司法書士に同席を依頼するのが一般的です。また、売却代金の受領後すぐにローンを完済しなければならないため、上記手続きを実行する期日やローンの繰り上げ返済手数料などを金融機関と確認しておく必要があります。

特定の悩みは各種の専門家

不動産売却の流れやローン以外の悩みは、各種専門家に相談しましょう。主な相談先と相談内容の例を表で紹介します。

相談先

相談内容の例

弁護士

  • 売却したいワンルームマンションが相続や財産分与の対象で揉めている
  • 物件購入以外のローン、借金で悩んでいる
  • 売買契約書を確認してほしい
  • 売主や不動産会社とトラブルになったときに対応してほしい

司法書士

  • 各種登記手続きを円滑に進めたい
  • 売買契約書を確認してほしい

税理士

  • 自分の代わりに確定申告をしてほしい
  • 節税できる制度や特約を教えてほしい

国税庁の電話相談窓口・税務署・市町村主催の相談会

  • 確定申告は自分でおこなうが、やり方を教えてほしい
  • 節税できる制度や特約、手続きを教えてほしい

まとめ

ワンルームマンション売却の流れとコツを中心に解説しました。専門用語が多く難しく思えるかもしれませんが、信頼できる不動産会社に出会えれば、初心者でも安心して手続きを進められます。まずは、一括査定サイトなどを活用して複数社の査定結果を比較し、査定の根拠を尋ねてみましょう。

ただし、不動産会社が対応してくれることが多いとはいっても、内見対応や売買契約などは売主が主体です。物件や周辺環境の情報を整理するなど、積極的に取り組むことが大切です。不動産会社や金融機関、各種専門家に相談して不安を払拭し、納得できる金額や条件で売却を成功させましょう。