区分マンションの売却で迷わない!基本の流れや成功するコツを紹介

区分マンションの売却で迷わない!基本の流れや成功するコツを紹介

区分マンションの所有者の中には「初めてなので売却方法がわからない」「売却で失敗しなくない」と考え、なかなか踏み切れずにいる人も多いのではないでしょうか。初めての売却でも基本的な流れやコツを把握していれば、スムーズな売却が期待できます。

この記事では区分マンションの売却が初めての人に向けて、基本的な流れや売却のコツをわかりやすく解説します。後半では売却で成功するコツや注意点も紹介するので、区分マンションの売却を理想の形で成功させましょう。

※本記事の価格はすべて税込価格で表記しています

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区分マンションを売却する基礎知識

不動産の取引においては、購入と売却では手続きや費用などが異なります。また、不動産価格は常に変動しているため、購入時と同じ金額で売却できるとは限りません。そのため、初めて区分マンションを売却する際には、価格の動向や費用に着目することが大切です。

ここでは、区分マンションを売却する基礎知識を解説します。

区分マンション価格の推移

不動産価格は、社会情勢やニーズなどのさまざまな要因が影響します。例えば東京オリンピックが開催される前は景気回復が見込まれたため、周辺エリアの不動産価格が上昇傾向で推移しました。

しかし、2020年に入ってからは世界的にコロナショックに陥り、自粛ムードの中で不動産価格がやや下落しました。その後は自粛の段階的な緩和によって新築マンションの供給が回復し、大きな下落もなく順調に価格が上昇している状態です。

2008年のリーマンショックでは価格の低迷が続いたものの、直近10年の大きな流れでは上昇傾向です。今後は価格がすぐに暴落しないと予測されていますが、国の製作や国際情勢、景気の先行き不安などによって下落する可能性はあります。

区分マンションの売却にかかる費用

区分マンションを売却する際には、仲介手数料や印紙税などのさまざまな費用がかかります。住宅ローンの残債がある場合は完済しないと売却できません。売却代金を充てるまたは自己資金を準備しましょう。

区分マンションを売却する際にかかるおもな費用や目安は、次の通りです。

費用内容目安
仲介手数料仲介を依頼する不動産会社に対して支払う成功報酬

売却価格×0.3%×60,000円+消費税
※売却価格が400万円超の場合

印紙税印紙税法で定められた文書に対して課せられる税金

200円~
※売却価格によって異なる

登録免許税住宅ローンを完済する際に抵当権を抹消するための手続きに対する税金

ひとつの不動産につき1,000円
※建物と土地の場合は2,000円(1,000×2)

司法書士への報酬登記を司法書士に依頼した場合に発生する報酬

10,000~30,000円程度
※司法書士事務所によって異なる

繰上返済手数料住宅ローンの残債を一括で完済する際にかかる手数料

金融機関によって異なる
※無料の金融機関もある

譲渡所得税不動産の売却益に対して課せられる税金売却価格や不動産の所有期間に応じて異なる

不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を依頼するケースがほとんどです。仲介手数料は宅地建物取引業法で上限額が決められており、400万円超の場合は表中の速算式で計算できます。

上限額は売却価格によって異なりますが、2,000万円で72万6,000円(税込)、3,000万円で105万6,000円(税込)になります。

また、返済期間が残っている住宅ローンを一括で完済する際には、繰上返済手数料がかかる金融機関が多いです。しかし、最近ではネット銀行を中心に繰上返済手数料を無料に設定しているところも増えています。

区分マンションを売却する流れ

区分マンションは、不動産会社に仲介を依頼せず個人間で取引きすることも可能です。しかし、不動産の売却には専門的な知識を要するだけでなく、個人間の取引はトラブルに発展しやすい側面があります。

特に不動産の売却が初めての場合は、専門知識とノウハウを兼ね備えた不動産会社に依頼しましょう。ここからは、区分マンションを不動産会社の仲介で売却する流れを解説します。

1:売却する区分マンションの相場を調査

区分マンションを売却する際には、手順を誤ると後戻りできなくなるリスクがあるので注意が必要です。例えば相場を調べないまま仲介の不動産会社を決めると、近隣の類似物件よりも安く売却してしまう可能性があります。

住宅ローンが完済できるかは売却価格が大きく影響するため、不動産会社を決める前に相場を調べておきましょう。相場を調べるおもな方法は、次の通りです。

  • レインズマーケットインフォメーション
  • 土地総合情報システム
  • 不動産会社による査定

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣が指定する公益財団法人の不動産流通機構が運営する不動産情報システムです。過去の取引情報が掲載されており、類似物件の取引価格が閲覧できます。

土地総合情報システムは国土交通省が運営する情報システムで、地価公示や都道府県地価調査の結果、不動産の取引価格が掲載されています。レインズマーケットインフォメーションと同様に類似物件の取引価格を調べることが可能です。

また不動産会社による査定には、机上査定訪問査定の2種類があります。どちらも不動産会社に依頼すれば、基本的に無料で査定可能です。机上査定は査定結果が早く出る一方で、築年数や所在地などのデータのみを用いるため、大まかな査定額しかわかりません。

訪問査定は机上査定のデータだけでなく、担当者が実際に物件を見た調査結果が加味されます。机上査定に比べると査定結果が出るまでに時間がかかりますが、より精度の高い査定額がわかります。

なお、査定額は不動産会社ごとに異なるため、複数社に依頼しましょう。査定額を比較すれば、区分マンションの相場を把握できます。

2:売却の仲介を依頼する不動産会社を厳選

スムーズに売却するためには、売却実績や担当者との相性も重要なポイントです。査定の際のやり取りを通じて、信頼できる不動産会社を見極めましょう。

また査定額は売り出し価格を決める目安にもなります。相場から極端にかけ離れた査定額を提示する不動産会社は、顧客を獲得するためにあえて高くしている可能性もあります。査定額が高いだけで不動産会社を決めずに、売却可能な金額なのかや根拠についても担当者に確認しましょう。

実績や経験から査定額に自信がある不動産会社なら、納得できる根拠を説明してくれるはずです。

3:厳選した不動産会社と媒介契約

査定額に納得し、信頼できる不動産会社を見つけたあとは、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に区分マンションの売却活動を依頼するための契約です。媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なります。

媒介契約の種類複数社との契約自己発見取引レインズへの登録進捗状況の報告義務契約の有効期間
一般媒介契約任意任意任意
専任媒介契約不可契約から7日以内2週間に1回以上3ヶ月以内
専属専任媒介契約不可不可契約から5日以内1週間に1回以上3ヶ月以内

専任媒介契約と専属専任媒介契約は複数社と契約できないため、売却活動を積極的に行ってくれる可能性があります。契約から5日または7日以内には、レインズへの登録義務が義務づけられています。

レインズは、不動産会社同士で物件情報を共有できるシステムです。登録すれば多くの不動産会社が物件情報を把握できるため、買い手の早期発見が期待できます。

一般媒介契約は複数社に同時に売却活動を依頼できるため、買い手の幅が広がります。しかし、自社で売買契約が成立するとは限らないため、積極的に売却活動をしてもらえるかは不動産会社次第です。

4:区分マンションの売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだあとは、いよいよ売却活動のスタートです。まずは査定額や周辺の類似物件の状況などを考慮し、担当者と相談しながら区分マンションの売り出し価格を決めましょう。

周辺の類似物件よりも高い価格に設定すると、安い物件に購入希望者が集まり、売れ残る可能性があるので注意が必要です。売り出し価格が決まったら、不動産ポータルサイトやチラシなどに物件情報を掲載してもらいます。

購入希望者が現れると、実際の物件を見学してもらう内覧が行われます。内覧時の印象が悪ければ購入意欲が下がる可能性があるため、当日までに清掃や整理整頓は済ませておきましょう。ただし、投資用物件で入居者がいる状態で売却する場合は、内覧が不要です。

5:売買契約をして区分マンションの引き渡し

内覧を経て購入希望者が見つかったあとは、価格や引き渡しなどの条件をすり合わせたうえで売買契約を結び、その際には、買い手から売却価格の一部を手付金として受け取ります。

手付金の金額は、売却価格の10~20%程度が一般的です。売買契約後は所有権移転登記や抵当権抹消などの手続きを必要とするため、通常は物件の引き渡しまでに1ヶ月程度の期間を空けます。

引き渡し当日を迎えると売却価格の残金を受け取り、登記手続きに必要な書類への署名を行います。投資用物件で入居者がいる場合は、オーナー変更の通知をもって区分マンションの売却は完了です。

6:売却をした翌年に確定申告

区分マンションの売却で利益がでた場合は、譲渡所得税を納付するために確定申告が必要です。確定申告のタイミングは売却の翌年なので、忘れないように注意しましょう。譲渡所得税の課税対象になるのは売却価格そのものではなく、次の計算式で算出します。

譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用

取得費は区分マンションの購入にかかった費用で、購入費用や仲介手数料などが含まれます。譲渡費用は、仲介手数料や印紙税などの売却にかかった費用です。確定申告書は、税務署の窓口や国税庁の公式ウェブサイトなどで入手できます。

国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、画面の案内に従って入力するだけで確定申告書が作成可能です。

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区分マンションの売却で成功するコツ

ここからは、区分マンションの売却で成功するコツを解説します。

売却のタイミングを見極める

不動産価格は日々変動しているため、高く売却するためにはタイミングを見極めることが大切です。区分マンションの売却におすすめのタイミングは、次の通りです。

  • 投資用マンションの収支がマイナスになったとき
  • 区分マンションの価格が上昇しているとき
  • 所有期間が5年を過ぎたとき

マイナス収支が続くと利益が増えないため、将来的な不安を感じて売却する人もいます。路線価(相続税評価額)は、インバウンド事業の活性化や再開発などで上昇することがあります。高値での売却が期待できるため、路線価の上昇中が狙い目です。

また、譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が20%程度違います。所有期間が5年を過ぎていれば低い税率が適用されるため、5年未満の場合は売却時期を待ったほうがよいでしょう。

売却前のリフォームは不動産会社に事前相談

不動産を初めて売却する人の中には、リフォームしたほうが高く売却できると考える人もいるかもしれません。しかし、当然ながらリフォームには費用がかかります。リフォーム費用を売り出し価格に上乗せしても、すぐに売却できるとは限りません。

上乗せすることで周辺の類似物件よりも価格が高くなり、購入希望者がなかなか現れない事態に発展する可能性もあります。酷い汚れや目立つキズなどの気になる場所がある場合は、リフォームではなく最低限の補修に留めておいたほうがよいでしょう。

値下げ交渉に応じても利益が出る価格設定

区分マンションは、売り出した価格でそのまま売買契約が成立するとは限りません。売買契約までの過程で、購入希望者から値下げ交渉を持ち掛けられるケースも多いです。相場や住宅ローンの残債を考慮し、ギリギリ利益が出る価格設定では損をする可能性があります。

そのため、売り出し価格は値下げ交渉を想定したうえで設定するようにしましょう。適正な売り出し価格を設定するポイントは、最低価格を決めておくことです。最低価格に上乗せして売り出すと、値下げ交渉に応じても損をするリスクを下げられます。

売却するまでの期間に余裕を

マンションを売却するまでの期間は、平均で4~6ヶ月程度です。売却を成功させるためには、期間に余裕を持たせることが大切です。余裕があれば、希望条件にあう購入希望者が現れるまで待つ時間があります。

余裕がないと、早く売却したいがために安易に値下げ交渉に応じてしまう可能性があります。売却活動だけでなく不動産会社探しに時間を要するケースもあるため、余裕のある売却計画を立てましょう。

確定申告で節税対策

区分マンションを売却して利益がでると、譲渡所得税を納付するために確定申告が必要です。譲渡所得税は要件を満たせば特別控除が適用でき、節税につながります。区分マンションの売却で利用できるおもな特別控除は、次の通りです。

  • 3,000万円特別控除
  • 所有期間10年超の軽減税率
  • 特定居住用財産の買い替え特例
  • 譲渡損失の損益通算と繰越控除

マイホームを売却する場合は、3,000万円特別控除が利用できる可能性が高いです。3,000万円特別控除は譲渡所得から3,000万円を差し引けるため、課税対象がなくなり、確定申告が不要になるケースもあります。

また、住み替えの場合は特定居住用財産の買い替え特例が利用できる場合があります。新たに購入した物件の金額が売却した物件の金額を上回ると、譲渡所得税の税負担を一時的に繰り延べることが可能です。

各特別控除にはそれぞれ適用条件があるため、国税庁の公式ウェブサイトで確認が必要です。

区分マンションを売却する3つの注意点

最後に、区分マンションを売却する際の注意点を3つ解説します。

仲介以外の売却方法で損をする可能性

区分マンションを売却する方法は仲介のほかに、不動産会社による買取や個人売買があります。不動産取引は専門的な知識が必要なので、不動産会社に仲介を依頼するケースが多いです。

不動産会社による買取は仲介が不要なので早く売却できることに加え、仲介手数料も発生しません。その一方で、査定額は仲介よりも安くなる傾向があります。買取の場合、市場価格の70%程度が相場です。

また、個人売買は契約に不備が起きやすく、トラブルも発生しやすいのが現状です。特に売買契約書を交わさず口約束で譲渡する場合、言った言わないの水掛け論になるケースも少なくありません。

売却マンションに問題が発覚すると契約不適合責任

区分マンションの売却では、売り手が想定していない思わぬトラブルが起きることがあります。例えば売却後に、区分マンションに何らかの不具合が発覚したケースです。売却後でも、不具合が発覚すると一定期間は売り手に契約不適合責任を負う必要があります。

契約不適合責任とは、売却までに把握できなかった不具合が発覚した場合に、売却後から一定期間は売り手が買い手に対して負う責任のことです。基本的には、契約不適合責任の適用範囲や期間は売買契約書に明記します。

売買契約書できちんと明記していれば、範囲外や期間外に不具合に対応を求められる可能性を下げられます。

確定申告を忘れて追加の納税

譲渡所得税を納付するためには、区分マンションを売却した翌年に確定申告が必要です。申告書の提出期間は、原則として毎年2月16日~3月15日までの1ヶ月間。申告が必要な状態でも、税務署から手続きを促す通知が来るわけではありません。

うっかり忘れると延滞税や無申告加算税のペナルティがあるため、申告を忘れないように注意しましょう。

まとめ

初めて区分マンションを売却する場合でも、事前に基礎知識や流れを把握しておけば慌てずに対応できます。区分マンションの売却に強い不動産会社を見つけ、売り出すタイミングを見極めると、高値での売却も期待できます。

また、売却には仲介手数料や登録免許税などの諸費用がかかるため、最終的な手取りがどのくらいになるかをシミュレーションしておくと安心です。不安がある場合は不動産会社に相談し、区分マンションの売却を成功させましょう。

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この記事の著者
駅探PICKS編集部
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