マンション査定の4つの方法。査定時の注意点やよくある疑問も解説

マンション査定の4つの方法。査定時の注意点やよくある疑問も解説

マンション査定はどのようなことをするのか、どこに頼めばいいかなど、初めて利用するときの不安は尽きません。マンションの売却を考えるうえで、マンション査定はとても重要な調査項目です。

ここでは、初めてマンション査定を利用しようとしている人に向けて、マンション査定の基本や注意点を紹介します。マンション査定で失敗しないように、ポイントを押さえてマンション売却をスムーズに進めましょう。

マンション査定で失敗をすると、売却活動や最終的な売却価格にも影響してきます。複数の不動産会社に査定を依頼する中で、仲介を依頼する会社を見つけるためにも、マンション査定を理解しておきましょう。

マンション査定の基本

マンションを手放そうと考えているなら、マンション査定の知識が重要になります。

マンション査定では、売却できそうな金額を不動産会社に教えてもらうことを指します。

不動産会社は周辺の相場や過去の売却事例、最新の不動産売買動向などを加味して、査定額を提示してくれます。査定額をもとに、依頼する不動産会社や売却計画など具体的な売却活動を進めていきます。

マンション査定でチェックされる項目

マンションを含め不動産の査定を行う場合には、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準が参考になります。

分野

項目

マンション構造全体に関する基準

(建物に係る要因)

  • 建築(新築、増改築等又は移転)の年次
  • 面積、高さ、構造、材質等
  • 設計、設備等の機能性
  • 施工の質と量
  • 玄関、集会室等の施設の状態
  • 建物の階数
  • 建物の用途及び利用の状態
  • 維持管理の状態
  • 居住者、店舗等の構成の状態
  • 耐震性、耐火性等建物の性能
  • 有害な物質の使用の有無及びその状態

土地に関する基準

(敷地に係る要因)

  • 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
  • 敷地内施設の状態
  • 敷地の規模
  • 敷地に関する権利の態様

マンションの規模や計画に関する基準

(建物及びその敷地に係る要因)

  • 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
  • 建物と敷地の規模の対応関係
  • 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

マンションの専有部分に関する基準

(専有部分に係る個別的要因)

  • 階層及び位置
  • 日照、眺望及び景観の良否
  • 室内の仕上げ及び維持管理の状態
  • 専有面積及び間取りの状態
  • 隣接不動産等の利用の状態
  • エレベーター等の共用施設の利便性の状態
  • 敷地に関する権利の態様及び持分
  • 区分所有者の管理費等の滞納の有無

国土交通省の鑑定基準を見ると、マンションを購入した時からある程度資産価値は決まっているということがわかります。マンションの特徴は、「年数を重ねると価格が安くなる」「構造が画一的なため、売却事例から売却額に近いマンション査定額が提示できる」ということです。

そのような中で重要となるのが不動産会社選びになります。大切な物件の価値を理解し、適切な価格で丁寧に売却先を見つけてくれる不動産会社を見つけましょう。

マンションの査定額の算出方法

マンション査定でチェックされる項目について紹介しましたが、実際に査定額を算出する方法は、以下3つの算出方法を組み合わせて不動産会社が算出を行います。

算出方法

計算方法

取引事例比較法

試算 = 取引事例価格 × 事情補正 × 時点修正 × 地域要因比較 × 個別的要因比較

原価法

試算 = 再調達原価 × (1-減価修正率)

収益還元法

試算 = 年間純収益 ÷ 還元利回り

取引事例比較法は、マンションや土地などの不動産を売却する際に主に用いる手法です。売却しようとしているマンションに類似する過去の取引事例を調査し、査定価格の参考にします。特にマンションは共通する条件が多く、同じマンションで過去に売買が成立した事例があれば参考価格として試算されます。

時点修正については、「過去の売却時点」と「対象マンションとの築年数の違い」などを比較して補正が加えられます。その他、部屋の階数や位置などの要因を加味した算出方法です。

原価法は、主に戸建て住宅に適用される手法です。マンションの場合は、取り壊して再度建築した際、いくらになるのかという再調達原価を算出して査定する方法です。売却予定のマンションを同条件で建てた条件で、新築から築年数分の価値を減額して査定額を算出します。

収益還元法は主に投資目的で購入した不動産の収益性にポイントを置いて査定する方法です。売却を目的にしている不動産を賃貸に出した場合に、予測される年間の収益から査定額を試算します。特に年間利回りを参考に投資目的に利用した場合の価値を試算します。

マンション査定を受ける必要性

マンション査定を受ける必要性として以下の項目があります。

  • 相場の把握
  • 資金計画の立案
  • 売り出し価格の検討
  • 不動産会社の選定

マンションの売却を行う場合、まずどのくらいの価格で売れるのか査定して方針を決めます。査定を受けることで、自分の家の価値や周辺の相場がわかるからです。マンションの買い替えを検討している場合は、資金繰りの計画も必要になります。実際に売却をするなら、査定額をもとに、売却する額を決めましょう。

マンションの売却は、できるだけ高く買主に買ってもらうのが目標です。しかし、不当に高く売り出しても買主の目にとまらず、時間だけが過ぎていくことになります。売れる見込みのある価格の中で、より高い金額で買ってくれる買主を見つけてくれる不動産会社を選ぶためにも、マンション査定は重要なのです。

マンション査定では不動産の価値を知るだけでなく、売却を担当してくれる不動産会社の個性も見えてきます。マンション売却が得意な会社もあれば、新築戸建ての売却が得意な会社もあります。自分が売却しようとしている物件をより高く売ってくれる不動産会社はどこか、複数の査定を受けて絞っていくのがよいでしょう。

マンション査定の4つの方法

マンション査定を受けるには、大きくわけて4つの査定方法があります。

  • 机上査定
  • AIシミュレーション
  • 匿名査定
  • 訪問査定

マンションの査定は、机上査定と訪問査定を組み合わせるのが一般的でした。近年は、膨大な売却履歴や周辺の売却状況などをAIが取り込み、売却価格をシミュレーションしてくれるサービスや、匿名で査定してくれるサービスも登場しています。

ここでは、マンション査定を受ける方法についてそれぞれ詳しく解説していきます。自分に合った方法で査定を依頼しましょう。

不動産会社の担当がデータから判断する机上査定

不動産査定の入口として、昔から行われてきたのが机上査定です。さまざまな不動産会社が、ホームページで査定依頼を受付けているほとんどが机上査定の依頼になります。不動産一括査定サイトでも、机上査定を複数社に依頼してくれるサービスが多いです。

机上査定では、売却を考えているマンションの住所や築年数、構造などの大まかな情報をもとに、不動産会社の担当者がデータから判断して算出します。机上査定は不動産会社の営業活動の一環として基本的に無料で受けられます。その反面、査定を依頼するには氏名・住所・連絡先などの個人情報の入力が求められます。

机上査定の依頼方法

  1. 不動産会社のホームページを開く
  2. 「売りたい」「売却」などの項目から査定依頼ページを見つける
  3. マンションの広さや間取りなど物件情報を入力する
  4. 氏名、住所、連絡先などの個人情報を入力する
  5. 内容を確認する
  6. 「送信」「査定を依頼」などのボタンをクリックして査定依頼を完了する

不動産会社のほとんどが、購入と売却の情報をホームページで公開しています。希望する不動産会社のホームページを開いて、売却のページから机上査定の依頼フォームへ進みましょう。必要事項を入力、送信すると査定依頼は完了します。2日から1週間程度で査定金額が連絡先に送られてきます。

自動的に査定額が算出されるAIシミュレーション

最新のAI技術を活用して、膨大な不動産売却データや関連情報との関連付けから、瞬時に不動産の査定価格を算出してくれるのがAIシミュレーションです。AI査定は条件が似ていて、売買取引の多いものほど売薬価格に近い査定額が算出できます。特に、都心部のマンション売却を検討している場合に有用な査定方法です。

一方で、地方の戸建てやデザイナーズマンションなどの物件は、AIシミュレーションはあまり得意ではありません。個性が強い物件ほどAIシミュレーションと机上査定、売却価格には差が出てきます。査定額が大幅にずれていないかを確認するために、AIシミュレーションを利用するのもよいでしょう。

AIシミュレーションなら、査定をしても不動産会社から連絡がくることがありません。マンションの売却を検討している段階で、売るかどうかまだ迷っている場合は、営業の連絡も来ないので有用とも言えます。また、AIシミュレーションの多くは、無料かつ匿名で利用可能です。

物件情報を入力すれば、数秒から数分で査定結果が分かるのもメリットの1つです。ただし、AIシミュレーションをした査定額は参考価格で、物件の売り出し価格を決めることはできません。仲介を依頼する場合は、必ず不動産会社で訪問査定を受けたうえで売却価格を相談して決めましょう。

AIシミュレーションの依頼方法

  1. 不動産査定AIシミュレーションサイトを開く
  2. 物件情報を入力する
  3. 「査定」「送信」などの完了ボタンをクリックする
  4. 画面に査定額が表示される

AIシミュレーションの最大のメリットは、短時間で結果がわかる点です。特に、都心部のマンションは机上査定と遜色のない査定額が得られます。メールアドレスが必要ないサイトもあるので、個人情報を入力せずに査定額を知ることができます。

個人情報を不動産会社に知らせない匿名査定

AIシミュレーションに向いていない、地方のマンションや個性的なマンションなどは、不動産会社に依頼したほうが正確さは上がります。しかし、売却を迷っている段階では、不動産会社から連絡が来るのを煩わしく感じる人もいます。

そのような場合は、不動産の匿名査定サービスを利用するとよいでしょう。不動産情報ポータルサイトなど、匿名で不動産査定を受付けてくれるサイトがいくつかあります。不動産の大まかな情報を入力するだけで、周辺の相場などをもとに査定額が算出されるものです。

住所も匿名になるため、正確な立地やマンションの名前などが相手に伝わる心配はなく、あくまで周辺の売却状況から算出されます。机上査定に比べると査定の精度は落ちますが、周辺に同じようなマンションが建っている場所や、売買がよく行われている土地はある程度精度が高まります。

匿名査定の依頼方法

  1. 匿名査定サイトを開く
  2. 物件情報を入力する
  3. 査定価格を確認する専用ページを作成する
  4. 入力内容を確認する
  5. 「送信」「依頼」など依頼するボタンをクリックする
  6. 査定価格確認ページに届いた情報を確認する

匿名査定サイトの依頼方法は、不動産会社に匿名査定サイトから査定依頼が送信されます。不動産会社は依頼内容にもとづいて査定を行い、匿名査定サイトに結果を返信します。査定結果は、匿名査定サイトで作成した専用ページなどに届き、売主はその査定価格を見て検討するという流れです。

匿名査定サイトにはメールアドレスなど個人情報が提供されますが、そこから不動産会社に電話番号やメールアドレスが伝わることはありません。

担当が現地を見て判断する訪問査定

訪問査定は、実際に不動産会社の営業担当者がマンションを訪問する査定です。人の目で見て実際の不動産状況を確認するため、ほかの査定結果より精度は高くなります。また、不動産会社に仲介を依頼する場合、基本的に訪問査定を受けて媒介契約する必要があります。

特に問題がない限り、大きく値が下がることはありませんが、付帯設備や不動産の状況で査定額が上がることもあります。訪問査定額をもとに売り出し価格を決定し、不動産会社との条件整理ができたら媒介契約を結びましょう。

訪問査定の依頼方法

  1. 机上査定の結果などから訪問査定を営業担当者に依頼する
  2. 日程を調整する
  3. 訪問査定を受ける
  4. 1週間程度で査定結果が得られる

訪問査定は基本的に机上査定を受けたうえで、営業担当者などを通して自宅に訪問してもらい査定を受けます。必要に応じて物件の権利書や登記事項証明書などの書類も用意しておきましょう。ハウスクリーニングなどを利用して綺麗にしておくと、印象がよくなり売却活動での内覧時にも役に立ちます。

訪問査定を受ければ売却相場に近い価格がわかるので、営業担当者とも相談しながら売り出し価格を決めましょう。売却条件に納得したら、仲介をしてもらうために媒介契約を結び、営業活動を始めましょう。

マンション査定の3つの注意点

マンション査定を受けるにあたり、おさえておきたい3つの注意点について紹介します。査定はあくまでも見積もりで、査定額が売却価格になるとは限りません。また、不動産会社によって、対応だけでなく査定価格もさまざまです。

訪問査定の際には家をきれいにするだけでなく、把握している不具合も伝えましょう。それぞれの項目を詳しく見ていきましょう。

マンションの査定額は1社だけで判断しない

マンション査定額は、データをもとに高い精度で算出できるようになっています。そのため、サービスやサポートで差が出てくるのです。また、不動産会社によって査定金額に数百万円の差が出ることもあります。不動産一括査定などを利用すれば、簡単に複数の不動産会社に査定を依頼できます。

査定額でマンションが売却できる保証はない

マンション査定額は、あくまで見積り金額です。「このくらいの金額なら売却を開始して3ヶ月程度で売れる」という見込みを意味するため、実際に売却できる金額ではありません。不動産売買は交渉にもとづいて行われるので、査定額より安くなることも高くなることもあります。

一般的に購入希望者は値下げを希望してくるので、許容できる範囲で値下げして早く契約を確定させることも可能です。一方、人気の物件で複数の購入希望者がいる場合は、より高く買取ってくれる人を選ぶこともできます。

そのため、マンション査定額がほかよりも高いからといって、高く売ってくれる不動産会社とは限らないということです。不当に査定額を吊り上げて契約を取る、という不動産会社もあります。

買手が見つかっても、他の不動産会社の査定額より安く売却しなければならないという事例もあります。そのため、周辺相場を売主が理解したうえで、査定額が不当に高い場合はきちんと説明を受けて納得できるかが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することで不当に高い不動産会社に注意を払うこともできます。

把握している不具合は伝える

不動産売買において、売主には物件の情報を正確に買主に伝える義務があります。排水管の破損やガス管の腐食、雨漏りなど居住するのにあたって重大な問題(瑕疵)を隠したまま売却はできません。

もし、重大な問題を隠したまま売却し買主が被害を被った場合は、契約不適合責任で契約解除になり、売却代金の返金だけでなく損害賠償請求も考えられます。

契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことが規定されています。契約不適合責任としては以下が定められています。

  • 履行の追完請求権
  • 代金減額請求権
  • 債務不履行の規定による損害賠償
  • 債務不履行の規定による契約解除

仮に、マンションに不具合があったとしても不動産会社にあらかじめ申告し、売買契約時に書面で買主に説明していれば免除が可能です。2020年4月の民法改正以前には「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。従来よりもより売主の責任の範囲が変わっているので、不動産会社に問い合わせてしっかり対応しておきましょう。

マンション査定での疑問点

マンション査定について基本的な項目をみてきましたが、マンション査定を受けるうえで、多くの人が気になる疑問を解消していきましょう。査定額は上げられるのか、リフォームをしたほうが高く売れるのか、訪問までしてくれるのに本当に無料でできるのかなどです。

マンション査定はなぜ無料なのか

担当者が訪問する訪問査定を含め、マンション査定のほとんどが無料で受けられます。マンション査定が無料で受けられる理由は、仲介手数料で利益を得ているからです。不動産会社は、売主から媒介契約を得て物件を仲介し、買主を仲介することで、物件価格の規定の割合を仲介手数料として得られます。

つまり、不動産会社は物件を仲介して売買契約を成立させないと、基本的には利益が出ません。売買契約につながるマンション査定について無料で行い、自社をアピールすることで媒介契約をしてもらえるよう営業活動を行います。マンション査定は、不動産会社の営業活動の一環として無料で受けられるのです。

不動産会社が不動産の査定を有料で行う場合は、遺産相続や法人の不動産取引など、不動産価値を照明するために依頼する場合があります。有料不動産査定は、不動産鑑定士という国家資格所有者が規定に基いて行われるものです。一般の不動産会社の営業担当者が、格安で査定すると言ってきた場合、詐欺の可能性があるので注意しましょう。

マンション査定前にリフォームは必要か

マンション査定を受けるときに、リフォームをして査定額を上げられるのではないかと思う人もいるかもしれません。昔はきれいな家を購入する傾向があったため、ある程度リフォームしてから売り出すのが主流でした。現在は、リフォームをしなくても査定にはあまり影響しないとされています。

不動産市場が活発ではない中でリフォームをしても、費用対効果が得られないからです。リフォームにかけた費用、売却代金が上がる見込みもなく、回収ができないどころか赤字になる可能性もあります。また、リノベーションが人気なこともあり、買主自ら好みの内装にすることもあります。

手をかけて売却をするよりも部屋を掃除してきれいにし、部屋を広くみせることの方が売買契約に結びつきやすいです。インターネットの普及で周辺相場を簡単に入手できる中で、ある程度周辺相場に沿った形での交渉が前提になります。

そのため、きれいだから高く買うというより、多少傷があっても自分でなおすから安く買いたいという需要が高い状況です。

マンションの査定額は上げられるか

マンションの査定額を少しでも上げたいと思う人は多くいます。しかし「マンションの査定額=売却価格」にはならないので、査定額を上げること自体は大して意味がないと言えます。特にマンションの場合は、周辺相場から部屋の構造などでほとんど査定額は決まってきます。

査定額を上げようと、入力するデータをごまかさないようにしましょう。周辺相場などから適正な査定価格を提示されたうえで、いかに高く買手を見つけてくれるかを案内してくれる不動産会社が頼りになります。

不具合があって売れにくい物件なら、相場価格に近い金額で売却してくれる不動産会社が頼りになるでしょう。AIシミュレーションなどで、マンションの価値はある程度わかります。そのうえで、複数の不動産会社のマンション査定内容を比較検討して、仲介を依頼する担当者を決めましょう。

訪問査定を受けた時に査定額が上がるとすれば、所有するマンションの価値が高いという意味です。売却価格にも期待ができますが、信頼できる不動産会社であることが前提です。

まとめ

マンションを売却する際は、マンション査定を受けて売却計画を立てましょう。マンション査定では、売り出しから約3ヶ月程度で売却できるであろう見積額がわかります。

また、周辺の相場や売り出し価格を決めるのに役立ちます。不動産会社が行う机上査定と訪問査定が一般的ですが、個人情報を知られたくない場合はAIシミュレーションや匿名査定などを活用しましょう。

ただし、不動産会社に仲介を依頼して売却活動を始める場合は、訪問査定を受ける必要があります。マンションを売却する際に不可欠なマンション査定ですが、不動産会社によって査定額はさまざまです。

不動産一括査定サイトを利用すると、簡単に複数の不動産会社にマンション査定を依頼できます。所有するマンションをより高く、大切に扱ってくれる不動産会社を見つけましょう。